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历时五载,法律意见函捍卫亿元资产
发布日期:2017-03-24点击率:838

【基本案情】

福建XX公司由台胞所投资,2010年初,政府部门开始对当地部分土地及房屋进行征收。此后,A市政府就拆迁补偿事宜同XX公司的负责人进行过协调,并初步确定了1.2亿元的总体补偿价值,但事后征收部门却又以种种理由不断压低补偿价值,致使双方时断时续的协商始终未有实质结果。之后,相关部门也就该公司的整体不动产依据收益法估价方式进行过评估,最终估值为8000余万元,但公司负责人认为这样的结果并不合理。为了维护自己的合法权益,公司的负责人联系到了北京凯诺律所的贾启华主任,并委托贾主任为其维权。

【办案掠影】

在贾主任介入后,展开了一系列调查,针对其中所涉及的政府部门欲收回XX公司划拨土地使用权的行为,贾主任表示高度不赞同,公司是通过合法的方式取得了划拨土地使用权,并且正处于正常经营期间,距离合作经营期限届满之时尚有15年,根据我国相关法律规定,公司不存在撤销、迁移等可以收回国有土地使用权的情形,因此,政府部门是不可以单方面作出收回划拨土地使用权的决定的。而且,对于XX公司的评估报告,其所采用的评估方法也不合理,土地的性质不应该影响其地上附着物的正常使用与价值,根据房地一体原则,同时出于对区位因素的考量,应当采取市场比较法进行评估,保障投资人的合法权益。为了和平解决纠纷,贾主任向福建省政府邮寄了法律意见函,希望相关领导可以详尽了解案件经过,尽快促成双方达成和解。目前,在贾主任的帮助下,该公司坚持五年至今未拆,为台胞成功保住了亿元资产。

【律师说法】

此次案件中主要涉及到土地划拨问题以及估价方式的选择问题。贾主任提出,我国目前经营性划拨土地使用权实际上由五部分构成:一是历史形成的划拨用地,即国家实行土地使用权出让制度之前形成的划拨用地,主要由国有及城镇集体企业持有,而国有企业又在占地总量中占有明显的优势,这其中既有符合《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条规定要求的,也有已经不符合立法要求的(该部分经营性划拨土地我们简称为遗留划拨土地);二是新增的合法划拨用地(以下简称增量划拨土地),主要为大型国有企业及公用企业持有;三是不合法的新增划拨用地,主要由与各级地方政府有各种特殊关系或因各种特殊事由而获得的国有及非国有企业持有;四是合法持有划拨土地的机关及事业法人公开或隐蔽地投入到市场运行的划拨土地。五、特殊历史时期形成的外商投资企业“场地使用权”。而本案所涉土地属于第五种情况。而对于收回国有土地的规定,我国《土地管理法》中明确规定了五种情形下可以收回国有土地:(一)为公共利益需要使用土地的; (二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的; (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的; (四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的; (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。若依照第一项和第二项进行收回,还必须出于公共利益的需要。

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