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以案释法丨土地租赁纠纷那些事儿
发布日期:2020-08-31点击率:222

  随着城市化进程的加速

  及环境综合整治工作的开展,

  违法建筑阻碍了

  城市规划蓝图落地实施的进程,

  对辖区社会经济的发展也产生了一定阻力,

  特别是在老百姓善意租赁违法建筑时,

  会导致其自身合法权益遭受损害。

  如果租赁合同被认定为无效,

  如何用运用法律武器依法维权?

  下面跟着小编一起看看

  三个典型案例为大家以案释法。

  01.

  诉争土地被征用,租赁合同无法履行

  2003年7月18日,房山区A村村民委员会将村南一块边角地租赁给李某,双方签订了一份《边角地土地租赁合同》,明确了土地四至范围,租赁期为30年。后李某在承租的土地上建造了厂房,并设立了公司,租金一直缴纳至2018年6月30日。

  2017年,政府因建设科技产业基地需征收土地,李某租赁的土地被列入征收范围内。村委会称,因土地性质发生变化,双方的租赁合同无法履行要求解除合同。李某认为,诉争土地还没有被实际征收,村委会要求解除合同没有事实依据。故A村村委会将李某诉至法院,要求解除合同。

  法院经审理认为,因规划调整,诉争土地已被纳入征收范围,土地性质已由集体土地变更为国有土地,且根据土地利用规划,诉争土地将建设科技产业基地,合同已无法实际履行。在法定最长租赁期限内的租赁合同属有效合同,应予以解除。

  法官释法

  在上述案件中,土地租赁合同签订于2003年,而征地拆迁发生在2017年,村民委员会与李某签订租赁合同时无法预见涉案土地会被征收。而土地征收拆迁政策的出台是当事人无法避免、不能克服的客观情况。所以,本案中因科技产业基地建设征用涉案土地对合同双方而言即属于合同履行中的不可抗力。

  合同法第九十四条规定:因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。不可抗力可能导致合同完全不能履行、部分不能履行或者合同在一时间内不能履行。合同履行中发生不可抗力的客观情况,合同关系并不当然归于消灭,只有在当事人受不可抗力影响无法按照原定方案继续履行时,才有必要作出相应调整。

  在本案中,李某租用的集体建设用地,因国家征收政策使得土地性质由集体土地变更为国有土地,土地所有权人发生变更。根据土地利用规划,李某已无法在其租赁的土地上继续经营,合同无法继续履行,故双方签订的农村土地租赁合同应予解除。

图片来自于网络

  02.

  租赁面积有争议,出租方要求补交租金

  2000年3月,某B村村委会将300亩土地出租给M公司,租赁期限20年,租赁用途为种植和养殖业,租金每亩每年150元。合同中明确约定了土地四至范围。2016年6月,双方由于出租方主体变更重新签订了租赁合同,并约定租金标准调整为每亩每年2000元,租赁期限及四至范围不变。

  2019年2月,B村股份合作社主张M公司实际使用的土地超出了约定使用面积,M公司称:因租用土地中有高压线、排除沟、道路和树木等因素,部分土地不能实际使用,双方曾就土地四至进行过实际测量,所以在签订合同时确定了土地租赁面积为300亩。双方各持已见,故B村股份合作社将M公司起诉至法院,要求支付多占土地租金16万元。

  法院经审理认为,双方已在合同中明确租赁土地的四至范围,并约定了租赁面积。B村股份合作社未提交证据证明M公司使用土地超出合同约定的四至范围,所以对B村股份合作社要求补交租金的诉讼请求不予支持。

  法官释法

  在土地租赁纠纷案件中,出租方与承租方对土地的争议主要集中在土地面积以及土地使用性质上。由于土地租赁期限较长,虽双方在合同中已明确了四至,但在履行过程中原标志灭失或移位,实际使用面积与原约定面积可能有出入,双方由此产生矛盾争议。此外,双方在签订合同时对土地丈量简单、粗略,对租赁面积约定含糊,也亦引发纠纷。

  在上述案件中,合同明确约定了四至范围及土地面积,应视为双方对租赁面积已进行确认且无异议。在出租人不能证明承租人超过约定的四至范围多占土地的情形下,出租人即无权要求承租人补交租金。即使承租人实际使用的土地面积多于合同约定的面积,也应视为出租人在签订租赁合同时对相应权益的让渡或放弃。

  03.

  擅自改变土地用途,租赁合同无效

  2012年3月1日,N公司与C经济合作社签订租赁协议,约定N公司租赁C经济合作社土地7亩,租赁期自2012年3月1日至2025年3月1日止。土地年租金每亩5000元。合同中还约定,N公司在租期内,未经C经济合作社同意不得将土地、房屋转租或转让给第三人使用。

  合同签订后,C经济合作社向N公司交付了土地,N公司在租赁土地上建设了房屋、厂房并封闭了院落。并在此注册了公司,将所建部分房屋对外出租。为建设C村文化公园,镇政府启动拆违、拆迁工作。N公司所建房屋未取得乡村建设规划手续被列为违法建筑,需予以拆除。但N公司未按照规定实施拆除。故C经济合作社向法院起诉要求确认双方签订的租赁合同无效,并要求N公司腾退土地。N公司同时提出反诉,要求C经济合作社赔偿建筑物损失670万元。

  法院经审理认为,涉案土地属于非建设用地,根据证据显示规划用途为绿地。双方均未提交证据证明取得建设用地审批手续,却将该块土地用于非农业建设,双方签订的《租赁协议书》应属无效。鉴于租赁合同无效,N公司应向C经济合作社返还土地。根据双方过错程度,法院酌定C经济合作社赔偿N公司建筑物损失200万元。

  法官释法

  实践中,导致土地租赁合同无效主要存在两种情形:违反土地利用规划、租赁期限超过法定最长租赁期间20年,超过部分无效。其中,擅自改变土地规划用途,将农业用地用于非农建设是土地租赁合同无效的主要原因,因违反土地规划用途,所建房屋未能取得建设工程规划许可,无合法建设手续而被认定为违法建筑,可能会被强制拆除。

  关于合同无效的主体责任

  出租人作为土地的所有人、管理人或者控制人,对土地的性质较承租人而言应更清楚。出租方明知土地性质不能用于非农建设,依然出租给承租人从事非农活动,应对合同无效承担主要责任。承租人虽然对租赁土地的状况具有审慎注意的义务,但疏于注意的过错程度较轻,应对合同无效承担次要责任。

  在一些案件中,双方在合同中未明确约定土地使用用途,但出租方以明示或者默示的方式同意出租方进行非农建设,也应对合同无效承担主要过错责任。

  合同无效后损失赔偿

  合同无效后,当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿,目的在于补偿一方当事人因合同无效而遭受的实际损失。信赖利益不包括也不能超过合同履行利益。所以损失赔偿的范围通常仅包括建筑物价值损失,改建扩建的费用等直接损失,而不包括承租人的经营损失等间接损失。

  在承租人未经出租人同意建设的情况下,产生的损失应由承租人自行承担。在承租人同意建设的情况下,双方对建设费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的,建设费用由出租人负担;未办理合法建设手续的,由双方按照过错责任分担。

  土地占有使用费的认定

  合同无效情形下,土地占有使用费的认定并无绝对标准,当事人请求按照合同约定的租金标准支付占有使用费的,法院一般予以支持。如果双方未明确约定租金标准或约定模糊,就需要明确所租赁土地的规划用途,不同规划用途的土地的市场租金标准存在较大差异。在此基础上,参考周边同等规划用途,相似土地面积的租金标准并综合承租人对土地的实际使用状况等多项因素综合确定土地占有使用费。来源:房山法院