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集体土地建租赁房 符合国家“房子是用来住的”
发布日期:2020-12-08点击率:101

  最大的好处是极大地降低住房成本,以满足中低阶层住房需要为原则,符合国家“房子是用来住的,不是用来炒的”大方向。

  国土资源部、住房和城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。方案提出,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点(8月29日人民网)。

  试点方案明确提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。该规定意味着利用村里的土地也可以建房,然后出租给城市人或者在周边企业打工的人员。房地产租赁化是大势所趋,现在很多大城市土地紧张,能用来做建设用地的土地越来越少,也没有太多的土地用来建设租赁房。“集体用地建租赁房”最大的好处是极大地降低住房成本,以满足中低阶层住房需要为原则,符合国家“房子是用来住的,不是用来炒的”大方向,让居者有其屋。

  当下,房价高企,很多人就是一辈子不吃不喝也不见得能够买得起房,而如果在外面租房,租金也相当高。特别是对于一些外出打工者,他们把工资的大部分用于租房的话,生活会相当困难。“集体用地建租赁房”可以让出租房数量大幅度增加,也可以让租金有所下降,更可以吸引更多的企业到城乡接合部投资,改善当地居住环境。另外,出租房多了,也能让一些原本急需购房的人有一个缓冲期,暂时不用购房,等房价降下来,最终使更多的人居者有其屋。当然,“集体用地建租赁房”也可以发挥集体建设用地的价值,增加乡镇村集体的收入,集体经济得以发展壮大。

  国家法律规定,农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。“集体用地建租赁房”因此应慎之又慎,选择试点的集体用地既不能选择已挂牌的违法违规项目,又能满足房屋租赁的市场需求,还要符合城乡建设规划条件。譬如:规划中是产业用地的,就不能变成居住用地;属于基本农田的,更不能用于建造出租房。此外,集体经济组织本身也要有建造租赁屋的意愿才行,而且还要具备一定资金实力。因为集体建设用地建成租赁房后,靠租金收益回收成本比较缓慢,前期建设资金压力会很大。如果集体没有实力,靠拆借资金盖租赁房屋,可能让集体经济组织背负沉重的负担,反而影响集体经济的发展壮大。

  另外,集体建设用地盖租赁房后,要建立健全收益分配机制。如果产权不明确,土地流转的收益最终可能落不到村民手中;如果不明确收益分配,不能让集体组织成员从中获利,贸然推动集体土地建租赁用房,很可能会产生更大的经济、法律和社会问题。而一旦土地收益、出租房租赁收入分配不公,则可能引起当地群众的不满,引发社会矛盾,影响当地社会稳定,也使租房者不得安宁。

  多个城市多渠道为租赁住房“开源”

  多渠道解决租赁房源

  虽说深圳是一座“没有农村的城市”,但却拥有许多城中村。今日,深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知,提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

  此外,发挥国有住房租赁企业的引领和带头作用。依托现有或新成立市属国有企业,于2017年底前筹建3至5家国有住房租赁企业,着力发挥深圳市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用;推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作,除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

  最近,深圳的棚改与城市更新再次被推到了风口之上。其实,深圳的棚改试图进行公共住房供应体系的重构,拟通过棚户区改造破解公共住房供应难题,似乎也切合大力发展住房租赁市场的“风口”。

  如何解决租赁房源,增强土地供应特别是力推“只租不售”的土地模式,也是重中之重。近日,上海浦东新区规划和土地管理局对《浦东新区租赁住房地块所在街坊(部分)控制性详细规划局部调整(实施深化)》予以公示,将世博、三林、张江3个黄金板块的5幅商办用地改为租赁住房用地。

  就在8月23日,上海市规划和国土资源管理局网站发布公告,拟挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区的几幅国有建设用地使用权。根据公告,这些地块的土地用途为租赁住房。就在今年7月,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交,两幅土地采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。值得注意的是,竞得两宗地块的均为国有企业。

  此外,《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)也提出,自2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外,还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房,自持年限为70年。

  有助于房价的稳定和发展

  深圳房地产中介协会研究总监徐枫认为,租赁市场是一个初始化的阶段,应该说在未来的2到3年之内应该会有翻天覆地的变化,会有很强的立法和行业监管的体系介入。由此可见,“人人有房住≠人人有房产”的租赁时代已然开启。

  那么,短期内租赁住房市场的加速发展会不会对住房需求造成分流,进而影响房价?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于租赁市场来说今年各地有较为明显的发力,这也充分说明了当前形成了明显的共识,即租赁市场正成为长效发展机制中的重要组成部门。这个信号的含义有两点,第一是后续更多城市会加入到发展租赁市场的行列中,第二是各类企业和消费者会接触更多的租赁产品。如果租赁市场发达,那么实际上对于房价来说则会有一个较为积极的意义,即有助于房价的稳定和发展。来源:人民网