近日，银川市自然资源管理局发布了关于征求《银川市关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见 （征求意见稿）》意见的公告。

　　《银川市关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见》

　　具体内容如下：

　　一、完善国有建设用地使用权转让机制

　　（一）明确建设用地使用权转让形式

　　国有建设用地使用权转让形式包括：买卖、交换、赠与、出资（入股）以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的各类导致建设用地使用权转移的行为。

　　（二）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件

　　国有土地使用权人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称“出让合同”)约定或《国有建设用地划拨决定书》(以下简称“划拨决定书”)规定的期限和条件投资开发利用土地,且已取得《国有土地使用权证》或《不动产权证书》方可转让建设用地使用权。

　　1.房地产开发用地和其他经营性用地使用权转让的应完成本宗地开发投资总额的25%以上。共有房地产涉及的本宗土地使用权转让应征得其他共有人书面同意；涉及司法查封的土地使用权转让的，应先经做出司法查封的司法部门书面同意解封。已设定抵押权的土地使用权转让的，应先行办理注销抵押权手续。

　　2.以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，转让后符合《划拨用地目录》的，报市人民政府依法批准以划拨方式供地后,由不动产登记机构办理不动产转移登记手续。

　　3.以出让方式取得的国有建设用地使用权转让的（转让为出让合同约定的剩余年期）,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下可自由交易。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。除法律法规规定和出让合同约定外，不得随意增设限制交易的条件和程序。市自然资源部门要加强对出让合同的履约监管,积极探索有利于促进土地要素流通的合同规范管理。

　　4.以作价出资(入股)方式取得的国有建设用地使用权转让的,可以参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定，继续以作价出资（入股）的方式使用土地；也可以补缴土地出让金,在签订土地出让合同后，将土地使用权性质变更为出让。

　　5.以授权经营方式取得的建设用地使用权，经被授权方同意，可在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。

　　（三）完善土地分割转让政策

　　积极探索完善土地使用权分割转让措施,明确分割条件,规范分割流程。

　　明确国有建设用地使用权分割转让条件。拟分割转让的建设用地应当权属明确，已办理《不动产权证书》或《国有土地使用权证》。划拨土地使用权不得单独进行分割转让,因司法原因等不可抗力造成地上建筑物及其他附着物所有权分割转让土地使用权随之转让的除外。国有建设用地使用权应以完整的地上建筑物为基本单元进行分割。国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物设有抵押权的，在抵押期间，抵押人可以对土地使用权进行分割转让并及时告知抵押权人。

　　1.属房地产开发用地的,达到房地产用地转让条件（完成本宗地开发投资总额的25%以上）后，在不影响正常使用功能的前提下,开发企业可以申请对尚未开发建设的剩余用地进行分割转让,剩余用地的购买者需严格按照原批准规划进行开发建设，同时将原批准规划方案纳入该宗地的土地手续附件中。分割转让后剩余已建成的房地产用地容积率增加的,应当重新核算土地价款收缴土地出让金及相关规费后，与原开发企业签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或相关补充协议。已建成并经竣工验收的住宅小区用地不允许单独进行分割转让,因购买房产涉及土地使用权分割转让的除外。

　　2.鼓励通过分割转让方式充分利用闲置土地、在建工程及“僵尸企业”的空闲土地等低效用地和空闲厂房发展新兴产业。分割转让的土地不得改变原土地用途，分割转让的土地单价不得高于原土地使用权人取得该土地使用权时的土地单价，否则政府可行使优先购买权。已建成的工业项目用地分割转让的,应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续,且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动;项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让，因司法处置涉及土地使用权转让的除外。

　　3.属其他经营性用地的,达到转让条件后可申请分割转让。鼓励在建工程、已建成项目用地将剩余空闲土地分割转让以提高土地利用率。分割转让后剩余已建成用地容积率增加的,应当重新核算土地价款。已建成的经营性用地不允许单独进行分割转让,因地上建筑物分割土地使用权随之分割转让的除外。

　　4.对未完成开发投资总额25%的产业用地，实行“预告登记”先行转让盘活利用。

　　（四）实施差别化税费政策

　　充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用,促进存量建设用地,特别是低效用地土地使用权的转让再利用。转让方、受让方均需依照现行税法规定缴纳相关税费,对符合税收减免条件的企业,税务部门及时按程序办理减免税。

　　积极探索其他经济调节手段,切实提高国有建设用地转让后的产出效益。符合城镇低效用地标准的工业用地,优先纳入城镇低效用地再开发改造范围,适用相关优惠政策;受让人在符合相关规划的前提下对工业用地进行翻建改造,提高厂房容积率但不改变用途的,不再增缴土地出让金;转让后利用现有用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市人民政府批准,可继续按原用途和使用权类型使用,过渡期为5年,过渡期满依法按新用途办理用地手续。对因企业原因造成的闲置土地,按照《闲置土地处置办法》从严征收土地闲置费，促进闲置土地开发利用。

　　二、完善国有建设用地使用权出租机制

　　国有建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。被以查封、抵押等形式限制房地产权利的，应经相关法院或抵押权人书面同意后方可出租。共有房地产所涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意。涉及国有土地出租的，应报经国有资产管理部门同意。国有建设用地使用权出租后，原出让合同、划拨决定书或租赁合同约定的权利和义务由承租人继续履行。房地产开发用地、经营性用地不得单独以土地使用权出租。房地产开发用地、经营性用地使用权出租后,承租人不得新建、翻建、扩建建筑物或其他设施。

　　1．出租双方应当签订出租合同，明确租赁双方的权利和义务，主动如实申报租金标准。符合出租要求的，应按程序到土地二级市场交易机构办理出租登记手续。各辖区政府，各级自然资源、政务服务中心（行政审批服务）、市场监管、税务等部门要加强协作，建立各部门信息共享、联合惩戒机制，对出租场地、房屋进行生产经营活动的企业或个人，其租赁备案信息、登记信息、工商注册信息、纳税信息等在相关部门之间相互推送，对违反交易规则的企业或个人实施联合惩戒。以出让方式取得的土地使用权出租或以租赁方式取得的土地使用权转租，符合法律法规和出让合同相关约定的，要按相关程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。

　　2.工业用地使用权出租后，承租人为提高土地利用率在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不再补缴土地出让金，但租赁双方应当事先按照房地产权统一的原则明确约定租赁期满后新建、翻建改造建筑物的处置方式,并依法办理相关审批核准手续。

　　3.以划拨方式取得土地使用权出租的，原土地使用权人应当足额上缴租金中包含的土地收益，到土地二级市场交易机构办理土地出租备案手续后方可出租。应上缴的土地收益标准由市自然资源部门、市财政部门定期组织中介机构根据区位、地段、用途、基础设施配套等情况进行测算。

　　三、完善国有建设用地使用权抵押机制

　　（一）明晰国有建设用地使用权可以设定抵押的条件

　　依法取得的土地使用权，按照出让合同或划拨决定书约定进行开发建设，并取得《国有土地使用证》或《不动产权证》的方可设定抵押权；以划拨方式取得的土地使用权应当连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权。划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。营利性的养老、教育等社会领域机构有偿取得的土地、设施等财产可以设定抵押权。

　　（二）放宽对抵押权人的限制

　　按照债权平等、适度放宽的原则，经金融、银监等市级及以上金融主管部门或相关行业主管部门备案的中国境内自然人和企业法人均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。涉及企业之间债权债务合同的，需符合有关法律法规的规定。

　　（三）合理确定建设用地使用权抵押价值

　　以划拨方式取得的国有建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定。以出让方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的,抵押金额应在第三方评估机构评估的基础上合理确定。

　　（四）明确国有建设用地使用权抵押要求

　　建设用地使用权设定抵押权时,其地上建筑物、附着物所有权及在建建筑物应同时抵押。单独以国有建设用地使用权或以在建建筑物设定抵押并办理抵押权登记的，工程竣工后，当事人应当申请将上述抵押登记转为国有建设用地使用权及房屋所有权抵押登记。国有建设用地使用权分割抵押的,原则上应当由当事人先行办理产权分割登记。未办理分割登记申请土地使用权分割抵押的,不予受理。但以房屋所有权进行抵押,所分摊的土地使用权随之抵押的除外。房屋已竣工的房地产开发用地不得单独整宗设定抵押权,但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值可多次设定抵押权。同一宗地土地使用权多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序为当事人办理抵押登记，抵押总额不得超过土地价值。

　　四、加强国有建设用地使用权二级市场监测监管

　　（一）强化监测分析

　　在现有的土地市场动态监测基础上进一步健全土地二级市场动态监测监管制度,土地交易机构要在监测监管系统中及时更新交易类型、宗地面积、交易价格、交易时间、交易双方信息等内容,通过数据采集和分析,了解土地交易的数量、结构、时序等信息,研判分析市场形势,掌握土地二级市场交易活动的规律与特征，为配套政策的调整完善提供依据，实现有效监管。

　　（二）完善市场调控

　　严把土地一级市场的出口关,从源头上对土地市场进行调控。按照“严控增量、盘活存量、用好流量” 的原则，逐步缩小划拨和协议出让土地范围，全面推行市场机制，有序有偿、供需平衡、结构优化、合理有效地配置土地资源。充分发挥土地二级市场盘活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用。根据土地二级市场交易情况，通过采取政策引导、税费调节和优化服务等措施,促进存量土地安全、有序流通，加快低效用地、闲置土地有效开发，促进存量土地节约集约利用。强化一、二级土地市场联动。全面对接一、二级土地市场交易，通过对二级市场形势研判，确定一级市场土地投放总量，并根据土地二级市场交易价格波动情况，适时放宽或收紧一级市场,调整投放土地的结构和时序,确保一、二级土地市场衔接顺畅，促进土地市场平稳发展。

　　（三）强化价格监管

　　建立土地价格定期评估和发布制度,完善地价公示体系，定期发布基准地价。对中心城区土地二级市场交易活跃的区域,定期发布标定地价，为征收划拨用地出租收益提供依据。开展银川市新一轮土地级别与基准地价更新工作，常态化开展城镇地价调查与监测工作,定期收集地价信息,实时监测地价水平和变动情况,把握土地市场运行态势和价格走势。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。建立土地二级市场交易价格申报机制。各类交易主体要如实申报交易价格,不得瞒报或者做不实申报，否则将被纳入诚信体系实施惩戒;申报价格低于基准地价或标定地价一定比例的,政府可行使优先购买权,财政部门做好土地收储的资金保障工作。高于基准地价或标定地价一定比例的、政府可依法依规实施交易管制。

　　（四）加强合同履约监管

　　重点加强土地出让合同或划拨决定书的履约监管。建设用地使用权转让后,出让合同、划拨决定书和相关文件中所载明的权利、义务随之转移,受让人应依法展行。自然资源、住建等部门要加强对土地开发建设情况、容积率、投资强度等合同约定内容的履约监管,对存在未按期开发建设、擅自增加容积率、未达到约定的投资强度等情况限期整改,并将土地使用权人相关情况纳入诚信体系进行信用考评。

　　（五）严格责任追究

　　强化监督问责,减少寻租空间,对违反土地二级市场相关规定的有关部门、单位以及责任人员严格进行责任追究,坚决打击各种腐败行为。各相关部门要切实加强沟通，实现土地交易信息互联共享，对违法违规行为联合进行查处；交易机构要切实履行信息审核工作,做到信息发布真实、可信。严格对土地交易各方的责任追究,对未按规定及时在土地交易机构办理土地使用权交易备案、在不动产登记事务中心办理登记的，或违反土地使用权交易相关规定擅自进行交易的，自然资源执法部门要责令终止交易行为并进行查处。同时将违法违规及处罚信息通过国家企业信用信息公示系统进行公示,启动失信企业协同监管和联合惩戒机制、实施“一处违法,处处受限”的联合惩戒。土地交易中介机构存在失信行为的,将其不良记录记入诚信档案并进行惩戒。

　　来源：搜狐焦点银川站