北京土地征收律师：买了房子没过户，拆迁后，补偿应该归谁？

　　实践中，买卖房子是一件很正常的事情，很多人为了能有一套属于自己的房子通常会拿出所有的积蓄从别人手中买一套二手房，但有个别人可能在买卖过程中会不注重一些细节，以为只要把房款付给卖主这套房子就属于自己的了，过不过户的无所谓。但要知道，如果买了房子不过户，一旦遇上拆迁，这拆迁补偿归谁？此时双方就会产生矛盾。

　　以下我们结合一典型案例来为大家讲解一下。

　　买方秦某与卖方孙某在2008年的时候签订了《房屋买卖合同》，签订完《房屋买卖合同》之后秦某就按照合同上约定的向孙某支付了购房款，孙某也向秦某交付了房屋及房屋产权书原件。

　　之后，秦某所购买孙某的房子在2014年的时候被纳入到了拆迁范围之内，要知道房屋遇上拆迁的时候是要给予被征收人（即房屋所有权人）公平、合理的拆迁补偿款的。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　补偿原则是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　依此来看，如果相关部门能依法办事的话，那么被征收人在征地拆迁中应该是不会吃亏的，至少能与原有生活水平保持一致。

　　但问题是，秦某与孙某在签订完《房屋买卖合同》后，在此6年的时间内，他们并没有将已经进行交易过的房屋进行房屋产权变更登记手续，也就是没有过户。几年之后秦某所购买的房子遇上了拆迁，当地相关部门也发布了该房屋所在内的拆迁范围公告，公告内载明了拆迁范围、面积等事项，但因没过户，相关部门就与孙某就补偿事宜进行了协商且与孙某签订了补偿协议。之后，孙某与秦某为了拆迁补偿款争执不下。最终，秦某将孙某告上了法庭。

　　在庭审过程中，法院认为，秦某与孙某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦某向孙某支付了合同里规定的购房款，孙某也交付了房屋和房产证书原件。但因2014年涉案房屋被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

　　根据《物权法》中的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

　　而本案，虽然秦某与孙某已经签订了《房屋买卖合同》，同时也付清了购房款。但由于二人并没有及时地过户，所以秦某只能享有该房屋的实际占有权、使用权、收益权，房屋所有权并不能完全取得。

　　另外根据《物权法》中的第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。

　　从以上这条规定来看，虽然秦某与孙某之间因房屋拆迁原因，不能再办理过户（简单点来说就是秦某之后都不能再获得该房屋所有权），但是两人之间签订的《房屋买卖合同》是有效的。所以根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条中的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，也就是说，这此种情况下，秦某可以选择要求解除《房屋买卖合同》，由孙某还所购房款，也可以选择主张享有拆迁补偿款。

　　最后要说明的是，在此种情况下，无论秦某选择哪一种，他都会得到法院及法律的支持。

　　最后凯诺拆迁律师要提醒大家，房屋买卖过程中，除了要分析、协商房屋的价值之外，也要在签订《房屋买卖合同》之后及时地变更过户，否则之后一旦遇上拆迁，双方就会产生不必要的矛盾。另外，如果在拆迁中遇到比较复杂的问题，可及时地咨询专业拆迁律师，维护自己的合法权益。