北京专业土地征收律师：以租代征合法吗？

　　“以租代征”从字面意思上来理解就是，拥有土地承包经营权的农民老百姓的土地被村委会（或是其他相关部门）通过租赁的方式将土地流转给相关部门或是单位、开发商。即通过租用农民集体土地进行非农业建设（包括开商方建设商品房等），擅自扩大建设用地规模的行为。再直观一点来说就是，通过租借农民的耕地来达到征地的目的（并永久占用农民的土地）。

　　实践生活中，我们的律师经常会接到老百姓咨询“以租代征”这方面的问题，前不久，就有一位河南商丘的当事人问律师说，他们家的耕地在去年的时候就被征收了（当时并不知道，后来才道其土地被征收），可是其在具体的征收过程中，并没有看到过任何的法律文件，只是听说会每年会给予两三千块钱的补助，也没有相关人员来与自己协商补偿等事宜，直到今年七月份，其才通过别人知道，自己家的土地被村民委员会早在去年的时候就租给别人了，具体用来干什么也不知楚...

　　事实上，农村集体土地征收中这样的情况并不少见，可是实践中，我们律师在办案的过程中发现，许多土地征收项目都没有办理相关的审批手续，而是通过租用老百姓的耕地来实现低成本征收，实现最终的征收目的。

　　那么，通过租赁的方式来实际占用土地是否合法呢？或是者说通过“以租代征”的方式来永久占用农民老百姓依法享有承包土地经营权的土地是否合法呢？

　　答案是当然是不合法的。

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，倘若征收的土地为永久基本农田，或是耕地超过了三十五公顷，其他土地超过了七十公顷的话，一般情况下，征收方必须要拿到国务院作出的批复文件之后才可以实际占用土地。

　　倘若是上面我们提到的以外的土地，则需要拿到省、自治区、直辖市人民政府下发的批复文件，之后才可以占用，否则征收则是不合法的。