北京城中村改造律师：城中村改造与土地征收的区别是什么？（上）

　　城中村改造是国家近两年大力支持的一项大型活动。2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对在超大特大城市推进城中村改造进行部署。2024年11月份，住房城乡建设部、财政部又联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，并且在该通知中还明确提出，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

　　那也就是说，城中村改造范围不只是在上海、北京、广州、深圳等这类大城市实施了，而是将城中村改造的范围直接扩大至300多个城市，这也意味着将有更多老百姓的房屋在未来几年会被纳入在城中村改造范围内。

　　事实上，城中村改造是一项利国利民的项目，我们之前也说过，通过城中村改造不仅可以提升城市的容貌，让城市焕然一新之外，也可以解决部分老百姓住房困难的问题，同时也可以进一步提高老百姓的生活质量，所以在遇到城中村改造时，大家可以积极地配合。

　　不过，就城中村改造来说，该项目与普通的土地征收、房屋征收一样都不是一项简单地的活动，往往在此过程中也会存在这样，或者是那样的问题，而且在城中村改造过程中，还会涉及到土地征收的问题，所以相对于来说，想要推进城中村改造，还是需要一定时间的。

　　但这里需要广大被征收人知道的是，城中村改造和土地征收是两类不同的项目，所以，广大被征收人一定要注意。那么，城中村改造与普通的土地征收之间有什么不同呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验来告诉大家。

　　实施主体方面

　　1、城中村改造

　　目前国家并没有针对城中村改造制定具体的法律法规，很多地方在推进城中村改造工作时，通常都是根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定来进行的，仅有广州市于2024年出台了《广州市城中村改造条例》，所以我们对于城中村改造的实施主体，我们可以结合该条例中的规定来告诉大家。

　　根据《广州市城中村改造条例》中的规定，城中村改造工作主要由市人民政府负责统筹城中村改造工作，建立城中村改造协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等。区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作。街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。

　　也就是说，城中村改造都是由不同部门来处理的，市人民政府主要负责统筹城中村改造工作，并建方工作机制，然后制定政策措施以及相关的计划等，而区人民政府则主要是根据市人民政府制定的城中村改造计划来推进城中村改造工作。街道办、镇人民政府则主要是协助区人民政府推进城中村改造。

　　所以在遇到城中村改造后，一定要对实施主体来审查，一旦发现是街道办、镇政府等部门主要负责城中村改造计划，那么广大被征收人对此一定要提高警惕，若实施主体不符合法律法规的规定，那日后必然也会影响到自己的权益。所以，在遇到时，被征收人可以先拒绝签订补偿安置协议，建议马上向有关部门反映。

　　2、土地征收

　　根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。《土地管理法实施条例》中规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　我们从《土地管理法》等相关的法律法规中看到，县级以上地方人民政府是负责土地征收工作，实施土地征收工作的主要部门。也就是说，只要符合相关的规划或者计划，相关部门在完成前期工作之后，就可以申请征地。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，在遇到土地征收之后，一定要审查征收主体是否是县级以上地方人民政府，如果不是县级以上地方人民政府，而是村委会等，那么该征收项目肯定不合法，广大被征收人就可以拒绝交出土地，拒绝与他们签订补偿安置协议，避免自己的权益受损。

　　协议签订方面

　　1、城中村改造

　　在协议的签订这块，城中村改造与土地征收有着很大的不同，城中村改造是一项具有公益性质的项目，所以，从原则上来讲，签约比例必须要达到百分之九十以后，相关部门才可以推进城中村改造具体的工作，如果签约比例没有达到地方规定的标准，也就是百分之九十以上，那么城中村改造项目自然也就会自动取消，相关部门不可以再次推进城中村改造工作。

　　这里需要提醒大家，实践中，有的地方为了能按时推进城中村改造计划，所以常常会在被征收人不愿意签订协议的情况下，以各种方式强迫被征收人签订协议，比如常见的就有以该协议本身就没有法律效力，该协议的签订对大家的利益不会产生影响等等理由说服被征收人签订协议。

　　所以大家一定要对相关部门的行为提高警惕，如果认为补偿不合理，那么无论相关部门怎么说都不要签，因为一旦签约比例达到了法律上规定的，那么该协议马上就会转为正式协议，也就是相关部门会按照该协议中的内容对大家进行补偿。

　　2、土地征收

　　土地征收就不同了，实施土地征收的目的是因公共利益的需要，签订协议之前相关部门必须要将所有的征收前置工作全部落实到位，包括土地征收预公告、补偿安置方案的发布等，这是必须要有的，只有完成了前置征收工作，那么征收方才可以要求被征收人签订补偿安置协议，在未完成征收前置工作的情况下，或征收前置工作未履行到位，从原则上来说征收工作就不合法，被征收人可以拒绝与相关部门签订补偿安置协议。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，无论是土地征收还是城中村改造，都关系着被征收人的切身利益，所以在实践过程中，如果遇到相关的法律问题，一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害，如果有必要，建议尽快在专业律师地帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。