枝江市农村集体经营性建设用地入市交易暂行办法

　　第一章  总  则

　　第一条  为探索农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国契税法》等相关文件精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于枝江市国土空间规划、镇级规划、村庄规划确定的工业、商业等经营性用途的农村集体经营性建设用地。城镇开发边界内以及土地征收成片开发范围内的农村集体经营性建设用地除外。

　　第三条  本办法所称农村集体经营性建设用地是指有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用镇（街道）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业、开展商业活动所使用的农村集体建设用地，如过去的镇（街道）企业和招商引资企业用地。

　　本办法所称农村集体经营性建设用地入市是指在保持农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下，使用权以出让、出租等有偿方式进入土地市场交易的行为。

　　第四条  市自然资源局按照本规定负责全市农村集体经营性建设用地入市工作，市发改局、市住建局、市农业农村局、宜昌市生态环境局枝江市分局、市金融办、市税务局、市财政局、市公共资源交易中心等部门配合做好有关工作。

　　第二章  入市主体、范围和方式

　　第五条  农村集体经营性建设用地所有权人是农村集体经营性建设用地入市主体。自然人、法人和非法人组织，除法律法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权。

　　农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内涉及到的村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；属于镇（街道）农民集体所有的，由镇（街道）农村集体经济组织代表集体行使所有权。

　　农村集体经营性建设用地入市也可以由代表其所有权的农民集体授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表行使授权事宜。

　　第六条  农村集体经营性建设用地入市方式包括：

　　（一）农村集体经营性建设用地可以按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

　　入市后的农村集体经营性建设用地使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押。转让、出租参照同类用途的国有建设用地有关规定执行；抵押按照《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发〔2016〕26号）规定执行。

　　（二）农村集体经营性建设用地使用权出让是指农村集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，由集体经营性建设用地使用权受让人向集体经营性建设用地所有权人支付出让价款的行为。

　　（三）农村集体经营性建设用地使用权出租是指农村集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限的使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

　　（四）农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权转为企业持有。集体经营性建设用地土地使用权作价出资（入股）形成的股权由农村集体经营性建设用地所有权人或其委托授权的主体单位持有。

　　第七条  农村集体经营性建设用地入市条件包括：

　　（一）产权明晰，依法办理土地所有权登记；

　　（二）符合规划以及环保要求；

　　（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。

　　第八条  农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地的最高年限执行，出租最高年限为20年。入市行为必须坚持依法依规、公平公开公正原则。

　　第三章  入市程序

　　第九条  农村集体经营性建设用地入市计划纳入全市土地年度供应计划管理，由农村集体经营性建设用地所有权人拟定、申报。

　　第十条  农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织成员的村民会议民主决策确定。经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后，报镇（街道）初审，初审后由镇（街道）提请市人民政府组织相关部门进行联合审查，相关部门按照各自职责对提出入市申请的地块进行审查，形成联合审查意见：

　　市农业农村局审核民主决策征求意见执行情况；

　　市发改局审核产业准入要求；

　　宜昌市生态环境局枝江市分局审核环保要求；

　　市自然资源局审核国土空间规划、村庄规划、土地所有权以及地类等；

　　其他需要审查的情况。

　　第十一条  通过联合审查后，市自然资源局应当完成拟入市地块所有权登记发证工作，同时依据国土空间规划和村庄规划出具拟入市地块的规划条件。

　　第十二条  入市主体委托有资质的评估机构对拟入市的地块进行地价评估，作为确定入市底价的参考。

　　第十三条  入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制《农村集体经营性建设用地入市方案》。内容包括：

　　（一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、界址、面积、土地用途等；

　　（二）入市主体；

　　（三）拟入市地块规划条件；

　　（四）入市有偿使用方式、使用期限；

　　（五）入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置底价；

　　（六）入市地价款支付方式；

　　（七）入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物、附着物的处理办法等；

　　（八）入市收益分配办法；

　　（九）入市主体应按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，由农村集体经济组织形成民主决策相关的书面决议；

　　（十）其他需要集体决策的内容。

　　第十四条  入市主体将《农村集体经营性建设用地入市方案》报镇（街道）初审后报市人民政府审批。审批后由市自然资源局指导入市主体按照入市方案编制入市公告及招拍挂入市文件。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租纳入市公共资源交易平台统一管理，公开发布信息，以招标、拍卖、挂牌等方式实行公开交易，确定土地使用权受让人、承租人。

　　第十五条  土地成交后，交易双方应当现场签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》，签订确认书后10个工作日内签订《农村集体经营性建设用地出让（出租）合同》。

　　第十六条  土地使用权受让人、承租人在缴清交易价款和相关税费后，向市自然资源局申请办理不动产登记。

　　第四章  开发管理

　　第十七条  村集体经济组织在编制村庄规划时应当集约节约用地，合理安排集体经营性建设用地布局和用途，优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增农村集体经营性建设用地规模。鼓励各村在发展重点产业项目时使用农村集体经营性建设用地。

　　各镇（街道）和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下，可以按照节约集约的原则，采取土地整治等方式进行区位调整，合理利用农村集体经营性建设用地。

　　第十八条  土地使用权受让人、承租人必须按照出让合同约定的使用条件开发，达到相关法律法规规定的条件，可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。入市主体为出让集体经营性建设用地使用权的直接监管主体，对项目开发利用情况进行日常监督。

　　第十九条  因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

　　第二十条  土地使用权受让人、承租人未按照合同约定的规划条件和期限开发、利用集体经营性建设用地的，由入市主体报请市自然资源局参照国有建设用地相关法律法规进行处理。

　　第五章  收益分配

　　第二十一条  农村集体经济组织取得的入市收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计和群众监督。

　　农村集体经营性建设用地土地增值收益是指农村集体经营性建设用地入市收益扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

　　第二十二条  农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）入市的，入市主体应当按照规定向国家缴纳土地增值收益调节金。项目清算工作由镇级集体资产管理部门具体负责，由市自然资源局会同市财政局审核，报市人民政府批准后实施。

　　第二十三条  土地增值收益调节金征收主体为市人民政府，由市财政局会同市自然资源局负责组织征收。

　　第二十四条  农村集体经营性建设用地以出让、出租方式入市的，出让（出租）人应按土地增值收益的40%缴纳土地增值收益调节金。

　　农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的，等同集体经营性建设用地使用权出让方式缴纳土地增值收益调节金，所有权人等同出让人，新成立或入股的企业等同受让人。出让人应缴纳的土地增值收益调节金应于作价出资（入股）形成的股权发生转移时缴纳。

　　第二十五条  农村集体经营性建设用地入市后，涉及改变土地用途的，必须经所有权人同意并报市人民政府批准后，重新签订合同，缴纳土地增值收益，并按规定收取土地增值收益调节金。

　　第二十六条  土地增值收益调节金优先用于全市乡村振兴工作。土地增值收益调节金按照政府非税收入，纳入市财政一般公共预算收入管理，资金全额上缴国库，实行收支两条线管理。

　　第二十七条  严格执行农村集体“三资”管理的相关规定。农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益，资金全额纳入镇(街道)农村集体“三资”统一管理，实行收支两条线。

　　第六章  法律责任

　　第二十八条  公职人员、农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，依法依规追究其相关责任。

　　第二十九条  本办法由市自然资源局负责解释。具体执行过程中根据实际情况制定解释说明。

　　第三十条  本办法自发布之日起实施，有效期两年。施行期间，法律、法规、规章和上级有关文件另有规定的，从其规定。来源：枝江市人民政府网站