马关县农村宅基地（房地一体）确权登记实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为持续推进全县农村宅基地（房地一体）确权登记发证工作，切实维护广大农民群众利益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部办公厅关于印发〈宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答〉的函》（自然资办函〔2020〕1344号）、《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》（自然资发〔2023〕109号）等文件要求，结合马关县实际，特制定本细则。

　　第二章 登记范围

　　第二条 在马关县国土空间总体规划中心城区及乡（镇）国土空间规划中心镇区确定的城镇开发边界范围以外，同时符合登记发证条件的宅基地及房屋适用本细则。

　　第三条 不予确权登记的情形：

　　（一）宅基地使用权人无申请农村宅基地资格的，如不符合分户条件等。

　　（二）违反生态保护红线管控要求建房的。

　　（三）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇国土空间规划和村庄规划》。

　　（四）乱占耕地和永久基本农田建房的。

　　（五）存在权属争议或争议未解决的。

　　（六）将原有宅基地上的住宅出卖、赠予他人的。

　　（七）简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

　　（八）集体所有土地上开发的商品住房（小产权房）。

　　（九）法律法规、规章等规定的其他不予确认登记的情形。

　　第三章 登记主体资格认证

　　第四条 申请宅基地使用权及房屋所有权确权登记必须具备以下条件：

　　（一）宅基地确权登记应严格遵循宅基地“以家庭成员认定、以户取得、一户一宅”的审批原则，但合法继承取得的除外。

　　（二）宅基地申请人或使用人未享受过宅基地分配待遇且已成年的本村小组成员，但有合法权属来源或经逐级确认的宅基地及房屋除外。

　　（三）法律法规规定的其他条件。

　　第五条 宅基地使用权原则上确权到“户”。户的认定原则以公安部门户籍登记为准，户主作为权利人代表申请登记，家庭另有约定的从其约定，其他成员在不动产证书附记栏给以注明；户籍登记材料无法明确家庭成员户籍性质的，参照《农村集体经济组织成员证》成员户相关信息予以登记；在户籍中没有单独立户，原户主有两个以上子女或原户主有其他兄弟姐妹，且子女或其他兄弟姐妹已成年并达到分家单独居住生活条件的，如年满18周岁具备独立生活条件的成年人，因婚姻或其他关系发生解除、变更需分户的，由村小组、村委会填写（附件5）《分户情况公示表》，并公示30天无异议或异议不成立的，可按一户确权登记；对于在一个家庭实际共同生活，但家庭人员持有多本户口册的，若家庭成员愿意以一户为单位登记的，在满足一户一宅及户籍认定要求的情况下，可按照家庭协议书以“一户”为单位登记。

　　第六条 符合下列条件之一的人员，可申请办理宅基地及房屋所有权登记：

　　（一）达到法定成年、未享受过宅基地分配待遇、原家庭除因继承房屋占用宅基地形成“一户多宅”外，不存在一户多宅的本农民集体经济组织成员。

　　（二）非本村村民，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，需要确定新建房屋占用的宅基地使用权的。

　　（三）非本村村民（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　（四）非农业户口居民（含华侨、退伍军人、离退休干部职工）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且未发生变化的，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

　　（五）因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一处拥有宅基地，并按规定申请确权登记。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

　　（六）原户籍在农村集体经济组织的农转城人员。

　　（七）法律法规规定的其他条件。

　　第七条 存在以下情形，登记主体资格自动丧失：

　　（一）死亡或符合民法规定宣告死亡条件的。

　　（二）已取得其他集体经济组织成员资格的。

　　（三）自户口迁入起，未与本村（居）形成固定的生产、生活关系，未履行本村（居）成员义务的人员。

　　（四）以书面形式自愿放弃集体经济组织成员资格的。

　　（五）本集体经济组织自发解散的。

　　（六）已纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股正式编制人员、离退休人员并纳入城镇社会保障体系的。

　　（七）丧失中华人民共和国国籍。

　　（八）因本条“（二）”“（六）”项情形而丧失农村集体经济组织成员身份，在丧失农村集体经济组织成员身份前合法取得的宅基地，且房屋至今未改扩建的，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

　　（九）法律法规和农村集体经济组织章程规定的其他情形。

　　第四章 分类处理措施

　　第八条 有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

　　第九条 有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

　　（一）对合法取得宅基地但没有相关规划手续，2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设至今未扩建、改建、翻建的农房，由农户申请并自行委托第三方中介机构进行权籍调查，查明土地及房屋历史使用情况和现状，填写（附件1）在村集体公示15个工作日无异议或异议不成立后，由所在村民小组、村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认，由农户、所在地村民小组、村委会认定房屋建成年代、房屋建成后归属情况并填写（附件2）《农村宅基地房屋基本信息调查表》代替房屋符合规划或建设的相关材料予以确权登记。

　　（二）对合法取得宅基地但没有规划相关手续，2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2020年7月3日前（包含2020年7月3日）建设的农房，由农户申请并自行委托第三方中介机构进行权籍调查，查明土地及房屋历史使用情况和现状，填写（附件1）在村集体公示15个工作日无异议或异议不成立后，由所在村民小组、村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认，经乡（镇）人民政府审核，填写（附件4）《农村宅基地规划核实意见表》代替房屋符合规划或建设的相关材料予以确权登记。

　　（三）对合法取得宅基地但没有办理规划手续，2020年7月4日（含7月4日）后建盖的农房，严格按照现行政策补办规划手续。

　　第十条 无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

　　（一）在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地建房且至今未改建、扩建、翻建的农房，由农户申请并自行委托第三方中介机构进行权籍调查，查明土地及房屋历史使用情况和现状，填写（附件1）在村集体公示30日无异议或异议不成立后，由所在村民小组、村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认，由农户、所在地村民小组、村委会认定房屋建成年代、房屋建成后归属情况，并经乡（镇）人民政府审核批准，填写（附件3）《农村宅基地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表》，代替土地合法来源及规划相关材料，按实测面积予以登记。

　　（二）在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2020年7月3日期间建成的，占地面积不超过150平方米，期间未改建、扩建、翻建、重建的农房，由农户自行申请并委托第三方中介机构进行权籍调查，查明土地历史使用情况和现状，填写（附件1）在村集体公示30日无异议或异议不成立后，由所在村民小组、村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认，经乡（镇）人民政府审核批准，填写（附件3）《农村宅基地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表》作为土地合法来源及（附件4）《农村宅基地规划核实意见表》代替房屋符合规划或建设的相关材料；占地面积超过150平方米的，按本条规定办理土地及规划相关手续，其超占的土地面积和超建的建筑面积，不动产登记时只登记合法面积，超出面积不予登记，但须在不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明上注明“此不动产存在超占土地使用权面积XXX平方米、超占建设规划建筑面积XXX平方米”，在宗地图、房产图用虚线标注，并在图纸上标注超占面积不予确权登记，超占部分不得改建、扩建、翻建。

　　（三）在2020年7月3日国务院召开整治工作电视电话会议以后建盖的农房严格按现行政策补办《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等手续后方可办理确权登记。

　　第十一条 宅基地“房地一体”确权登记时，以1998年前核发的集体土地使用证为土地合法来源的，宗地面积为证载面积；以三权三证工作中颁发的集体土地使用证为土地合法来源的，宗地面积登记为房屋实际占地面积；新批准的农村宅基地，宗地面积登记为实际审批面积。

　　第十二条 分散登记时已颁发集体土地使用证及房产证，宗地界址、房屋结构及布局未发生变化，房屋占地不存在超占、未改扩建、翻建、重建的农房申请换发登记时，证载面积与实测面积不一致的，以实测面积为准；1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；1982年后农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，至今未改扩建的，房屋存在占地超占情况，其超占的土地面积和超建的建筑面积，不动产登记时只登记合法面积，超出面积不予登记，但须在不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明上注明“此不动产存在超占土地使用权面积XXX平方米、超占建设规划建筑面积XXX平方米”，在宗地图、房产图用虚线标注，并在图纸上标注超占面积不予确权登记，超占部分不得改建、扩建、翻建。

　　历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对本条宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　第十三条 持有土地合法来源且房屋在2020年7月3日前已经竣工，但因房屋拆除重建超出土地使用证上面积的按以下四种方式处理：

　　（一）宅基地界址未发生变化，实测面积与原证载宗地面积不相符的，不需补办任何手续，以实测面积为准确权登记。

　　（二）宅基地界址已发生变化，土地占地面积超过原审批面积，总占地面积在150平方米以内，超占宗地面积在10平方米以内（含10平方米）的，由宅基地所在地乡（镇）人民政府规划主管部门核实不占用耕地、生态红线及永久基本农田后，出具超占宗地部分不影响规划意见后确权登记，不再单独审批超占部分用地手续。

　　（三）宅基地界址已发生变化，土地占地面积超过原审批面积，总占地面积在150平方米以内，超占宗地面积在10平方米以上的，填写（附件3）《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》，并在村集体公示15个工作日无异议或异议不成立后作为超占宗地土地权属来源，按照本细则第九条（二）补办房屋规划许可相关替代材料后依法确权登记。

　　（四）在2020年7月3日（含7月3日）后建盖的房屋严格按照农村宅基地审批管理有关规定办理审批手续。

　　第十四条 宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”，符合当地分户建房条件，但公安户籍未分户，且未经批准另行建房分开居住，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划的，可按本细则第九条、第十条办理用地手续、规划手续后给以分别确权登记。

　　第十五条 符合当地分户建房条件未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记，按本细则第九条、第十条办理用地手续、规划手续后依法给予确权登记。

　　第十六条 本村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记，已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

　　第十七条 非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，新迁入地有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，在退出原有宅基地并注销登记后，给予确权登记；新迁入地无宅基地使用权来源材料，地上房屋无相关规划手续，房屋在2020年7月3日前建成的，在退出原有宅基地并注销后，依据扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等相关文件，对应具体存在的问题按本细则相关规定补充材料后，依法给予确权登记；新迁入地无宅基地使用权来源材料，地上房屋无相关规划手续，房屋在2020年7月3日后建成的，严格按照现行政策补办宅基地审批手续及规划手续后，依法给予确权登记。

　　第十八条 非本村农村集体经济成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，提交原土地使用权人死亡证明材料、土地使用权人户成员信息表等，确定户中已没有其他成员，按《中华人民共和国民法典》相关规定登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

　　第十九条 1999年前回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离退休干部及回乡定居的华侨等，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，宗地及房屋现状未发生过改变的，由宅基地使用人自行申请并委托第三方中介机构进行权籍调查，查明土地历史使用情况和现状，在村集体公示（附件1）15个工作日无异议或异议不成立后，由所在村村民小组、村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认，经乡（镇）人民政府审核，填写（附件3）《农村宅基地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表》作为土地合法来源及（附件4）《农村宅基地规划核实意见表》代替房屋符合规划或建设的相关材料后依法确权登记在土地使用人名下，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本农民集体经济组织成员”。

　　第二十条 农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权及房屋分情况按规定予以登记：

　　（一）整户进城落户并改变集体经济组织成员身份的，其原合法取得的宅基地使用权及房屋在进城落户之后未进行改建、扩建、翻建的，按户登记，登记后农房只能修缮使用不能拆除重建；整户进城落户但未改变集体经济组织成员身份的，同等享受农村宅基地相关政策。

　　（二）原合法取得的宅基地使用权及房屋所有权人进城落户，其原户籍上还存在其他家庭成员且该户在本村小组未取得农村宅基地的，登记的权利人由家庭协商决定，若选择登记在已进城落户人员名下，则按个人登记，登记后的房屋只能修缮使用不能拆除重建；选择登记在未进城落户的其他家庭成员名下，则依据宅基地相关政策按户登记。

　　第二十一条 农转城居民与农村集体组织成员同等享受农村宅基地相关政策。

　　第二十二条 因继承、交换、分家等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，需对宅基地使用权和房屋所有权人进行变更，确定权利人主体的情况，采取人民调解的机制，妥善解决，由村小组、村民委员会召集所有家庭成员，逐个询问，所有家庭成员在《人民调解协议书》《分家协议》或《继承协议》上签字按手印，无民事行为能力或限制民事行为能力的家庭成员由其法定代理人代签，根据相关协议或裁判文书确认宅基地使用权和房屋所有权登记权利主体。

　　第二十三条 同一宗宅基地上同时有1998年前集体土地使用证及2013—2015年“三权三证”工作时核发的集体土地使用证，土地使用权人一致的，同时收回两本土地使用证，以1998年前核发的土地使用证作为土地合法来源；土地使用权人不一致，二人皆健在，两个土地使用权人为同一家庭成员的，收回两本土地使用证，以1998年前核发的土地使用证作为土地合法来源；土地使用权人不一致时，其中一人死亡，一人健在，两个土地使用权人为同一家庭成员的，收回两本土地使用证，以土地使用权人健在的集体土地使用证作为土地合法来源；土地使用权人不一致，两本土地使用权人非同一家庭成员的，可由当事人自行协商宅基地使用权归属，协商成功的，收回两本土地使用证，依据协议明确的土地使用权归属给以确权登记，自行协商不成功的，由属地乡（镇）人民政府牵头，成立以村小组、村（居）民委员会、乡镇组成的调解小组对争议宅基地进行调解，调解成功的，收回两本土地使用证，依据调解协议明确的土地使用权归属给予确权登记，调解不成功的，该宅基地暂不予登记。

　　第二十四条 2013—2015年“三权三证”工作中向同一宗宅基地核发多本集体土地使用证，且土地使用权人不一致的，收回并注销全部土地使用证，重新补批完善用地手续；向同一人核发多本集体土地使用证，造成一户多宅问题的，以土地使用权人现实际居住及使用的宅基地为准确权登记，其余土地使用证收回并注销。

　　第二十五条 属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记；属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经乡（镇）规划主管部门认定分割符合乡村规划规定，满足不动产单元划定标准的，可以分别办理登记，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

　　第二十六条 宅基地以“户”分配和使用，只要“户”中还有其他成员，在以户为单位的家庭关系存续期间个别家庭成员的死亡，不能产生宅基地使用权的继承。“户”中的土地使用权人死亡后，已确权的农村宅基地使用权及房屋所有权由现户主向登记机构申请变更登记；已审批但未办理确权登记的，由现户主申请首次登记，家庭另有约定的从其约定；若户中已没有其他成员，按照《中华人民共和国民法典》关于财产继承相关规定，宅基地上的房屋由其继承人继承，根据“房地一体”“地随房走”的原则，按规定申请登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

　　第二十七条 在本细则印发前已办理房地一体的《不动产权证书》或分散登记时已颁发的集体土地使用证和房屋所有权证，将宅基地使用权及房屋所有权确权到个人名下形成个人财产，现权利人（户主）死亡的，由公安机关出具死亡人员死亡时所在户籍户口的户成员信息表，税务部门根据税收法规征收税款后，根据现有户籍信息或家庭约定由按个人登记变更为按户登记。

　　第二十八条 在本细则印发前已办理房地一体的《不动产权证书》或分散登记时已颁发的集体土地使用证和房屋所有权证，将宅基地使用权及房屋所有权确权到个人名下形成个人财产的，可由权利人或户主提交户口本、土地使用证、房产证或不动产权证书向登记机构申请更正为按户登记。

　　第二十九条 农村宅基地（房地一体）确权登记发证中，申请宅基地使用权登记、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记，收取不动产权属证书工本费，收费标准每本10元；申请人委托开展权籍调查、测绘测量的，应由申请人自行选择权籍调查、测绘测量单位，权籍调查、测绘测量费用由委托双方根据相关收费标准和规定协商确定，不动产登记机构应当指导做好权属调查工作。

　　第五章 附则

　　第三十条 本细则与法律法规及上级文件相冲突的地方，以法律法规及上级文件为准。

　　第三十一条 本细则自2025年7月1日起施行，有效期至2030年6月30日止。

　　第三十二条 本细则由马关县自然资源局会同马关县农业农村和科技局负责解释。

　　来源：马关县人民政府网站