随着房贷利率、限购政策的放松，楼市微调回暖的预期加大，北京、上海、深圳等一线城市3月二手房成交量创新高。与此同时，土地市场也出现“小阳春”，2018年下半年普遍底价成交的现象基本消失，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行。

　　“9.30”新政运行至今已两年半有余，业内普遍认为楼市调控政策已趋见底，一些变化也在悄然发生。从土地源头看，出让限制条件逐渐剥离，租赁住房用地或自持用地逐渐减少。

　　这是楼市“春江水暖”的预兆，还是调控继续深入的短暂反弹？

　　租赁用地供应减缓

　　“2017年和2018年出让的租赁住房用地确实挺多，但从目前的情况看，今年减速了。”上海市国资委旗下某上市房企内部人士对时代财经表示。

　　租赁住房用地2017年首现上海。是年7月4日，上海规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，土地用途为“租赁住房”，受让人须在70年出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，不得出售。

　　此后，租赁住房用地成为上海土地市场的主流。截至2018年底，该类土地累计出让57块，至少将提供51679套新建租赁房源。据了解，目前部分地块已经开工，未来2-3年内即可推向市场。

　　租赁住房用地火热入市，源自2016年年底中央提出的“建立购租并举的住房制度”。党的十九大报告又再次重申“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，发展住房租赁市场迅速成为房地产投资新风口，北京、上海、广州、南京、杭州、佛山等多城相继推出租赁住房用地。

　　不过，从目前情况看，进入2019年后，租赁住房用地推向市场的速度有减缓的趋势。据时代财经不完全统计，今年第一季度，全国只有上海成交7宗纯租赁住房用地；而去年同期，上海、杭州、南京等城市共成功出让14宗纯租赁宅地。

　　上述房企内部人士表示，就上海而言，仅从第一季度土地出让情况尚不能判断上海全年的趋势，“才刚刚过去三个月，说不定接下来的几个月就会发力。” 同策研究院总监张宏伟称，今年上海推出的租赁住房用地仍会占住宅用地的40-50%，“这个目标不会变，因为‘十三五’规划提出了租赁住房的建设目标。”

　　他对时代财经表示，上海市属国企甚至有一些区属国企的工业或仓储用地会转化为租赁住房用地。“这些存量土地本身就有很多问题，现在转成租赁用地还有进一步盘活的机会，比如做租赁运营。现金流转正表现比较好的时候还可以把它证券化，最近几个月一些公募REITs很快就会落地。通过资本市场，早期的一些存量资产可以去配建、盘活。”

　　但不可忽略的是，房企加码长租公寓的意愿似乎也在减弱。“租购并举”政策下，碧桂园、龙湖、万科、中骏、合景泰富等多家房企曾纷纷抢滩布局长租公寓业务。2017年12月，碧桂园还曾发布长租品牌发展战略,力争三年内建设100万套长租公寓。但在今年3月港股上市房企业绩会上，“长租公寓”不再像前两年那样被频繁提及，真正大力铺开该业务的房企也并不算多。

　　但在张宏伟看来，租赁住房仍大有市场。“从市场角度看，城镇尤其是核心的一线和强二线城市大量的流动人口，特定领域人才引进的需求，本地户籍及常住人口中低收入家庭的居住需求，都需要租赁住房去满足。”

　　值得注意的是，目前纯租赁住房用地基本全被具有国资背景的企业收入囊中，成交楼面价也远低于招拍挂价格。这与租赁用地的长期自持有关，相对严苛的出让条件也是重要因素之一，各地推出的租赁宅地，多对企业资格、坊间套型、全装修建筑面积、公共服务设施配建等做出要求。

　　对于国企拿下的租赁住房用地未来的运营，上述房企内部人士表示主要分两类，一是自建运营团队，二是委托有市场能力的品牌公寓运营。前者如上海地产集团，其于2018年1月正式发布上海首个国企租赁住房业务品牌“城方”，并于同年2月成立上海城方租赁住房运营管理有限公司，全面启动租赁住房业务板块。

　　地市现“小阳春”

　　除了租赁用地暂时减速推出，不少城市的土地出让条件也逐渐松绑。4月4日，北京四月首次土拍，合景泰富以总价10.2亿、溢价率20.14%拿下门头沟区永定镇一宗地块。值得注意的是，该地块未限制销售价格，也未要求配建保障房，只须负责建设基础教育用地并无偿移交政府相关主管部门。

　　这是北京自2017年以来推出的第5宗不限价土地。前4块分别为2018年10月出让的丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，2018年11月出让的延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块，以及2019年1月9日挂出的朝阳区孙河乡两块住宅用地。

　　与以往调控周期不同的是，这轮楼市调控不断祭出限购、限售、限贷、限价等政策“组合拳”，从土地源头至销售终端全线“去杠杆”。在招拍挂市场，土地出让加载了限地价、限房价、竞自持等诸多限制条件。

　　这也在相当程度上影响了房企的拿地积极性，尤其在2018年下半年，底价成交甚至流拍成为土地市场的主流声音。

　　而眼下，地市回暖已有迹象。今年一季度，一些城市土地市场 迎来“开门红”，合肥、苏州、杭州等地的成交楼面价及溢价率均出现不同程度上扬。中国指数研究院的数据显示，一季度宅地地价同比止跌转涨，热点一二线城市回温明显，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。

　　除了土地市场松绑，销售和信贷方面也有松绑趋向。从去年年底菏泽取消限购以来，多地城市政策微调持续，如河北省高碑店为民营经济吸引人才对特定人群放松限购，东莞调整二手房交易个税，江西赣县叫停特价房销售等。

　　不过，房企大佬对2019年市场走向依旧是谨慎以待。万科董事长郁亮在2018年度业绩会上表示“如今的宏观形式不同以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期的准备”。融创中国董事会主席孙宏斌则直言，“2019年不是那么乐观，房价还是政府的核心诉求，2019年还是要小心一些。”来源：时代经济

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