【法院观点】

　　A公司终未能使用涉案土地建设运营汽车充电站项目，系因无法向行政主管部门提交符合审批要求的土地权属文件，即涉案合同系因土地权属问题无法继续履行。故此，B公司并未尽提供适租租赁物的法定义务，亦未能依约确保土地权属问题不构成合同履行障碍，故其对于涉案合同解除具主要过错，应承担主要责任。正如前述，B公司依约应确保土地权属问题不构成合同履行障碍，其合同义务并不止于向A公司提供其与某村委某村签订的《土地征用补偿协议》。B公司以此为由上诉主张其对合同解除不具过错，缺乏依据亦有悖诚信，本院不予采纳。另一方面，A公司承租涉案土地系为建设运营汽车充电站项目，其在签订合同前理应充分了解该项目申报所需的土地权属文件，据以核查B公司提供的土地权属材料是否符合申报要求。A公司显失之审慎，其对于自身合同目的无法实现亦应承担一定责任，即其对于涉案合同解除亦具一定过错。综上所述，涉案合同双方对于合同解除均具过错，其中，B公司具主要过错。

　　（广东省深圳市中级人民法院案号：(2021)粤03民终13424号裁判日期：2022.03.31）

　　【一审】

　　一审法院认为，根据一审法院向行政主管部门的函询调查结果，涉案租赁土地的规划用途已为建设用地且不涉及基本农田，即经有权机关规划用于非农建设，虽然主管部门函复一审法院称涉案土地无征转记录且未明确答复土地所有权性质现为国有或集体所有，但即使该土地仍为集体所有，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令100号）第三条、第八条第一款、第十二条第二款、第十八条等有关规定，在符合相关规划的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相关土地管理改革规定及涉案土地规用途，涉案租赁合同并未违反法律规定的效力性强制性规定，因此A公司与B公司签署的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　根据双方当事人的答辩意见，本案争议的焦点在于：一、何方存在违约行为以及违约责任的比例分担问题；二、涉案土地建设工程被拆除的损失应由谁承担，涉案土地的租金的支付标准及期间应如何确定的问题。

　　关于焦点一，从涉案《土地租赁合同》约定的土地用途及附件《土地征用补偿协议》来看，A公司与B公司在签订合同时均知悉涉案土地为某村委某村补偿给B公司的一块土地，B公司将承租涉案土地用作充电站运营等新能源项目。A公司作为专业的新能源项目运营公司，在承租涉案土地用作充电站运营用途之前应当对建设充电桩及配套设施建设项目的申报、审批等各个环节所需的申报资料完全掌握知悉，并应及时将需要出租方配合提供的具体材料清单告知出租方，以便A公司核实出租方是否能够提供全部材料后衡量涉案土地是否具备开发建设充电桩新能源项目的客观条件再行决定是否租赁涉案土地，但A公司并未在签订合同前清楚了解知悉充电站项目的审批文件并向B公司核实清楚的情况下签订了涉案租赁合同，导致合同目的无法实现，其对合同无法继续履行存在相应过错。而B公司作为土地出租方，在未完全清楚了解涉案土地是否具备开发建设充电桩新能源项目，其是否能够提供全部土地权属证明文件的情况下，仍然签订了涉案《土地租赁合同》，并承诺保证土地权属无争议，某种程度上误导了承租人，其对合同的无法继续履行亦存在一定的过错。A公司作为承租涉案土地用于充电桩项目的承租方，其对于合同的解除以及相关损失应当负主要责任，B公司作为场地的出租方应当负次要责任。现涉案合同无法继续履行，A公司及B公司均诉请解除合同，一审法院予以支持。

　　关于第二个争议焦点，一审法院认为，A公司作为承租方，在执法队拆除地上建筑后负有及时通知B公司解除合同以及交接土地的告知义务，但A公司未向一审法院提供任何证据证明其已履行了及时告知A公司解除合同以及要求B公司收回土地的义务，因此仍应视为A公司在继续占有使用涉案土地，应当支付占有使用期间的租金，但考虑到执法队已于2019年4月对违法建筑进行了拆除，之后A公司确未实际使用涉案土地，而B公司作为出租方，理应知晓涉案土地已被强拆无法正常使用却未与A公司协商如何解决，没有采取积极措施防止损失进一步扩大，亦应对租金损失承担一定的责任，因此一审法院酌情认定2019年4月A公司应按照合同约定的租金标准140000元／月支付租金，2019年5月起至B公司实际收回涉案土地期间的租金损失双方各承担一半，即A公司按照70000元／月租金标准支付租金。

　　关于B公司实际收回涉案土地的时间认定问题，因A公司未向一审法院提交确凿证据证明其曾告知B公司收回土地，故一审法院仅能采信B公司的主张，认定B公司收回土地时间为2020年5月6日。综上A公司应向B公司支付租金980000元（140000元＋70000元／月×12个月），B公司诉请金额超出部分，一审法院不予支持。

　　涉案合同解除后，A公司已缴纳的押金280000元应予以退回，A公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于A公司诉请彭东升对该债务承担连带责任，因B公司的法定代表人及股东已于2020年5月8日分别变更为彭东美、彭志亮，故A公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于B公司诉请A公司支付违约金人民币637200元，首先，A公司主张的该违约金金额的计算方式为其诉请主张的实际总投资损失2124000元的30%，一审法院前已论述其实际投资损失应由其自行承担，且A公司主张的实际投资损失金额2124000元并未有充分证据予以证明，一审法院不予认可；其次，A公司作为负主要责任的过错方，其应承担主要的违约责任，因此即使其有权要求B公司支付相应的违约金，该违约金金额应在B公司要求A公司承担的违约金中予以抵消。

　　【二审】

　　本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

　　本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。A公司与B公司签订的《土地租赁合同》（下称涉案合同）系合同双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故双方均应恪守履行。现合同双方均诉至法院，请求解除合同，可见涉案合同已无法继续履行。故一审判令解除涉案合同正确，应予维持。据双方上诉主张，本案二审的争议焦点为：合同解除责任如何认定，及相应涉案租金、损失赔偿的诉请应否得到支持的问题。针对前述争议焦点，本院综合分析如下：

　　依本案查明事实，涉案合同约定：A公司承租土地用途为充电站运营、停车场、仓库等新能源相关项目，B公司承诺对租赁土地具有出租权利、租赁土地不存在任何权属争议。B公司同时出具其与案外人某村委某村签订的《土地征用补偿协议》，并向A公司出具《关于同意建设新能源汽车充电站的声明》。本院认为，法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　本案中，涉案合同已明确约定土地租赁用途，并结合B公司出具《关于同意建设新能源汽车充电站的声明》内容看，B公司应知悉A公司承租土地系用于建设运营汽车充电站项目。故依前述法律规定，B公司负有提供适租租赁物的义务，换言之，B公司应确保其出租予A公司的土地可用于建设运营汽车充电站项目。同时，B公司在涉案合同中向A公司承诺涉案土地权属无争议，实为双方约定B公司应确保土地权属问题不构成合同履行的障碍。

　　然本案中，从各相关行政主管部门向一审法院的回函内容看，A公司就其拟于涉案土地上实施的汽车充电站项目已取得深圳市龙岗区发展和改革局颁发的《深圳市社会投资项目备案证》，并已通过深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局的项目符合性审查，该项目终未能向深圳市龙岗区规划土地监察局申请临时用地、临时建筑的原因在于A公司未能依《龙岗区电动汽车快速充电桩及配套设施临时用地和临时建筑审批指引（试行）》向该局提交“1.土地权属证明文件；2.社区股份合作公司同意书面意见含法定代表人签字盖公司印章；3.租地合同书”。

　　由此可见，A公司终未能使用涉案土地建设运营汽车充电站项目，系因无法向行政主管部门提交符合审批要求的土地权属文件，即涉案合同系因土地权属问题无法继续履行。故此，B公司并未尽提供适租租赁物的法定义务，亦未能依约确保土地权属问题不构成合同履行障碍，故其对于涉案合同解除具主要过错，应承担主要责任。正如前述，B公司依约应确保土地权属问题不构成合同履行障碍，其合同义务并不止于向A公司提供其与某村委某村签订的《土地征用补偿协议》。B公司以此为由上诉主张其对合同解除不具过错，缺乏依据亦有悖诚信，本院不予采纳。另一方面，A公司承租涉案土地系为建设运营汽车充电站项目，其在签订合同前理应充分了解该项目申报所需的土地权属文件，据以核查B公司提供的土地权属材料是否符合申报要求。A公司显失之审慎，其对于自身合同目的无法实现亦应承担一定责任，即其对于涉案合同解除亦具一定过错。综上所述，涉案合同双方对于合同解除均具过错，其中，B公司具主要过错。一审对此认定有误，本院予以纠正。

　　关于2019年4月6日至2020年5月6日期间土地租金的问题。本案中，A公司自述其于2019年3月进场施工，B公司又称其于2020年5月16日自行收回土地。本院认为，A公司前述陈述足以表明B公司已向其交付涉案土地，本案无证据显示A公司有办理交接手续向B公司返还土地。故A公司上诉主张其无需支付涉案土地租金，理据不足，本院不予采纳。据本案前述分析，2019年4月6日至2020年5月6日期间，A公司并未能依合同约定用途使用涉案土地，B公司对此具主要过错；且本案中，A公司自2019年4月即未付租金，依日常生活经验法则，B公司理应关注涉案土地使用状况、亦应知悉双方纠纷缘由，但B公司未与A公司积极协商解决问题，在其无法向A公司提供符合审批要求的土地权属文件、涉案合同实际已无法继续履行的情形下，其亦未尽止损义务及时收回土地，因此导致扩大的损失应自担其责。故综合考虑前述因素，本院酌定A公司仅应支付2019年4月6日至2019年6月6日期间的租金即：140000元×3个月=420000元；B公司诉请的超出该期间的租金款项，实为其自身过错所致损失，本院不予支持。另如前述，A公司在前述期间并未能依合同约定用途使用土地，其并非无故欠付租金，且B公司对此具主要过错。故B公司诉请A公司支付该期间迟付租金的违约金，理据不足，本院不予支持。一审关于涉案租金的处理有误，应予纠正。

　　关于A公司诉请B公司赔偿其投资损失的问题。本案中，A公司自述其在2019年3月入场施工几日即被执法队责令停工。现A公司就此诉请B公司赔偿高达2124000元的投资损失，本院实难采信，故本院对其诉请不予支持。A公司据此诉请相应的违约金、C公司承担连带清偿责任、甘某对C公司该债务承担连带责任，均依据不足，本院不予支持。另，A公司诉请彭东升对B公司的涉案债务承担连带清偿责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　另，关于A公司申请本院向深圳市某股份合作公司调查取证，并申请本院函询相关行政主管部门。本院认为，一审期间，一审法院就涉案土地性质、土地权属、涉案项目申办情况等案件基本事实均经函询相关行政主管部门作详细查明，故本案现有证据足以查清本案事实，本院对A公司前述申请不予准许。

　　综上，A公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。

　　来源： 农村集体经济涉法研究