“上征下租”是笔者所在法院近三年财产处置期间频繁出现的名词。所谓的“上征下租”，简单来说，就是政府在征用土地过程中，不严格遵守有关征地必须先一次性付清土地补偿费和安置补助费的法律规定，允许用地企业先用地，而以租金的方式，在以后的经营过程中，逐年将相关款项支付给农民的做法。

　　对上完成了土地征收行为的形式要件，对下解决了土地征收行为的实质要件。实务中调查发现，“上征下租”的合同双方，一方为用地企业，另一方为土地所在地村委会居多。

　　该类土地中的“租”可细分为两类，一类为用地企业在取得土地使用权证时并未实际一次性交清相关土地征收费用，在国土部门办理权证时仅以村委会出具的缴清证明取得相关土地使用权证，而后与村委会签订土地租赁协议或由村委会牵头与各集体成员签订土地租赁协议，与企业约定租金方式及租金金额相关事宜，分期支付应当缴纳的因征收土地所产生的补偿费用。

　　另一类是用地企业在取得土地使用权证时已经实际一次性交清相关土地征收费用，后村委会并未将该补偿费用分配至各村民手中，而是将该补偿费用又返还给用地企业，用“自愿以补偿款入股”的字眼合同签订租赁协议，每年以企业分红形式返还给村委会，进而分期支付给村民。无论是以第一种形式还是第二种形式，均不符合国家关于土地征收管理规定。对比2020年和2004年土地法，不难发现，2004年土地管理法确定的土地征收程序最重要的特点是由上自下开展，征收土地方案批准后再开展征地的一系列实施程序，方案批准后国家对于后续的补偿协议并没有强有力的专款专用，列入社会保障费用等系列规定予以监管，导致被征地农民的知情权、参与权和监督权没有得到充分保障，“上征下租”油然而生。针对农村土地“上征下租”带来的种种问题，法院在多起涉企业为被执行人的金融借款合同纠纷执行案件中，该类纠纷均为国有土地抵押贷款，抵押物即为“上征下租”所取得的国有土地，而涉案企业多数为招商引资的企业。

　　拍卖上述土地在进行状况调查时，政府会说土地是“上征下租”的，涉及广大农民的切身利益，希望法院慎重执行；企业会说当时是政府为了招商引资和我们签的协议，现在经营困难财产都被处置了，剩余的租金无法履行；农民会说不管法院如何执行，我们只管每年有钱拿，和以前一样一分不少，不然谁都别想执行。为了优化营商环境、抓好“六稳”“六保”工作，目前法院在执行实务中，采取“有力、友情、保障”的执行态度，有力即对财产的处置不因任何法律规定以外的外力受阻，及时高效推进财产处置；友情即在拍卖前发函当地政府告知其法院拟对“上征下租”土地进行处置，若其与该土地存在债权债务纠纷及时通过司法途径维护其合法权益。并在拍卖公告中按要求披露处置财产“上征下租”状况，提示相关风险；保障即对买受人及时交付拍卖财产予以保障，对于政府、农民因“上征下租”产生的法律问题予以及时有效解答，产生的法律纠纷及时有效受理。“上征下租”作为一个历史产物，综观其成因，要想从根本上有效解决，还需对症下药。

　　对此，笔者建议：1政府对“上征下租”行为进行集中整治。由自然资源和规划农业局、乡村振兴局等相关部门组成专项整治小组，相互协调配合，对目前辖区范围内存在的农村土地“上征下租”现象开展集中整治、集中清理、集中打击，避免此类现象再次发生。2纪委监委进行有效监督。进一步加强对失地农民土地补偿安置费的监管，确保补偿费一次性全额发放到农民手中或用于参加社会保险等，严禁基层政府截流土地征用补偿。进一步加强对基层民主、政务公开的监督，让权力在阳光下运行，保障农民的知情权。3加强对农民的法治宣传。推进普法宣传，政法单位或工作人员定期送法下乡、上门服务，解决农民的法律疑问，帮助他们在合法权益受到侵害时通过法律途径维护自身权益。4建立对失地农民的保障机制。用法律的手段不断完善土地征收的程序，建立健全社会保障体系，切实提高失地农民的最低保障标准，这样既能调动农民积极性，也能保证我国的经济、社会和谐稳定发展。

来源：泰州姜堰法院