核心提示:随着农村城市化的推进和市场经济的纵深发展，土地作为重要的生产要素其价值无可比拟。

　　随着农村城市化的推进和市场经济的纵深发展，土地作为重要的生产要素其价值无可比拟。因日益多样的市场需求，农村集体土地也以更加积极的姿态参与到市场活动中，当前最典型的方式是对外租赁以获取更高收益。但因农村土地租赁市场运行不完善，市场主体欠缺相应的法律知识、缔约能力不足、规则意识淡薄，进而导致合同当事人之间矛盾突出、纠纷频发。

　　近日，北京市房山区人民法院盘点农村土地租赁合同案件中的典型纠纷，通过3个典型案例，提示农村土地租赁中可能存在的问题。

　　诉争土地被征用

　　租赁合同无法履行

　　2003年7月18日，A村村民委员会与李某签订了一份《边角地土地租赁合同》，A村将村南一块边角地约50.4亩的土地租赁给李某，双方明确了土地四至范围，租赁期为30年，自2003年7月1日至2033年7月1日止，租金每年每亩1050元。李某在承租的土地上建造了厂房，并设立了公司，租金一直缴纳至2018年6月30日。2017年，政府因建设科技产业基地需征用农村土地，李某租赁的土地被列入征收范围内。A村村委会称，因土地性质发生变化，双方的租赁合同无法履行要求解除合同。李某认为，诉争土地还没有被实际征收，A村村委会无法要求解除合同。

　　法院经审理认为，因规划调整，诉争土地已被纳入征收范围，土地性质已由集体土地变更为国有土地，且根据土地利用规划，诉争土地将建设科技产业基地，合同已无法实际履行。在法定最长租赁期限内的租赁合同属有效合同，应予以解除。

　　法官说法：

　　征地拆迁政策是合同履行中的客观障碍，但是否属于不可抗力事件应具体案件具体分析。在该案中，土地租赁合同签订于2003年，而征地拆迁发生在2017年，A村村民委员会与李某签订租赁合同时无法预见案涉土地会被征收。而土地征收拆迁政策的出台是当事人无法避免、不能克服的客观情况。所以，本案中因科技产业基地建设征用案涉土地对合同双方而言即属于合同履行中的不可抗力。

　　合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力可能导致合同完全不能履行、部分不能履行或者合同在一时间内不能履行。合同履行中发生不可抗力的客观情况，合同关系并不当然归于消灭，只有在当事人受不可抗力影响无法按照原定方案继续履行时，才有必要作出相应调整。在本案中，李某租用的集体建设用地，因国家征收政策使得土地性质由集体土地变更为国有土地，土地所有权人发生变更。根据土地利用规划，李某已无法在其租赁的土地上继续经营，合同无法继续履行，此时应解除合同。

　　租赁面积有争议

　　出租方要求补交租金

　　2000年3月，B村村委会将300亩土地出租给M公司，租赁期限20年，租赁用途为种植和养殖业，租金每亩每年150元。合同中明确约定了土地四至范围。2016年6月，双方重新签订租赁合同，就出租方主体进行了变更，由B村村委会变更为B村股份合作社，并约定租金标准调整为每亩每年2000元，租赁期限及四至范围不变。

　　2019年2月，B村股份合作社主张M公司实际使用的土地超出了约定使用面积，已达到340亩。M公司称,双方曾就土地四至进行过实际测量，已知面积为321.3亩，因租用土地中有高压线、排除沟、道路和树木等客观因素，部分土地不能实际使用，所以双方在签订合同时确定了土地租赁面积为300亩。

　　因双方各持己见，故B村股份合作社将M公司起诉至法院，要求支付多占土地租金16万元。

　　法院经审理认为，双方已在合同中明确租赁土地的四至范围，并约定了租赁面积。B村股份合作社未提交证据证明M公司使用土地超出合同约定的四至范围，所以对B村股份合作社要求补交租金的诉讼请求不予支持。

　　法官说法：

　　在土地租赁纠纷案件中，出租方与承租方对土地的争议主要集中在土地面积以及土地使用性质上。导致土地面积争议的主要原因是土地四至约定不明确、土地面积不精准。由于土地租赁期限较长，虽双方在合同中已明确了四至，但在履行过程中原标志灭失或移位，实际使用面积与原约定面积可能有出入，双方由此产生争议。此外，双方在签订合同时对土地丈量简单、粗略，对租赁面积约定含糊，也亦引发纠纷。

　　在上述案件中，合同明确约定了四至范围及土地面积，应视为双方对租赁面积已进行确认且无异议。在出租人不能证明承租人超过约定的四至范围多占土地的情形下，出租人即无权要求承租人补交租金。即使承租人实际使用的土地面积多于合同约定的面积，也应视为出租人在签订租赁合同时对相应权益的让渡或放弃。

　　擅自改变土地用途

　　租赁合同无效

　　2002年3月1日，N公司与C经济合作社签订租赁协议，约定N公司租赁C经济合作社土地7亩，用于经营包装制品，租赁期间自2002年3月1日至2015年3月1日止。土地年租金5000元/亩。N公司在租期内，未经C经济合作社同意不得将土地、房屋转租或转让给第三人使用。合同签订后，C经济合作社向N公司交付了土地，N公司在租赁土地上建设了房屋、厂房并封闭了院落。N公司在此注册了公司，并将所建部分房屋对外出租。

　　为建设C文化公园，镇政府启动拆违、拆迁工作。N公司所建房屋未取得乡村建设规划手续被列为违法建筑，需予以拆除。N公司未按照规定实施拆除。C经济合作社向法院起诉要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求N公司腾退土地。N公司提出反诉要求C经济合作社赔偿建筑物损失670万元。

　　法院经审理认为，案涉土地属于非建设用地，根据证据显示规划用途为绿地，原被告双方均未提交证据证明取得建设用地审批手续，而将土地用于非农业建设，双方签订的《租赁协议书》应属无效。鉴于租赁合同无效，N公司应向C经济合作社返还土地。根据双方过错程度，法院酌定C经济合作社赔偿N公司建筑物损失200万元。

　　法官说法：

　　实践中导致土地租赁合同无效主要存在两种情形：一是违反土地利用规划；二是租赁期限超过法定最长租赁期间20年，超过的部分无效。

　　擅自改变土地规划用途，将农业用地用于非农建设而认定合同无效的案件占土地租赁合同无效案件的绝大多数。因违反土地规划用途，所建房屋未能取得建设工程规划许可，无合法建设手续而被认定为违法建筑，可能会被强制拆除。

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