景德镇市中心城区公共租赁住房管理办法（征求意见稿）

　　景德镇市中心城区公共租赁住房管理办法（征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条 为健全我市住房保障体系，完善公共租赁住房服务管理体系，切实解决城镇住房困难群体的住房问题,根据《公共租赁住房管理办法》(〔2012〕中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)、《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《江西省公共租赁住房配租管理暂行办法》(赣建字〔2012〕2号)、《关于加强城镇保障性住房管理工作的指导意见》（赣建字〔2019〕4号）、《关于加强景德镇市城镇保障性住房管理工作的实施意见》（景府办明〔2020〕38号）等规定,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条  本办法所称的公共租赁住房，是指政府投资建设，面向城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业外来务工人员出租，解决其阶段性居住需求的保障性住房。包括已经建设的廉租房、公租房和经济适用房，统称公共租赁住房。鼓励企业或其他社会机构投资筹集、运营、管理公共租赁住房，享受政府投资公共租赁住房优惠政策。

　　第三条  健全公共租赁住房管理机制,由市住房保障部门统筹安排，建立健全住房保障服务工作机构,充实工作人员,并轨运行，统一运营，统一管理，并安排相应的工作经费。

　　第四条  公共租赁住房保障实行实物配租和租赁补贴并举，申请家庭只能选择一种保障方式。推行“租补分离”政策，鼓励申请家庭通过市场租赁住房，解决其住房困难问题。公共租赁住房保障与本市直管公房、新引进高层次人才租房补贴及人才公寓政策，不得重复享受。

　　第五条  公共租赁住房配租和住房租赁补贴发放，实行申请、审核、公示、分配、轮候制度。

　　第六条  市住房和城乡建设局负责全市公共租赁住房管理工作的指导和监督，市住房保障中心为公共租赁住房管理提供保障服务。市发展改革、民政、自然资源和规划、财政、人力资源和社会保障、残联、住房公积金管理中心、市场监督管理、公安、税务、金融、银行等部门应按照各自职责，协同做好公共租赁住房保障工作。

　　第七条  本办法适用于景德镇市中心城区(包括昌江区、珠山区、高新技术开发区、昌南新区)范围内公共租赁住房的建设、筹集、分配、运营管理和住房租赁补贴发放的监督管理工作。

　　第二章  规划、计划和房源筹集

　　第八条 公共租赁住房规划和年度计划由市住房和城乡建设局会同县（市、区）政府、开发区和市发展改革、自然资源和规划、财政等部门，结合我市经济社会发展状况、国土空间规划、人口状况、住房市场供求关系以及公共租房的需求情况编制，报市政府批准后实施。公共租赁住房建设应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。

　　第九条  公共租赁住房通过以下渠道筹集：（一）政府直接投资新建、收购、改建、在市场长期租赁等；（二）在普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建；（三）开发区、园区投资筹集；（四）企业利用自用土地建设或闲置房屋改建；（五）机构投资者或房地产企业投资筹集；（六）农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式筹集；（七）其他渠道。

　　第十条  公共租赁住房建设用地纳入年度建设用地供应计划、以划拨方式供应并优先保障。简化公共租赁住房项目审批程序，合并为只审批项目初步设计(实施方案),不再审批立项和工程可研报告。在普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建公共租赁住房的，应在土地出让条件中对配建套数、户型面积、交付时限等予以明确。

　　第十一条  新建公共租赁住房户型原则上以单套建筑面积60平方米以下的小户型为主，最高不超过80平方米。60平方米（不含）至80平方米的户型面积不超过公共租赁住房总规模的15%。公共租赁住房小区可按总建筑面积的15%建设公共服务配套设施，其中商业配套设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以内。公共租赁住房装修标准按照《江西省保障性住房建设标准》执行。

　　第三章  资金和优惠政策

　　第十二条 公共租赁住房资金通过以下渠道筹集：（一）上级安排的专项补助资金；（二）财政年度预算安排的资金；（三）土地出让收益按规定比例提取的；（四）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后用于公共租赁住房建设的补充资金部分；（五）政府债券资金；（六）企业债券；（七）银行贷款；（八）公共租赁住房出租和小区配套设施回收的资金；（九）社会捐赠资金;（十）其它资金。

　　第十三条  公共租赁住房资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。公共租赁住房及其配套商业服务设施租金收入由市住房保障部门负责收取，实行收支两条线、专款专用，专项用于偿还公租房贷款本息和小区维护养护、设施设备改造、智能化技术升级，市住房保障部门以及运营单位日常办公、管理人员经费、信息化建设等运营管理服务，不足部分由市财政部门根据保障性住房建设管理事业发展需要和财力状况统筹预算安排解决。

　　政府投资的公共租赁住房维修养护费用按照多层住宅不低于房租租金收入的15%,高层住宅不低于房屋租金收入的20%比例提取，实行专款专用;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

　　第十四条  公共租赁住房建设行政事业性及经营性收费按照本市相关优惠政策执行。公共租赁住房建设和运营执行国家相关税收优惠政策。

　　第四章  保障对象及准入条件

　　第十五条 公共租赁住房保障的对象，为本地城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

　　第十六条  每个家庭只能申请一套公共租赁住房,申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人，申请家庭成员以户口簿为准。申请条件分别为：

　　（一）城镇中低收入住房困难家庭申请廉租房需满足下列条件：1.具有我市中心城区城镇常住户籍且实际居住满5年以上；2.主申请人需达到法定结婚年龄(男22周岁、女20周岁),70岁以上老人、智力残疾、孤儿等具有法定监护人的可单独申请；3.共同申请人必须在市中心城区工作和生活，相互之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；4.民政部门认定的城镇低收入家庭（城镇低保、城镇特困、低保边缘户和支出型贫困家庭）、卫健部门认定的计划生育失独家庭、退役军人事务部门核定的优抚对象（1-4级革命伤残军人、参战参试退役军人、“三属”）；5.家庭现人均住房建筑面积在15平方米以下（含15平方米）。

　　（二）城镇中低收入住房困难家庭申请公租房需满足下列条件：1.具有我市中心城区城镇常住户籍且实际居住满5年以上；2.主申请人需达到法定结婚年龄(男22周岁、女20周岁),70岁以上老人具有法定监护人的可单独申请；3.共同申请人必须在市中心城区工作和生活，相互之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；4.家庭现人均住房建筑面积在15平方米以下（含15平方米）；5.家庭可支配收入在本地城镇人均可支配收入2.5倍以下；6.拥有车辆的新车购置价、个体工商注册资金和公司股权等不超过15万，如车辆为经营性车辆须提供营运证明或协议，并提供运营银行流水。

　　（三）新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员需满足下列条件：1.主申请人无本地城镇户籍，来本地连续稳定工作并缴纳社保6个月以上或已办理居住证；2.在本城区内无住房；3.家庭可支配收入在本地城镇人均可支配收入2.5倍以下；4.拥有车辆的新车购置价、个体工商注册资金和公司股权等不超过15万，如车辆为经营性车辆须提供营运证明或协议，并提供运营银行流水。

　　第十七条  有下列情形之一的,不得申请公共租赁住房;

　　（一）申请之日前3年内在申报地超过申请标准面积的或有房产转让行为的,申请人及家庭成员因重大疾病等特殊原因转让房产的除外;

　　（二）单独申请的且直系亲属(父母、配偶、子女)人均住房建筑面积在35平方米以上的;

　　（三）征收个人住宅,被征收人不符合公共租赁住房保障条件的。

　　第十八条  城镇中低收入家庭申请公共租赁住房保障资格，应提交下列材料：

　　（一）《景德镇市中心城区公共租赁住房申请表》；

　　（二）家庭成员身份证件、户口簿、婚姻状况证明复印件（查验原件）；

　　（三）公共租赁住房申请承诺书和授权书；

　　（四）符合廉租房保障条件需要提供的相应证明材料。

　　第十九条  新就业无房职工和稳定就业外来务工人员申请公共租赁住房保障资格，应提交如下材料：

　　（一）《景德镇市中心城区公共租赁住房申请表》；

　　（二）家庭成员身份证、户籍证明文件或居住证、婚姻状况证明复印件（查验原件）；

　　（三）劳动（聘用）合同、社保缴纳证明；

　　（四）公共租赁住房申请承诺书和授权书；

　　（五）其他需要提供的相关材料。

　　第二十条  公共租赁住房实行“常态化申请、一窗受理、一榜一示”，推行“互联网+住房保障”政务服务，申请家庭统一到市住房保障部门受理窗口或使用赣服通App进行线上线下申请。市住房保障部门联合相关部门对申请人家庭收入、人口、住房、资产等情况进行后台并联审核，优化申请审核流程、压缩办事时限。申请家庭保障资格确认后，市住房保障部门利用官方网站、信息公开栏等多种渠道进行公示，并通过赣服通App、电话短信、上门服务等方式告知申请对象。

　　第五章  轮候与配租

　　第二十一条 市住房保障部门应加强公共租赁住房分配计划管理，根据筹集房源情况，制定公共租赁住房分配计划。公共租赁住房分配计划应在政府网站和当地新闻媒体向社会公布。

　　第二十二条  公共租赁住房配租采用公开透明的方式进行分配。配租结果应在官方网站或当地新闻媒体公布。

　　第二十三条  在确定配租家庭范围后，应结合配租房源情况，综合考虑应保尽保、优先保障和轮候对象的情况,以及申请配租对象的住房困难程度、收入水平、财产情况、申请顺序、保障需求等,合理确定配租房号。

　　第二十四条  符合公共租赁住房保障条件的家庭，按申请时间的先后顺序轮候。有下列情形之一的优先予以优先保障：

　　（一）符合条件的低收入家庭,指城镇特困人员、城镇最低生活保障对象和支出型贫困低收入等家庭；

　　（二）符合条件的抚恤优待对象，参战参试及退役军人、伤病残退役军人和消防救援人员等；

　　（三）符合条件的城镇孤老病残家庭，计划生育困难家庭，三孩家庭，进城农村建档立卡贫困对象，失地农民、火烧户、D类危房、劳改释放等社会救助对象；

　　（四）符合条件的“景漂”“景归”人才、归侨及侨眷、城市见义勇为人员家庭、省部级以上劳模家庭等；

　　（五）符合条件的环卫、公交等公共服务行业一线困难职工和青年教师、青年医生、乡村教师等。

　　第二十五条  配租后，申请家庭退出公共租赁住房的，该房屋列入下一次公共租赁住房配租房源。

　　第二十六条  申请人选房确认后，市住房保障部门向申请人发放公共租赁住房配租通知单，申请人在收到配租通知单30日内，凭配租通知单、身份证明与市住房保障部门签订公共租赁住房租赁合同，其中需腾退原住房的家庭应先办理完原住房腾退手续。逾期不签订公共租赁住房租赁合同的，视为主动放弃配租资格。

　　第二十七条 未在规定时间内签订公共租赁住房租赁合同的，视同放弃一次配租资格，可继续轮候，轮候期不超过3年。同一家庭只能放弃两次配租资格，超过两次须重新提出申请。

　　第二十八条  公共租赁住房公开摇号配租活动时可邀请公证、纪检监察以及新闻媒体参加，接受社会监督。

　　第二十九条  市住房保障部门建立健全公共租赁住房申请配租信息管理平台，实现动态管理。

　　（一）建立申请及轮候家庭档案，根据轮候家庭住房、人口、收入变动情况，及时调整申请家庭信息，实现对轮候家庭档案的动态管理。

　　（二）建立健全房屋使用档案，完善纸质档案和电子档案的收集、管理工作，保证档案数据完整、准确，并根据租赁家庭变动情况及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。

　　第三十条  公共租赁住房租赁合同内容包括：租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方的其他权利义务等。

　　公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。承租人租赁合同期满需要续租的，应在合同期满前3个月按原申请程序提出续租申请。经审核符合条件的，与市住房保障部门签订续租合同。公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。市住房保障部门每年开展一次公共租赁住房实物配租年审工作。

　　第三十一条  公共租赁住房的租金标准由价格主管部门审批，原则上为同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60-80%。廉租房租金相当于同地段、同品质、同类型住房市场租金的10%。物业服务费不高于本地普通商品房物业服务费平均水平。公共租赁住房租金和物业服务费实行动态管理，每两年调整一次。家庭成员缴纳了住房公积金的，可申请提取住房公积金交纳公共租赁住房租金。

　　第三十二条  承租人应合理使用房屋及附属设施，不得擅自破坏房屋主体结构。确需装修的,应当取得市住房保障部门同意。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。承租家庭对所租住公共租赁住房进行了户内装饰装修的,腾退时不予补偿。

　　第六章  租赁补贴

　　第三十三条  符合公共租赁住房保障对象经认定登记为住房租赁补贴保障对象后，按照标准发放住房租赁补贴，由其自行到市场租房。租赁补贴保障对象与房屋产权人或其委托人签订租赁合同后，需到市住房保障部门或使用赣服通App进行网签备案。

　　第三十四条  租赁补贴的面积标准，由市住房保障部门根据本区域申请对象家庭的成员数量、公共租赁住房实物配租保障面积等情况合理确定。每平方米租赁补贴标准，由市住房保障部门根据本区域住房租赁市场的租金水平、申请对象的支付能力和财产状况等因素，合理测算并分档确定租赁补贴标准，租赁补贴标准随市场租金、政策调整等变化进行定期动态调整。

　　第三十五条  租赁补贴由市住房保障部门按月发放至符合条件的保障对象金融账户。

　　第七章  后期管理

　　第三十六条  集中建设的公共租赁住房小区，可通过购买服务等方式，选择专业化的物业服务企业运营，统一负责所辖区域保障性住房的租赁经营、租金收取、后期维修、物业管理等。在其他项目中配建的公共租赁住房，纳入项目统一的物业管理。鼓励物业服务企业在招聘人员时，同等条件下优先聘用小区的承租家庭中有劳动能力的成员从事相应物业服务工作。

　　第三十七条  探索发展共有产权保障房制度，公共租赁住房承租人根据自己的条件购买公共租赁住房一定比例的产权份额，市住房保障部门持有保障性住房的另一部分产权，加强对公共租赁住房的后续管理。

　　第三十八条  承租人通过购买、获赠、继承等方式在本市内获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定收入、财产标准的，或不在本市就业和居住的，应当退出公共租赁住房。承租人确有特殊困难短期内不能退出的，由本人申请，经市住房保障部门审查同意，可以申请不超过一年的过渡期，过渡期内租金按照同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金缴纳。

　　第三十九条  公共租赁住房保障对象有下列行为之一的，应当解除租赁合同，退回其承租的公共租赁住房，停止发放公共租赁住房租赁补贴，5年内不得申请公共租赁住房保障：

　　（一）采取隐瞒、虚报、伪造、提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房保障的；

　　（二）转租、转借公共租赁住房的；

　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；

　　（四）无正当理由连续空置6个月以上的；

　　（五）拖欠租金累计6个月以上的；

　　（六）在公共租赁住房中从事违法活动的；

　　（七）被列为住房保障失信行为的；

　　（八）违反租赁合同约定的其他情形。

　　第四十条  公共租赁住房保障纳入全市住房保障工作年度责任制考核。市住房保障部门应当会同相关部门对保障对象的住房、人口、收入和财产变动情况，定期进行抽查。抽查结果作为调整公共租赁住房、租赁补贴的依据。

　　经审核，保障对象家庭条件发生变化的，对符合廉租房保障条件的家庭租住公共租赁住房的，可按照廉租房租金标准缴纳租金；不再符合廉租房保障条件的廉租房家庭，但符合公共租赁住房保障条件的家庭，应当按照公共租赁住房租金标准缴纳租金。

　　第八章  监督管理

　　第四十一条  市住房保障部门应当建立公共租赁住房档案，详细记载规划、建设和住房使用，承租人的申请、审核、轮候、配租、配售、租金补助、住房租赁补贴以及违法违约情况等有关信息，主动接受社会及舆论监督。有关部门接到对违法违纪行为检举和控告的，应当依照各自职责及时核实并做出处理。

　　第四十二条  市住房保障部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中未按本办法规定履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第四十三条  物业服务企业违反本办法,有下列行为之一的,由市住房保障部门责令限期改正,并追究相应的法律责任:

　　(一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

　　(二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

　　(三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

　　第四十四条  申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的,市住房保障部门不予受理,给予警告,并记入住房保障信用档案。

　　以欺骗等不正当手段,登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的,记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按市场价格补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。

　　第四十五条  房地产中介机构接受委托，代理公共租赁住房转借、转租，或者代理未经审核同意的公共租赁住房转让的，记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元以下罚款。

　　第九章  附则

　　第四十六条  浮梁县、乐平市公共租赁住房的建设、筹集、分配、租后管理和住房租赁补贴发放工作可按照本办法执行或参照本办法制定具体的实施细则。

　　第四十七条  本办法在实施中的具体问题由景德镇市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十八条  本办法自印发之日起施行。2014年4月2日景德镇市人民政府印发的《景德镇市中心城区公共租赁住房管理暂行办法》（景府办字〔2014〕32号）同时予以废止。

　　来源：景德镇市住房和城乡建设局