关于促进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场健康发展的实施意见

　　为认真贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）精神，优化我市土地要素资源市场化配置，现就深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　（一）工作目标。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以建立城乡统一的建设用地市场为导向，以促进土地要素流通顺畅为重点，着力完善土地二级市场规则，形成一、二级市场协调发展、规范有序、集约高效的现代土地市场体系，为推动我市经济社会高质量发展提供保障。

　　（二）基本原则。坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任、激发市场活力、增强内生动力；完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展；充分尊重权利人意愿，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和公平交易，切实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失；强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

　　（三）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，主要针对以土地交易为主以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。建设用地使用权交易应当遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；涉及到房地产交易的，同时应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，办理相关手续。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　二、建设用地使用权转让

　　（四）转让适用条件。本意见所称国有建设用地使用权转让是指土地使用权人将其依法所获得的国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，其地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移；地上建筑物、其他附着物所有权转移的，该建筑物、其他附着物占用范围内的建设用地使用权一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

　　（五）划拨使用权转让。以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，办理不动产转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，办理土地出让手续。

　　（六）出让使用权转让。以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。需要重新约定权利和义务的，应重新约定。

　　在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障交易自由。以出让方式取得国有建设用地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。二是土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

　　（七）其他类型使用权转让。以作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，转让后可保留为作价出资或入股方式或直接变更为出让方式。

　　（八）土地分割、合并转让。分割、合并后地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的转让双方应在合同中明确有关权利和义务。

　　1.土地分割转让：应符合出让合同约定或划拨决定书规定，整宗地投资额达到条件即可分割转让。土地出让合同中明确约定不得分割的，应从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。

　　2.土地合并转让：用途符合《划拨用地目录》的，可选择保留划拨方式。土地合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。多宗地合并转让时，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款。

　　（九）禁止转让的情形。有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让：

　　1.权属有争议的；

　　2.未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；

　　3.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；

　　4.共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；

　　5.未达到法定土地开发要求的；

　　6.法律、行政法规禁止转让的其他情形。

　　（十）转让价格申报。转让双方应当依法申报交易价格，以买卖方式转让国有建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市本级和各县（市、区）人民政府（管委会）有权行使优先购买权。

　　（十一）实施差别化税收政策。实施灵活的税收优惠政策，盘活存量建设用地，建立“以地控税、以税节地”长效机制，引导土地使用权人入市交易，提高土地利用效率和效益。依法落实减税降费政策，降低交易成本。

　　三、建设用地使用权出租

　　（十二）出租适用条件。本意见所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利和义务仍由原建设用地使用权人承担。国有建设用地使用权出租，应签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁期限最高不得超过20年，且不得超过国有建设用地使用权剩余年限。

　　国有建设用地使用权在租赁期内，因买卖、赠与或继承等原因发生土地使用权转移的，原租赁合同对承租人和新土地使用权人继续有效。

　　（十三）划拨使用权出租。以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的，出租人需在出租合同生效后3个月内，依法申报租金并按租金总额的25%缴纳土地收益金，纳入土地出让收入管理。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　（十四）出让使用权出租。以出让方式取得的国有建设用地使用权出租的，应当符合以下条件：一是按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；二是符合出让合同规定有关土地使用权出租的条件；三是符合法律法规规定的其他条件。

　　（十五）其他类型使用权出租。以租赁方式取得的国有建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，征得原出租人同意，可以转租，转租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。以作价出资或入股等有偿使用方式取得的国有建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关规定。

　　四、建设用地使用权抵押

　　（十六）抵押权适用条件。本意见所称国有建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人（抵押人）将其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向抵押权人履行债务做出的担保行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。

　　自然人、企业均可作为抵押权人申请以国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押，企业间存在债权债务关系须符合有关法律法规的规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以国有建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的国有建设用地使用权及设施抵押融资。国有建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物可以申请办理不动产抵押权登记。以国有建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

　　土地使用权可按照批准的规划设计方案约定独自使用范围设定抵押，但不得切割建筑物。无偿移交的公建配套设施用地不得单独设定抵押。

　　（十七）划拨使用权抵押。以划拨方式取得的国有建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押，由不动产登记机构依法办理抵押登记，不再报经县级以上人民政府批准。处置划拨土地抵押权时，优先补缴土地出让价款后，抵押权人按顺位受偿。

　　（十八）出让使用权抵押。以出让、作价出资或入股等方式取得的国有建设用地使用权抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地出让合同约定的剩余年限。国有建设用地使用权约定开发建设期限，并在该期限内抵押的，抵押登记期限不得超过该开发建设期限。

　　（十九）租赁使用权抵押。以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　五、建立健全市场体系

　　（二十）建设土地二级市场交易平台。按照信息共享、互联互通的要求，依托市公共资源交易中心现有的土地交易平台，实现与不动产登记、税务、金融、涉及建设用地使用权转移的司法处置、资产处置等数据信息汇集和共享，提供交易场所，办理交易事务。落实“放管服”改革要求，健全市场运行机制，大力发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，提高办事效率和服务能力。

　　（二十一）规范交易行为。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，对交易申请、发布信息、办理交易、缴纳价款、税费征收、不动产登记等程序作出具体规定，制定规范文书，引导规范交易。各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

　　（二十二）强化市场监测监管。加强土地二级市场动态监测，推进信息系统建设，完善交易公告、结果公示、预警提示等功能，掌握市场动态，及时分析研判。建立公示地价体系，定期更新发布基准地价和标定地价。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等衔接，适时运用财税、金融等手段，加强市场整体调控，维护市场平稳运行。

　　（二十三）明确工作职责。市资规局负责完善土地二级市场管理制度，加强市场监管。市政务办负责土地二级市场平台搭建，提供交易场所，制定交易规则，办理交易业务。市税务局负责实施税收优惠政策，落实“以地控税、以税节地”长效机制，引导土地使用权进入二级市场交易。市国资委、市发改委等部门要结合工作职能，积极作为，形成齐抓共管、协同推进的工作合力，推动工作落实落细。

　　六、保障措施

　　（二十四）加强组织领导。各地人民政府（管委会）要落实主体责任，建立自然资源和规划、发改、财政、住建、税务、国有资产监督管理、市场监管、金融监管、政务服务等部门联动机制，明确任务分工，压实工作责任，有序推进建设用地二级市场健康发展。

　　（二十五）加强信息共享。建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制，积极推进与不动产登记平台的有序衔接，促进部门信息共享。建设用地市场交易相关材料或信息能够直接通过共享获得的，不得要求当事人重复提交。

　　（二十六）注重宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识。

　　七、附则

　　本规定自2022年11月1日起施行，有效期至2027年10月31日。

　　来源：徐州市人民政府网站