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杨某诉江某土地租赁合同纠纷案
发布日期:2024-05-15点击率:58

  基本案情:

  原告(反诉被告)杨某诉请:1.被告江某向原告杨某支付后期征收补偿款190000元;2.被告江某向原告杨某返还2021年11月15日至2026年11月15日期间的承包款83571元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年10月,原告与被告达成口头协议:由原告转承包被告向鄞州区五乡镇四安村承包的部分土地,8亩左右的葡萄园,约定租期7年,为 2019年 11月15日到 2026年 11月15日(后五年承包款 45000元左右由原告直接支付给四安村),承包款13.5万元整。原告在口头协议订立后支付给被告13.5万元。原告承包后,加强了葡萄园的隔离设施,改装了大棚,将竹竿棚改为钢棚,相关的葡萄品种根据市场需求也进行了更换。2021年为贯彻落实国务院关于制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”工作要求,四安村决定对符合要求的即可恢复类耕地地块开展青苗及地上附着物清理,并完成功能恢复整治。原告承包的葡萄园在恢复整治的范围,四安村参照《鄞州区人民政府关于调整区土地征收青苗及地上附着物补偿标准的通知》(鄞政发[2021]8号)向开展青苗作物种植的经营主体补偿。被告向原告告知,案涉地块除村里每亩扣 3000元清理费外,实际可补偿金额为 38万元,补偿金额的50%已到款。被告承诺先将前期的50%的补偿款先支付原告,后期补偿款等四安村支付后给原告。前期补偿款19万元被告已支付给原告。2022年后续50%的补偿款到四安村后,被告说不给原告钱。原告向四安村核实,该地块面积为9.78亩,补偿金额为508800元。为维护原告合法权益,故提起诉讼。

  被告(反诉原告)答辩并反诉要求:1、确认反诉原、被告间签订的《临时房出租协议书》于2021年12月20日解除;2、杨某支付临时房租金62678.58元,并继续占有使用费至实际腾退之日止;3、杨某退还补偿款55000元;4、杨某立即从承租的四安村临时用房中腾退。事实与理由:江某自2001年11月开始向宁波市鄞州区五乡镇四安村承包土地,从事葡萄种植业务,期间在自己种植的葡萄园旁边建造多间临时用房。2019年10月,杨某因从事碎布生意需要向江某承租临时用房,用于存放起收购的碎布,杨某让老婆帮助江某管理葡萄园。2019年10月19日,经双方协商一致,签订《临时房出租协议书》确认杨某向江某承租临时房;江某承包的葡萄园 8亩左右,无偿归杨某管理,葡萄园产生的收入和效益归杨某所有等。2021年8月,因落实新一轮永久基本农田保护任务,制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”需要,江某承包的土地需要“还耕”。江某与四安村经济合作社签订《即可恢复类耕地整治青苗及地上附着物补偿协议》,江某可以获得50.88万元的补偿款。2022年12月,江某收到补偿款40万元。为配合四安村尽快完成还耕目的,江某将杨某支付的7年租金13.5万元全部退还给杨某,还额外补偿杨某5.5万元,合计19万元,同时解除彼此间的租赁关系,杨某也不再管理葡萄园。江某认为:杨某至今未腾退临时用房,需要实向江某支付租金,且因为杨某故意拖延腾退,导致江某的剩余补偿款无法收取,对江某多补偿给杨某的补偿款5.5万元,杨某理应全额退还。

  法院经审理查明:

  2016年12月30日,江某与四安村经济合作社签订《宁波市农村土地承包经营权委托转包(租赁)合同》,四安村将农户委托流转的以下土地(去头下畈12.04亩)承包经营权转包(租赁)给江某。转包(租赁)期限壹拾年,自2016年11月15日起至2026年11月15日。之后江某在该地块从事葡萄种植,设置了葡萄园的隔离设施、大棚等地上附着物。

  2019年10月19日,江某与杨某签订《临时房出租协议书》约定江某将所承包位于宁波市五乡镇四安村葡萄园旁边的临时房大小6间出租给杨某,租期共7年,起止时间为 2019年11月 15日到2026年 11月 15日。租金共计人民币13.5万元整,租金双方协议生效,全额付清。江某有鄞州区四安村承包的葡萄园8亩左右,无偿归杨某管理,葡萄园产生的收入和效益归杨某所有。合同期满后葡萄园由江某收回归还四安村。葡萄园仍有5年土地承包款为上交四安村,每年每亩 1100元(一千一百元)整,8亩左右5年总计45000元左右。由杨某-次性上交给四安村。应在2021年11月 15日前付清。协议签订后,杨某支付江某13.5万元。之后杨某在该地块从事葡萄种植,杨某加强了葡萄园的隔离设施,改装了大棚,将竹竿棚改为钢棚,更换了相关的葡萄青苗品种。

  2021年8月,四安村经济合作社与江某签订《即可恢复类耕地整治青苗及地上附着物补偿协议》约定耕地整治要求:土地必须达到区级验收标准,今后该土地不得再进行多年生果树及苗木种植。补偿对象:开展青苗作物种植的经营主体。补偿金额:作物品种葡萄,处理面积合计9.78亩,补偿金额小计36.675万元。地上附着物大棚设施、隔离设施,处理面积合计9.78每亩,513平方米,补偿金额小计14.205万元。以上合计补偿金额50.88万元。2021年12月,四安村经济合作社支付江某399137元。后因江某与杨某存在此块非粮化承包田纠纷,至2023年2月余款四安村经济合作社未与江某结算完毕。2021年12月20日,江某支付杨某190000元。至庭审之日,杨某未腾退葡萄园旁边的临时房屋。

  本案经本院组织,双方达成如下调解协议:

  一、被告(反诉原告)江某支付原告(反诉被告)杨某青苗补偿款、地上附着物补偿款合计 150000元。被告江某分期付款于2023年5月13日前支付原告杨某补偿款 70000元,于2023年5月 25日前支付原告杨某余款 80000元;二、原告(反诉被告)杨某于 2023年5月14日前将宁波市鄞州区五乡镇四安村临时用房腾退交付被告江杰浩,并清理农舍及周边垃圾杂物。房屋内的床两张、写字台二张、大衣柜一个归被告江某所有;三、原告(反诉被告)杨某自愿放弃其他诉讼请求,被告(反诉原告)江某自愿放弃所有反诉诉请,双方今后无涉;四、案件受理费 3300元,减半收取1650元,由原告(反诉被告)杨某负担。

  裁判理由:

  本案的争议焦点:一、杨某与江某之间租赁的标的物。2019年江某与杨某签订《临时房出租协议书》,协议中约定的租赁标的物是葡萄园旁边的临时用房,但附加条件是由杨某免费管理葡萄园,收益由杨某享有,且约定葡萄园后五年的租赁费也由杨某上交四安村。根据现场照片,临时用房面积较小,且位于偏僻的农田边,合同约定的租赁临时用房租赁费与实际的市场行情相差甚远,再结合杨某在协议签订后即从事葡萄种植的事实。本院认为,杨某和江某之间租赁标的物是葡萄园土地承包经营权,而非临时用房,江某将土地承包经营权以出租方式流转给杨某。二、土地征收补偿款的分配。法律规定,青苗补偿费归实际投入人所有,地上附着物补偿费归所有人所有。根据四安村经济合作社与江某签订的补偿协议,补偿金额包含葡萄作物、大棚设施、隔离设施。本案中江某于2016年承包的该块土地,承包后在该地块种植了葡萄青苗,设置了竹竿大棚、隔离设施。2019年杨某转包该块土地,接手时该地块时更换了葡萄青苗,改装了钢结构大棚和隔离设施。双方对农作物青苗、地上附着物均有投入,均属于实际投入人,均有权享有相关补偿款。现因双方存在纠纷,杨某拒绝腾退,影响了土地征收工作。法官向双方释明相关法律规定后,梳理了双方的实际投入,双方考虑实际投入情况对补偿款达成调解意见,法院督促杨某尽快腾退临时用房,积极配合土地征收工作。杨某腾退完毕后,四安村经济合作社向江某支付了剩余补偿款,江某按约向杨某支付了履行款。本案纠纷的解决对青苗、地上附着物补偿费的归属进一步明确化,切实保护了农村土地承包经营户和实际经营者的合法权益,也督促经营户配合土地征收工作,实现了较好的社会效果。

  关联索引:

  《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条

  《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条

来源:宁波法院