从以租赁形式取代征收土地案认识《中华人民共和国土地管理法》

　　【案情简介】

　　2024年6月至8月，市审计局在对某县进行专项调查审计时，发现该县某镇政府在未办理土地征收的情况下，违规将农用地141.0962亩转为建设用地，用于建设某体育运动公园。

　　【调查与处理】

　　某镇政府在未办理土地征收的情况下，违规将农用地转为建设用地。2020年2月，该镇政府与辖区内的某社区签订农村土地承包经营流转合同，承包该社区141.0962亩土地用于体育运动公园项目建设用地，租赁期限6年，自2020年3月至2026年2月，租金每年每亩1180元。该镇政府2021年12月拨付一年租金166.493万元（2020年2月至2021年3月）。

　　上述行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。”和《国务院关于加强土地调控有关问题通知》(国发〔2006〕31号)第六条“禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过‘以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任”的规定。

　　【法律分析】

　　某镇政府行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。”和《国务院关于加强土地调控有关问题通知》(国发〔2006〕31号)第六条“禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过‘以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任”的规定。

　　根据《中华人民共和国审计法实施条例》第四十条第（三）项“对依法应当追究有关人员责任的，向有关主管机关、单位提出给予处分的建议；对依法应当由有关主管机关处理、处罚的，移送有关主管机关；涉嫌犯罪的，移送司法机关”的规定，此问题将移送许昌市纪委监委进一步查处。

　　【典型意义】

　　“以租代征”的行为是租用农民集体土地进行非农业建设将农用地转为建设用地。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，擅自扩大建设用地规模，同时逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击土地用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现；“以租代征”通常以较低的租金租赁农民土地，降低了征地补偿标准，逃避了被征地农民安置责任损害群众利益。

　　为解决“以租代征”问题，建议采取相应措施，一是政府和相关部门应严格按照法定程序进行土地征收和补偿，杜绝以租代征等违法行为的发生。二是建立有效的监督和举报机制，确保农民的权益得到保护，对违法行为进行及时查处。三是加强法律宣传，提高农民和基层干部的法律意识，明确土地使用权的规定和限制。

　　来源：许昌市审计局网站