东营市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步规范我市建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定以及《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(鲁政办发〔2019〕33号)要求，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场(以下简称土地二级市场)及其管理适用本办法。法律法规另有规定的，从其规定。

　　第三条 建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是合法取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

　　已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

　　第四条 国有建设用地使用权转让、出租、抵押，应遵循诚实信用、自愿有偿、依法登记的原则，充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。

　　第五条 市自然资源和规划主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场，做好土地二级市场的建设、运行和管理。市、县(区)、市属开发区自然资源和规划主管部门应当按照交易、登记一体化建设原则，在现有不动产登记机构设置交易事项办理窗口，搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，统一管理全市土地二级市场交易。

　　第六条 土地二级市场实行“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

　　第七条 交易双方应当签订交易合同。市自然资源和规划部门负责制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同示范文本，示范合同未尽事宜交易双方可依法依规签订补充协议。

　　第二章 土地二级市场交易程序

　　第八条 土地二级市场交易应当遵循下列程序：

　　(一)提交交易申请。交易双方或者转让人向自然资源和规划主管部门提出交易申请。

　　(二)核实土地状况。自然资源和规划主管部门核实宗地权利状况、出让价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　(三)发布交易信息。需要公开交易的，申请人填写信息发布内容，经自然资源和规划主管部门复核后，在土地二级市场公开发布交易信息。

　　交易信息应当包括拟交易宗地的权利人、位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状、拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

　　(四)办理土地交易事务。交易双方当事人签订国有建设用地使用权转让合同、出租合同或抵押合同。

　　(五)缴纳价款和税费。受让人缴纳价款，交易双方按照规定缴纳相关税费。

　　(六)办理登记。交易双方凭交易合同、成交确认书、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产登记。

　　第九条 自然资源和规划主管部门将交易结果在部门门户网站和土地交易线上平台进行公示，并将交易数据上传自然资源部土地市场动态监测与监管系统备案。

　　第三章 建设用地使用权转让

　　第十条 本办法所称建设用地使用权转让，是指土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物合法所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理房地产转让相关手续。

　　第十一条 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，在使用年期内参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或者直接变更为出让方式。

　　第十二条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准。转让后符合《划拨用地目录》的，经依法批准，受让方可继续以划拨方式使用;转让后不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，受让方应根据批准文件签订出让合同，补缴土地出让价款。

　　第十三条 有下列情形的，建设用地使用权不得转让：

　　(一)以出让方式取得的建设用地使用权，未按出让合同约定支付全部土地出让金或者未取得不动产权证书的;

　　(二)未按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额25%以上的，或者属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的;

　　(三)司法和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制转让的;

　　(四)权属有争议的;

　　(五)依法需收回建设用地使用权的;

　　(六)共有建设用地使用权，未经其他共有人同意的;

　　(七)已依法确认为违法用地或地上建筑物、附着物存在违法情形，尚未处置到位的;

　　(八)法律法规禁止转让的其他情形。

　　第十四条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

　　第十五条 建设用地使用权交易价格比标定地价或基准地价低20%以上的，市、县(区)政府可行使优先购买权，收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。

　　第四章 建设用地使用权出租

　　第十六条 本办法所称建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第十七条 建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。

　　第十八条 以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，出租人应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。建设用地长期出租(租赁年限超过5年)或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。

　　第十九条 有下列情形的，建设用地使用权不得出租：

　　(一)未按出让合同约定或划拨决定书规定期限和条件投资开发、利用土地的;

　　(二)司法和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制出租的;

　　(三)建设用地地上建筑物或其他附着物属于违法建设或存在安全隐患的;

　　(四)法律法规禁止出租的其他情形。

　　第五章 建设用地使用权抵押

　　第二十条 本办法所称建设用地使用权抵押，是指土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　第二十一条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可用于抵押。所担保债务履行期限不得超过建设用地使用权剩余年限。

　　第二十二条 以划拨方式取得的建设用地使用权可依法依规设定抵押权，划拨建设用地抵押权实现时债权人应优先缴纳土地出让收入。

　　第二十三条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　第二十四条 不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权可用于抵押。资产买受人须承诺抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。

　　第二十五条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

　　第六章 监管责任

　　第二十六条 加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源和规划主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源和规划主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源和规划、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源和规划主管部门应当加强信息共享。

　　第二十七条 强化交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。对涉及签订监管协议或享受优惠政策的用地交易，各县(区)政府和开发区管委会应加大监管力度，对违约情况依法依规处置。

　　第二十八条 健全土地二级市场动态监测监管制度，强化一、二级市场联动。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价和标定地价，完善土地二级市场价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。

　　第二十九条 对交易活动中提供咨询、估价、经纪等服务的中介组织进一步加强管理，引导其公平竞争、诚信经营。中介机构以不正当手段谋取私利、提供虚假信息、出具虚假报告、恶意干扰市场等按一般程序受到行政处罚的，应纳入公共信用信息平台向社会公开。

　　第七章 附则

　　第三十条 本办法自2020年12月30日起施行，有效期2年。

　　东营市自然资源和规划局办公室

　　2020年12月29日印发

来源：东营市自然资源和规划局