东营市中心城区国有土地资产管理办法

　　第一章总则

　　第一条为加强国有土地资产管理，节约集约利用土地，促进城市建设和经济社会发展，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《土地储备管理办法》等法律、法规、规章，结合我市中心城区实际，制定本办法。

　　第二条中心城区范围内土地储备、土地供应、监督管理，适用本办法。

　　第三条东营市国土空间规划工作委员会作为议事协调机构，负责研究国有土地资产管理重大问题。

　　第四条市自然资源和规划部门负责中心城区国有土地资产管理和监督工作。

　　市财政、住房城建管理、税务等部门按照各自职责，做好国有土地资产管理相关工作。

　　东营区、垦利区政府（以下简称区政府），东营经济技术开发区管委会（以下简称管委会）负责做好管辖区域内国有土地资产管理相关工作。

　　第二章土地储备

　　第五条土地储备实行计划管理。市自然资源和规划部门负责组织编制土地储备三年滚动计划，并于每年第三季度会同市财政、住房城建管理等部门，编制下一年度土地储备计划，报市政府批准后实施。年度土地储备计划每年中期可调整一次，按原审批程序报批。

　　第六条市政府确定由市级收购储备的土地，由市土地储备机构签订土地储备协议。中心城区其他区域收购储备的土地由在有关区（市属开发区）设立的自然资源和规划部门或者土地储备机构签订土地储备协议。

　　第七条下列土地可以纳入储备范围：

　　（一）依法收回的国有土地；

　　（二）收购的土地；

　　（三）行使优先购买权取得的土地；

　　（四）已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

　　（五）其他无明确使用权人、无权属争议的国有土地；

　　（六）其他依法取得的土地。

　　第八条征收集体土地、收回农转非国有土地，土地补偿费按照《山东省征地区片综合地价标准》补偿，地上附着物根据省批准的《东营市征地地上附着物和青苗补偿标准》进行评估并按照评估价格给予补偿。

　　第九条有下列情形之一的，由自然资源和规划部门报经市政府批准后，可以收回国有土地使用权：

　　（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；

　　（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

　　（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

　　（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；

　　（五）其他可以依法收回的土地。

　　第十条收回国有土地使用权进行储备的，由自然资源和规划部门拟定收回方案，报经市政府批准后依法作出国有土地使用权收回决定，由自然资源和规划部门依法办理不动产注销登记手续。

　　收购国有土地使用权进行储备的，由各土地储备机构拟定收购方案，经同级自然资源和规划、财政部门审核，报本级人民政府（市属开发区管委会）批准后，与土地使用权人签订土地收购协议，办理不动产注销登记手续。

　　收回(征收)国有土地涉及(征收)房屋的，应当将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿，房屋征收补偿完成后由自然资源和规划部门直接办理土地注销登记手续。

　　第十一条收回、收购国有土地使用权按照以下标准补偿：

　　（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，对地上房屋及其他不动产按照评估价格给予补偿，并退还相应的出让金；非因公共利益需要提前收回土地的，对土地、地上房屋及其他不动产按照评估价格给予补偿。

　　（二）收回划拨国有农用地、未利用地的，土地补偿费可以参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿，安置补助费可以根据实际人员安置情况测算确定，土地补偿费和安置补助费补偿标准之和最高不超过征地区片综合地价，地上附着物和青苗补偿费根据省批准的《东营市征地地上附着物和青苗补偿标准》进行评估并按照评估价格确定。

　　（三）收回划拨国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权的，对土地按照《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》进行评估并给予补偿，对其地上建筑物、其他附着物，视投入情况，按照评估价格给予适当补偿。

　　（四）依照本办法第九条第（二）（三）（四）项规定收回国有土地使用权的，土地不予补偿，对其地上建筑物、其他附着物，视投入情况，按照评估价格给予适当补偿。

　　第十二条土地及其地上建筑物、其他附着物补偿价格的评估机构应当由收回、收购方和被收回、被收购方协商选定，协商不成的，政府采购限额以下的，由双方在政府采购网上商城选取，政府采购限额以上的按照政府采购程序选取。

　　评估机构应当严格按照《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等规定的技术路线进行评估。对于已经登记的土地、房屋，其性质、用途和面积等一般以不动产登记证书和不动产登记簿的记载为准，不动产登记证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。对于未经登记的应当按照市政府认定、处理结果进行评估。

　　收回、收购方和被收回、被收购方对评估确定的房地产价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估。对土地评估复核结果有异议的，可以申请评估结果鉴定。

　　第十三条建立中心城区房地产用地储备土地库，达到入库条件的土地，由在有关区（市属开发区）设立的自然资源和规划部门或者土地储备机构提交申请，经市土地储备机构验收合格后，统一入库登记，编号建档，以备供应，未入库的房地产用地一律不得供应。列入年度储备计划的新增储备土地，当年入库率应当不低于60%。

　　第十四条市土地储备机构、有关区（市属开发区）自然资源和规划部门应当积极探索通过政府采购引导社会资本或者委托市、区、市属开发区所属国有企业实施储备土地前期开发。

　　第十五条土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。土地储备机构应当于每年第三季度参照本年度土地储备计划，按宗地或者项目编制下一年度土地储备资金收支项目预算草案，经自然资源和规划部门审核后，报同级财政部门审定。

　　第三章土地供应

　　第十六条市自然资源和规划部门应当根据国民经济和社会发展计划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权年度供应计划和中心城区房地产用地年度供应计划，报经市政府批准后实施。

　　第十七条对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育以及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可以按照划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。

　　第十八条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　第十九条因用地面积较小（不超过３亩）或者形状不规则，不具备独立开发建设条件的建设用地，应当纳入周边相邻土地统一规划建设。单宗用地面积不超过３亩，累计不超过开发项目用地总面积的10％，规划要求与相邻土地一并集中开发的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），以及根据规划要求与相邻土地一并集中开发的废弃油井及井路用地，经市政府批准后可以采取协议出让方式供地。

　　第二十条以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨用地目录》的，应当实行有偿使用，符合条件的，经市自然资源和规划部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押并以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　法律、法规、政策以及划拨决定书等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的除外。

　　第二十一条以划拨方式取得的土地使用权出租的，或者以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照有关规定上缴租金中所含土地收益，土地收益由自然资源和规划部门委托第三方评估机构评估确定。实行划拨土地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法向自然资源和规划部门申报并及时缴纳相关收益的，可以不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

　　第二十二条以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租的，或者部分用于出租且可以分割的，出租时间超过5年的，应当依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　第二十三条以授权经营方式取得的建设用地使用权向本集团公司以外的单位或者个人转让时，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。

　　第四章村居改造用地

　　第二十四条村居改造用地是指中心城区范围内村居现状用地和经批准确需易地建设的新增用地。包括:

　　（一）村（居）民自用住宅用地，按照人均建筑面积不高于50平方米和规划用地容积率确定。

　　（二）村（居）民生活保障用地，属于居住用地的，按照人均建筑面积不高于40平方米和规划用地容积率确定；属于经营性用地的，按照人均建筑面积不高于30平方米和规划用地容积率确定；既有居住用地又有经营性用地的，按照人均建筑面积不高于35平方米和规划用地容积率确定。

　　（三）村居的社区服务、学校、幼儿园、卫生所、老年公寓等公益设施用地，按照城市规划要求在村居改造建设用地范围内确定。

　　（四）其他用地，按照村居现状用地扣除本条第（一）（二）（三）项用地后剩余部分的20％确定。

　　（五）融资用地，为村居现状用地扣除本条第（一）（二）（三）（四）项用地后的剩余土地。

　　第二十五条村居改造建设用地按照下列程序办理：

　　（一）改造村居根据规划编制《村居改造建设实施方案》，经所在街道办事处初审后，报区政府、管委会审查；

　　（二）改造村居持《村居改造建设实施方案》及区政府、管委会审查意见，向所属的有关区（市属开发区）自然资源和规划部门提出申请；

　　（三）有关区（市属开发区）自然资源和规划部门核算各项用地控制规模，审核相关资料，出具书面意见，并报市自然资源和规划部门；

　　（四）市自然资源和规划部门审核并报市政府同意后，按照改造建设进度办理供地手续。

　　第二十六条村居改造用地原则上通过招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。区政府、管委会组织提出建设需求，制定建设交付协议文本，由市自然资源和规划部门审定后纳入土地供应方案，按照程序报市政府批准后，统一进行供应。

　　出让价款按照规定比例分配后用于村（居）民安置、市政公用基础设施配套项目建设和集体经济发展，由区政府、管委会统一组织实施。

　　第二十七条村居改造分期实施的，首期供地面积不高于自用住宅用地、生活保障用地、公益设施用地之和的50%。分期或者易地改造建设的，首期改造完成后，改造村居应当按照规定进度将相应土地自行拆除为净地。

　　第二十八条《村居改造建设实施方案》明确需要易地建设的，应当根据置换土地的区位、用途由评估公司按照市场价格评估确定土地价格进行等价值土地置换，置换的土地均为净地。易地建设用地仅限于村（居）民自用住宅用地，且易地置换面积不得超过实施方案确定的自用住宅用地面积的50%。

　　第二十九条在本办法实施前，已确定的《村居改造建设实施方案》，能够按原方案实施完成的，由区政府、管委会按照原批准内容组织实施；无法继续实施的，由区政府、管委会按照实施比例核算村居应拆旧并纳入政府储备的土地，明确交付方案后，终止执行《村居改造建设实施方案》。

　　第三十条本办法实施前，村居改造用地中以划拨或者协议出让方式供应的自用住宅用地、生活保障用地及公益设施用地的使用权一般不得转让；村居使用的上述土地确需转让的，应当经村（居）民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村（居）民代表同意，并补缴按照评估价格确定应当补缴的土地出让金，且村（居）民委员会不得再申请新的同类型的村居改造用地。

　　第五章安置用地

　　第三十一条中心城区范围内（不含垦利区）征收或者储备村居土地用于商业、旅游、娱乐及住宅的，实行统一安排安置用地制度。安置用地应当结合国土空间规划，按照在本村居土地范围内就近集中安置的原则，进行安置用地选址预留。

　　村居安置预留地面积达不到30亩、无安置预留地或者规划选址难以落实的，折算为货币补偿。

　　安置用地或者货币补偿费由东营区政府、东营经济技术开发区管委会统一管理，收益用于村居。

　　第三十二条储备村民土地的，按照储备土地面积的10%安排安置用地，储备农转非居民土地的，按照储备土地的15%安排安置用地。

　　第三十三条安置用地原则通过招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

　　第三十四条经村（居）民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村（居）民代表同意，安置用地可以实施货币补偿或者实物安置。安置用地应当根据被征收或者储备土地时的规划用途和区位，以基准地价扣除被征收或者储备土地平均成本后的价格，进行货币补偿或者由区政府、管委会提供与补偿费用等价值的物业（房屋）进行实物安置。

　　安置用地货币补偿费可以用以下方式进行支付：

　　（一）按照被征收或者储备土地供应进度分期支付货币补偿费用；

　　（二）安置用地出让成交后，先以出让价款支付货币补偿费，剩余部分用于市政公用基础设施配套项目建设，由区政府、管委会统一组织实施。

　　第三十五条本办法实施前，中心城区范围内征收或者储备村居土地，安置用地已确定位置的，通过招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，出让价款按规定比例分配后用于村（居）民安置、市政公用基础设施配套项目建设和集体经济发展，由区政府、管委会统一组织实施。

　　第三十六条本办法实施前，通过划拨或者协议出让方式供应的安置用地一般不得转让；确需转让的，须经村（居）民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村（居）民代表同意，并按转让时评估价格补缴土地出让金。

　　第六章监督管理

　　第三十七条本办法实施前，未确定位置的安置用地应当与市政府批准的《村居改造建设实施方案》中收益应交政府的“其他用地”，以及按照本办法第二十七条规定的易地建设方式实施改造尚未自行拆除为净地并纳入政府储备的拆旧区域的土地等价值抵顶。抵顶后剩余未确定位置的安置用地，由市政府、区政府、管委会根据每年土地供应计划和出让情况，安排一定数量的土地、资金用于落实安置用地补偿。

　　第三十八条国有建设用地使用权供应合同签订后，未全额缴纳土地价款的，不予办理不动产登记手续。

　　第三十九条国有建设用地使用权人应当按照土地出让、租赁合同约定或者划拨决定书规定的期限、用途和条件开发、利用土地。未经依法批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。

　　第四十条出让非住宅类国有建设用地使用权到期的，受让人应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，依法申请办理出让续期手续，到期不办理续期手续的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，地上附着物按照出让合同约定收回，办理不动产注销登记。

　　第四十一条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，自然资源和规划部门应当依法处理。

　　第四十二条市自然资源和规划、住房城建管理等部门，应当各司其职、密切配合、齐抓共管，查处各种违法违规用地行为。

　　第四十三条国家工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第四十四条河口区、广饶县、利津县、东营港经济开发区、黄三角农高区国有土地资产管理工作参照本办法执行。

　　第四十五条本办法自2022年8月21日起施行，有效期至2027年8月20日。来源：东营市人民政府网站