关于完善乌鲁木齐市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案

　　为深入贯彻《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），全面落实《关于完善自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（新政办发〔2020〕68号），进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，完整准确贯彻新时代党的治疆方略，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，贯彻新发展理念，构建新发展格局，不断优化营商环境，推进“放管服”改革，充分调动市场主体积极性，将资源配置还权于市场，积极转变政府职能，着力完善土地二级市场规则，建立健全服务和监管体系，加强建设用地节约集约利用管理，提升土地利用效率，为推动经济社会高质量发展提供用地保障。

　　（二）目标任务

　　以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，初步形成产权明晰、市场化配置、信息聚集、交易安全、监管有效的土地二级市场。构建市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范的土地市场体系。进一步降低制度性交易成本，提高土地资源配置效率，积极推进一、二级市场协调发展。

　　（三）适用范围

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规执行。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本方案执行。

　　二、建立健全转让机制

　　（一）明确建设用地使用权转让形式和条件。买卖、赠与、交换、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织分立或合并等形式涉及的建设用地使用权转移行为，均视为建设用地使用权转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规，办理房地产转让手续。土地招标拍卖挂牌竞买时已明确由新成立公司开发的，成交后按约定与新成立公司签订土地出让合同的不视为转让。

　　1. 划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，经市、县人民政府依法批准，可保留原划拨用地方式，办理不动产转移登记手续；不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划前提下，由市、县自然资源主管部门报同级人民政府批准出让方案后，在土地二级市场公开交易，与受让人签订出让合同，由受让人按规定缴纳土地出让价款后办理不动产转移登记。

　　2. 出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在法律法规规定和出让合同约定前提下，可依法进行交易，原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

　　3. 作价出资（入股）以及授权经营建设用地使用权转让。国有企业通过改制以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行，转让后可保留为作价出资（入股）方式，或直接变更为出让方式，作价出资（入股）土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市金融办，市自然资源局、市建设局、市房管局、市国资委、市中级人民法院、市税务局〕

　　（二）完善土地分割、合并转让政策。土地分割、合并转让应遵循节约集约利用原则，盘活低效用地。分割、合并时应符合规划要求，土地权属和产权关系清晰。

　　1.具备独立分宗条件土地。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。土地分割后不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

　　2.多宗地合并转让土地。涉及划拨、出让、作价出资（入股）的土地，应当统一将合并后的土地使用权类型设定为出让。其中：划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款。涉及剩余出让年限不一致的，可按照“等价值原则”重新确定剩余土地出让年限，也可按较长年限补缴土地出让价款后进行登记。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市税务局〕

　　（三）明确签订转让合同要求。土地使用权转让时，转让方和受让方应当签订土地使用权转让合同，并进行合同备案；原土地有偿使用合同（或划拨决定书）和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局〕

　　（四）探索建立预告登记转让制度。当前土地市场环境与政策设立之初差异显著，使得建设用地使用权转让25%投资额限制政策滞后性、局限性凸显，需探索建立未达到开发投资总额要求的建设用地使用权有条件转让制度，按照“先投入后转让”原则，以出让方式取得的建设用地使用权，已依法依规取得建设手续并开工建设但未完成开发投资总额25%的，在交易双方签订土地二级市场交易合同后，允许依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市建设局〕

　　（五）落实差别化的税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用，税务部门应结合我市经济发展水平、土地利用状况和地价水平，探索城镇土地使用税差别化政策，研究完善促进盘活存量用地的税费制度，推进“以地控税、以税节地”，加强成效跟踪，确保政策落实。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市税务局〕

　　三、强化出租管理

　　（一）明确建设用地使用权出租形式和条件。建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。建设用地使用权出租时，其地上建筑物、附着物同时出租，共有建设用地使用权出租的，应征得其他共有人意见。出租人依法转让不动产时，承租人在同等条件下享有优先受让权。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市税务局〕

　　（二）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照相关规定上缴租金中所含的土地收益，并纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，依法补办出让、租赁等有偿使用手续。探索由税务部门建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行办理划拨建设用地使用权的出租批准手续。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市税务局〕

　　（三）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式取得的建设用地使用权，在符合国土空间规划、不改变用途的情况下，可进行出租或转租，无需缴纳土地租金收益。工业用地使用权出租后，在符合控制性详细规划的前提下，在租赁土地上新建建筑物及附属设施，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，不再增收土地价款。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市税务局〕

　　（四）做好建设用地使用权出租服务保障。市、县自然资源部门应及时在土地二级市场交易平台发布建设用地使用权出租供需信息，统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南；制定规范的出租合同示范文本，提供交易鉴证服务，保障权利人合法权益。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市税务局〕

　　四、完善抵押机制

　　（一）明确建设用地使用权抵押形式及条件。以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得建设用地使用权，按照约定条件进行土地开发建设，并取得产权证书的，可依法依规设定抵押权。建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物、附着物连同土地可以依法一并抵押。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市金融办、市自然资源局〕

　　（二）放宽对抵押权人限制。权利人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押的，抵押权人可以是自然人、企业，涉及企业、个人之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市金融办、市自然资源局〕

　　（三）依法规范和保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育、文化、医疗卫生等社会领域企业，以有偿方式取得建设用地使用权及其地上建筑物、设施等财产的，可进行抵押融资，抵押人、抵押权人应共同作出承诺，在抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市金融办、市自然资源局〕

　　五、推进市场建设

　　（一）建立土地二级市场“线上+线下”交易平台。市自然资源交易中心接受土地二级市场交易委托，依托自治区土地二级市场电子竞价交易系统，有效与不动产登记信息平台、政务服务一体化平台等多种途径相结合，设立汇集交易、登记、税务等相关部门的“一窗受理、并行办理”一站式办事窗口，办理交易服务事务，建立乌鲁木齐市土地二级市场“线上+线下”交易平台，实现交易、登记、税务、金融、房产、涉地司法处置等数据信息汇集和共享，积极提供法律政策咨询、供需信息发布等服务，发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市中级人民法院、市金融办、市财政局、市自然资源局、市房管局、市税务局〕

　　（二）规范交易流程，引导入市交易。逐步建立形成“信息发布—达成交易—签订合同—交易监管”的土地二级市场交易流程，充分利用“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。建立交易价格依法申报制度，申报价格低于标定地价20%以上的，市、区（县）人民政府可行使优先购买权；对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。倡导依托土地二级市场交易平台的市场交易，遏制“隐形交易”，逐步由“管制型”交易市场向“服务型”交易市场转变。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市自然资源局、市国资委〕

　　六、规范市场秩序，加强监测监管

　　（一）构建土地市场信用体系。加强对交易主体及中介机构的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，探索制定土地市场信用体系和信用评价标准，将交易主体及中介服务从业人员信用记录纳入土地二级市场交易平台管理。建立“黑名单”制度，对失信交易主体实施联合惩戒，采取综合评价、绩效考评、阶段排名等措施，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场实际进行价格评估谋取不正当利益等行为的，依法进行惩戒和退出，规范中介机构及从业人员行为，引导其诚信经营。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市发展改革委、市自然资源局、市市场监管局〕

　　（二）加强市场监测监管与调控。健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统；完善公示地价体系，定期发布基准地价和标定地价，逐步构建土地二级市场价格体系，防止交易价格异常波动，建立交易资金监管平台，落实土地交易价格申报制度，建立政府优先购买机制。利用大数据、云计算、数据挖掘等智能分析和获取土地二级市场价格走势、交易量、用户活跃度、交易热点区域等信息，研判分析市场形势，并生成相应主题的市场动态报告，为政府合理安排土地投放总量、结构、时序以及适时运用财税、金融等手段加强对土地市场的整体调控提供数据支撑。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市金融办、市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市市场监管局、市税务局〕

　　（三）强化部门协作。各相关责任部门之间要落实相关责任，建立联动机制，加强共享集成。形成“优化税费收缴、实行并联办理、互认办理结果、统计公布时限、信息自动交换”的协作机制。有关部门或单位进行国有资产处置时，要加强涉地资产处置工作衔接，涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。鼓励将涉及司法处置的土地、金融不良土地资产、产能过剩企业的土地纳入土地二级市场，促进存量土地的盘活利用。与不动产登记、司法等部门建立信息共享机制，实时掌握交易地块限制性交易情况，防止土地交易过程中发生纠纷，并建立风险提示制度。〔责任单位：各区（县）人民政府，配合单位：市中级人民法院、市金融办、市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市建设局、市房管局、市国资委、市市场监管局、市税务局〕

　　七、保障措施

　　（一）加强组织领导。市属各相关部门要落实主体责任，结合我市实际，研究制定配套措施，有序推动土地二级市场建设，创造开放、便利、透明的交易环境。要加强审批监管，严格执行建设项目规划使用性质正负面清单，做好人员和经费保障，确保各项工作落到实处。各相关责任部门明确分工，形成合力，及时研究解决工作中遇到的问题。

　　（二）加强创新研究。各相关责任单位要以改革的思维推动工作，坚持问题导向、目标导向、结果导向，积极探索管理体制、运行机制和工作方式上的创新，为支持实体经济等方面提出配套的政策措施。

　　（三）积极宣传引导。加大对土地二级市场政策的宣传力度，做好政策解读，及时总结经验做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应社会关切，营造良好舆论氛围，提升全社会依法规范、节约集约用地意识。

　　本文件自2023年3月1日起执行，有效期5年。

　　来源:乌鲁木齐市人民政府