苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法

　　第一条　为了规范农村集体存量建设用地使用权流转行为，维护土地所有权和使用权者的合法权益，盘活存量土地，优化土地资源配置，促进土地市场健康有序地发展，根据 《中华人民共和国土地管理法》及国家、省有关法律、法规，结合本市实际制定本办法。

　　第二条　农村集体存量建设用地（以下简称集体建设用地），是指农村集体土地中已依法办理过使用手续的非农业建设用地和农业建设用地。

　　第三条　对集体建设用地（不含农民建房宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度。

　　集体建设用地使用权流转（以下简称集体建设用地流转），是指集体建设用地的使用权通过有偿、有限期转让（包括作价投入和交换等）、出租等方式造成土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。

　　第四条　根据国有和集体土地两种产权市场统一管理的原则，县级以上人民政府土地管理部门负责对集体建设用地流转行为进行管理和监督检查。

　　第二章　集体建设用地流转的范围和对象

　　第五条　苏州市城区规划区、县级市人民政府所在地的镇以及国家、省级开发区范围外的集体建设用地，可以实行流转。

　　上述区域范围内的集体建设用地必须征用为国有土地后，按有关规定实行出让或划拨。

　　第六条　乡（镇）范围内集体经济组织内部的企业兼并、转换经营机制、改变企业组织结构及公益事业设施用地等情况造成土地使用权属或实际使用者发生变更的，可通过办理权属变更审批手续和权属登记手续转换土地使用权或实际使用者。

　　企业转让、出租、作价入股举办外商投资企业或内资联营企业和跨乡（镇）组建企业集团公司或股份合作公司等情况造成土地使用权流转的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权属或更换实际使用者。

　　第七条　根据建设项目和用地者需要，对集体建设用地，仍可通过办理征用土地手续，实行国有土地使用权出让或划拨。

　　第八条　流转的集体建设用地，不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。

　　第三章　产权代表界定

　　第九条　集体土地所有权者为乡（镇）或村农村集体经济组织，所有权代表为乡（镇）农工商总公司或村经济合作社。

　　乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，其所有权属于乡（镇）或村集体经济组织。其他用地者使用的集体建设用地，由乡（镇）集体经济组织办理非农业建设用地使用手续的，其所有权属于乡（镇）集体经济组织，其余用地的所有权属于村集体经济组织。

　　第十条　集体建设用地使用权者，为使用土地的独立法人单位或者个人。

　　第十一条　县级以上人民政府土地管理部门组织对集体土地进行全面权属调查，确定土地所有权和使用权者，颁发集体土地所有权和使用权证。

　　第四章　地价管理

　　第十二条　苏州市人民政府根据省政府发布的国有土地出让最低保护价，结合本市实际情况，按照不同用途，区别非农业集体建设用地和农业建设用地，确定全市集体建设用地流转最低保护价。低于保护价的，县级以上人民政府不予批准。

　　第十三条　县级以上人民政府应当组织土地、物价、财政、计委、建委等部门做好本行政区域范围内的土地定级估价工作，公布基准地价，并根据当地的经济发展和土地供求状况作适时调整。

　　第十四条　集体建设用地出让地块的标定地价，由县级以上人民政府土地管理部门会同物价等部门以基准地价为基础，依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定，并定期公布。

　　第十五条　县级以上人民政府土地管理部门组织对集体建设用地进行地价评估，显化集体建设用地资产价值，并建立台账。

　　第十六条　集体建设用地流转时，须由具备资质的地价评估机构进行宗地价格评估，由县级以上人民政府土地管理部门对评估地价进行确认。

　　第十七条　县级以上人民政府土地管理部门依据苏州市人民政府确定的最低保护价，当地政府确定的基准地价和宗地评估核定价，根据流转地块的用途、基础设施完善程度和市场供求等状况，初步核定集体建设用地流转价格，报县级以上人民政府批准后确定。

　　第十八条　集体建设用地流转中的实际交易价格低于政府批准确定的流转价格的，县级以上人民政府土地管理部门应当责令接受流转方补足地价。对拒不补足的，县级以上人民政府撤销批准文件，流转行为无效。

　　第五章　集体建设用地流转审批权限和方式

　　第十九条　集体建设用地流转参照国有土地使用权出让审批权限报批。

　　第二十条　集体建设用地流转时，必须确定土地使用期限，并与项目经营期限相一致，但最高年限不得超过国务院第00号令规定的国有土地使用权出让最高期限。土地使用期限自流转行为批准之日起算。第一次以后再次流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用者已使用后的剩余年限。

　　第二十一条　集体建设用地流转时，其地面建筑物及其附着物随之流转；地面建筑物及其附着物流转，集体建设用地同时流转。地面建筑物及其附着物作为动产流转的除外。

　　第二十二条　集体建设用地流转，双方必须签订流转合同，由土地管理部门根据国家法律、法规，参照国有土地出让合同文本，针对土地流转方式，相应制定集体建设用地转让、作价入股和出租等统一规范的土地流转合同文本，并对合同履约情况进行监督检查。

　　第二十三条　集体建设用地第一次流转，由集体建设用地所有权者与接受流转的使用者签订集体建设用地流转合同；第一次流转后的再次流转，由集体建设用地使用者与接受流转的使用者签订流转合同。

　　第二十四条　农业建设用地流转为非农业建设用地的，必须补足使用集体非农业建设用地规定的费用后方可流转。

　　第二十五条　集体建设用地转让，转让方可以一次性收取转让年限内的转让地价，也可以采取年租制即每年向接受转让方收取地租的办法。地租标准原则上每三年调整一次，调整幅度不超过30%。

　　采取年租制办法转让的土地，在未付清剩余年限的全部地价时不得出租或转让。

　　第六章　集体建设用地流转程序

　　第二十六条　集体建设用地流转必须按下列程序办理：

　　（一）集体建设用地第一次流转时，由土地所有权者持原批准使用土地的批复或非农业建设用地使用证、接受流转方的项目批文和有关部门的规划意见，向县级以上人民政府土地管理部门提出土地流转书面申请，同时申请地价评估；评估地价经审核确定后，集体土地所有权者与土地使用者根据不同的流转方式草签相应的土地流转合同；

　　（二）按本办法规定的审批权限报经批准后，流转方向县级市 （郊区）土地管理部门缴付上交政府的土地收益，土地管理部门颁发批准文书，合同生效；

　　（三） 土地使用者按合同约定的时间付清土地价款后，十五日内到土地管理部门办理土地申报登记。土地使用权转让的，由接受流转方领取集体建设用地使用证；土地使用权出租的，由出租方领取土地出租许可证。

　　第二十七条　集体建设用地再次流转，按下列程序办理：

　　（一）土地使用者持非农业建设用地使用证、与前次流转者签订的流转合同、接受流转方的项目批文和有关部门的规划意见，向县级以上人民政府土地管理部门提出书面申请，同时申请地价评估；

　　（二）评估地价经审核确定后，流转双方根据不同的流转方式草签相应的土地流转合同；

　　（三） 按本办法规定的审批权限报经批准后，由土地管理部门核定土地增值费。流转方向土地管理部门付清土地增值费后，土地管理部门颁发批准文书，合同生效。

　　第七章　土地使用权终止

　　第二十八条　集体建设用地因土地流转合同规定的使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权根据土地流转的不同方式分别处置：

　　（一）土地使用权转让的，土地使用期满，其地面建筑物及其附着物所有权由集体土地所有权者无偿取得。土地使用者向土地管理部门交还土地使用证，并依照规定办理注销登记；

　　（二） 土地使用权连同房屋出租的，出租期满后，承租人应无偿向土地所有权者交还承租的土地和房屋使用权。土地使用者向土地管理部门交还土地出租许可证，并依照规定办理注销登记。

　　第二十九条　土地使用期满，土地使用者要求续期的，可在使用期满前六个月内向集体土地所有权者申请续期，由集体土地所有权者向县级以上人民政府土地管理部门提出集体建设用地流转申请，经批准同意后，按本办法规定重新办理集体建设用地流转手续。

　　第三十条　集体建设用地使用者依法取得的土地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经县级以上人民政府土地管理部门审核和同级人民政府批准，可以提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　第八章　收益处置和管理

　　第三十一条　集体建设用地第一次流转时，流转方必须向政府缴纳土地流转收益，缴纳标准按苏州市政府确定的最低保护价的30%收取。集体建设用地出租或按年租制方式流转的，流转方每年向政府按年租金30%的标准缴纳土地收益。

　　第三十二条　集体建设用地第一次流转后的再次流转，流转方必须向政府缴纳土地流转增值费。增值额在20%以内的免交增值费，超值部分按30%收取增值费。

　　第三十三条　流转方向政府缴纳的土地流转收益，实行市、县级市（郊区）和乡（镇）政府三级分成。苏州市政府定额按每平方米收取1.5元人民币。其余按县级市（郊区）30%，乡（镇）政府70%的比例分成。土地流转收益由县级市（郊区）土地管理部门统一收取后，按季与苏州市土地管理局和乡（镇）政府结算。土地管理部门收取的土地收益，按季解缴同级财政。

　　第三十四条　集体建设用地增值费，实行县级市 （郊区） 和乡（镇）政府二级分成，分成比例依次为30%、70%。增值费由县级市 （郊区） 土地管理部门统一收取后，按季与乡 （镇）政府结算。土地管理部门收取的土地增值费，按季解缴同级财政。

　　第三十五条　土地管理部门按集体建设用地流转总额的2%收取业务费。属县级市（郊区）政府审批的业务费全部留于县级市（郊区）土地管理部门；报经苏州市人民政府审批的，市土地管理局收取流转总额0.5%的业务费，其余1.5%由县级市（郊区）土地管理部门收取。

　　第三十六条　市、县级市（郊区）和乡（镇）政府收取的集体建设用地流转收益和土地增值费必须专项存储，由同级财政部门监督，主要用于土地资源的保护和开发。

　　集体土地所有权者取得的土地收益，由乡（镇） 集体经济组织的资产管理机构负责管理。主要用于发展农村经济、基础设施的投资和安置农民的就业和生活。

　　第九章　附 则

　　第三十七条　国家和省对农村集体建设用地流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。

　　第三十八条　本办法发布之前已发生的集体建设用地流转行为，按本办法规定予以完善手续。流转土地收益和管理费均减半缴纳。

　　第三十九条　苏州工业园区、苏州新区集体建设用地流转管理参照本办法执行。

　　第四十条　集体建设用地抵押，按国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的要求办理。

　　第四十一条　本办法由苏州市土地管理局负责解释。

　　第四十二条　本办法自发布之日起施行。来源：网络