珠海市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）

　　珠海市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）

　　第一章  总则

　　第一条  为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体建设用地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，加快城乡建设一体化进程，根据法律法规和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内（不含横琴新区）的集体建设用地使用权流转及相关管理活动，适用本办法。农村集体经济组织在集体建设用地上建设公共租赁房用于出租、农村宅基地管理等事项，另行制定相关办法。

　　第三条  本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，现状为建设用地的农村集体所有的土地。

　　集体建设用地使用权流转，是指在土地所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、转租、抵押集体建设用地使用权的行为。

　　第四条  集体建设用地使用权流转应当遵循依法、自愿、有偿、有序、平等、公开的原则。

　　第五条  集体建设用地使用权流转应当符合以下要求：

　　(一)符合土地利用总体规划、城乡规划；

　　(二)符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模；

　　(三)产权明晰，完成集体建设用地所有权和使用权权属登记。

　　第六条  集体建设用地使用权流转过程中，应当按照城乡规划主管部门批准的用途使用；确需改变土地用途的，应当依照法定程序办理变更手续。

　　第七条  集体建设用地使用权可以流转用于工业、商业、旅游、酒店、娱乐、办公等类用途。

　　集体建设用地使用权不得用于商品住宅和非农村住宅建设。

　　第八条  区人民政府（经济功能区管委会）、镇人民政府（街道办事处）负责本辖区集体建设用地使用权流转的指导和监督工作，市直各相关部门按照各自职能分工做好集体建设用地使用权流转过程中的相应工作。

　　第九条  农村集体经济组织应当建立集体建设用地使用权流转台帐，定期报镇人民政府（街道办事处）集体资产管理机构备案。

　　第二章  集体建设用地使用权出让、租赁

　　第十条  集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体建设用地所有者支付出让价款，土地使用者取得集体建设用地使用权的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

　　集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，承租人取得集体承租建设用地使用权的行为。

　　第十一条   镇人民政府（街道办事处）应当根据土地利用总体规划和城乡规划制定辖区内集体建设用地使用权出让、租赁年度计划，报区人民政府（经济功能区管委会）同意后实施。

　　第十二条  集体建设用地使用权出让、租赁用于工业用途的，在符合城乡规划的前提下，由区人民政府（经济功能区管委会）招商引资部门依据产业项目指导目录统筹安排。

　　第十三条  集体建设用地所有者申请将集体建设用地使用权出让、租赁用于工业用途的，由镇人民政府（街道办事处）提前半年制定集体工业用地供应计划，报区人民政府（经济功能区管委会）招商引资部门审查。区人民政府（经济功能区管委会）设立招商引资联审小组，从是否符合区人民政府（经济功能区管委会）对工业用地的准入产业、开发建设、经济、环保等多项指标进行综合评估，符合标准和规定的，集体建设用地使用权按照本办法的规定出让、租赁。

　　第十四条  集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本由市国土资源主管部门制定并公布。

　　第十五条  集体建设用地使用权出让、租赁合同应当载明以下主要内容：

　　（一）出让人（出租人）与受让人（承租人）的名称或者姓名；

　　（二）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；

　　（三）土地价格（租金）及支付方式；

　　（四）当事人的权利和义务；

　　（五）集体建设用地使用权再次流转的限制条件；

　　（六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；

　　（七）国家征收土地时，土地补偿款的分配办法；

　　（八）土地登记要求；

　　（九）争议的解决办法；

　　（十）违约责任。

　　第十六条  集体建设用地使用权出让的最高年限，不得超过本市同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

　　房地产登记部门办理集体建设用地使用权出让土地登记时应当载明土地使用年限。

　　第十七条  集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：

　　（一）短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；

　　（二）需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过二十年。

　　房地产登记部门办理集体建设用地使用权租赁土地登记时应当载明土地租赁年限。

　　第十八条  集体建设用地所有者在申请办理集体建设用地使用权出让、租赁前，应当持集体土地所有权证，按照下列程序办理集体建设用地使用权权属登记：

　　（一）国土资源主管部门核实是否符合土地利用总体规划和建设用地现状情况；

　　（二）城乡规划主管部门核实是否符合城乡规划；

　　（三）镇人民政府（街道办事处）集体资产管理机构出具初步审核意见；

　　（四）区人民政府（经济功能区管委会）出具审核意见；

　　（五）城乡规划主管部门办理建设用地规划许可证；

　　（六）国土资源主管部门办理建设用地批准书；

　　（七）到房地产登记部门办理土地登记和领取相关权属证书。

　　第十九条  申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的基本程序：

　　（一）农村集体经济组织制定流转方案；

　　（二）在镇人民政府（街道办事处）的见证下，农村集体经济组织全体成员的三分之二以上表决同意流转以及流转方案，并签名确认（确认结果应当公示15日）；

　　（三）镇人民政府（街道办事处）集体资产管理机构出具初步审核意见；

　　（四）区人民政府（经济功能区管委会）出具审核意见；

　　（五）城乡规划主管部门出具规划条件；

　　（六）在市公共资源交易中心通过招标、拍卖、挂牌等方式公开交易；

　　（七）签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同；

　　（八）按照集体建设用地使用权出让合同约定支付全部出让金或者按照集体建设用地使用权租赁合同约定支付租金；

　　（九）城乡规划主管部门办理建设用地规划许可证；

　　（十）国土资源主管部门办理建设用地批准书；

　　（十一）到房地产登记部门办理土地登记和领取相关权属证书。

　　第二十条  集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，在市公共资源交易中心通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。

　　第二十一条  集体建设用地使用者应当按照出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地。

　　第二十二条  因公共利益或者城乡规划调整而需改变土地用途的，集体建设用地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

　　经依法批准变更土地用途的，集体建设用地使用权出让、租赁合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金、租金，并办理相关土地变更登记手续。

　　第二十三条  集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，集体建设用地使用权由集体建设用地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。

　　原集体建设用地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前6个月内与集体建设用地所有者协商，集体建设用地所有者同意继续使用的，集体建设用地使用者续交出让金（租金）后，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

　　第二十四条  有下列情形之一的，集体建设用地所有者报经区人民政府（经济功能区管委会）批准，可以收回集体建设用地使用权：

　　（一）根据城乡规划，因本集体经济组织公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

　　（二）集体建设用地使用者不按照批准的用途使用土地的；

　　（三）集体建设用地使用者因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

　　（四）集体建设用地使用者超过动工开发日期满二年未动工开发土地的。

　　依照前款第（一）项规定收回集体建设用地使用权的，集体建设用地所有者应当按照本区域内同类集体建设用地使用权的市场价格标准，对集体建设用地使用者给予补偿。

　　第三章  集体建设用地使用权转让、出租、转租

　　第二十五条  集体建设用地使用权转让是指集体建设用地使用权人（集体承租建设用地使用权人）将集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）再转移的行为。

　　集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）再次出租的行为。

　　第二十六条  集体建设用地使用权转让、出租、转租的，应当报集体建设用地所有者备案。

　　第二十七条  集体建设用地使用权转让、出租，应当符合下列条件：

　　（一）已按照集体建设用地使用权出让合同约定支付全部出让金或者已按照集体建设用地使用权租赁合同约定支付租金；

　　（二）已取得集体建设用地使用权权属证书；

　　（三）已按照集体建设用地使用权出让（租赁）合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。

　　第二十八条  集体建设用地使用权转让、出租、转租应当签订书面合同。

　　集体建设用地使用权转让的，原受让方（承租方）的权利、义务随之转移。

　　第二十九条  集体建设用地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　第三十条  集体建设用地使用权转让的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

　　集体建设用地使用权出租、转租的期限不得超过二十年，且不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

　　第三十一条  集体建设用地使用权转让的，当事人双方应当到房地产登记部门申请办理土地登记和领取相关权属证书。

　　第三十二条  申请办理集体建设用地使用权转让，需提交下列资料：

　　（一）原集体建设用地使用权出让（租赁）合同；

　　（二）双方签订的转让合同（包括转让方原签订的转让合同）；

　　（三）双方的身份证明；

　　（四）原集体建设用地使用权权属证书正本；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

　　除前款规定的申请资料外，房地产登记部门可以参照国有建设用地使用权转让的有关规定办理集体建设用地使用权转让登记。

　　第四章　集体建设用地使用权抵押

　　第三十三条  集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地所有者或者集体建设用地使用权人（集体承租建设用地使用权人）不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）作为债权担保的行为。

　　第三十四条  集体建设用地使用权人（集体承租建设用地使用权人）将集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）抵押的，应当报集体建设用地所有者备案。

　　第三十五条  集体建设用地使用权抵押，应当符合下列条件：

　　（一）已按照集体建设用地使用权出让合同约定支付全部出让金或者已按照集体建设用地使用权租赁合同约定支付租金；

　　（二）已经取得集体建设用地使用权权属证书；

　　集体建设用地所有者将名下的集体建设用地使用权抵押的，不受前款第（一）项限制。

　　第三十六条  集体建设用地所有者申请将名下集体建设用地使用权抵押时，其名下集体建设用地使用权权属证书上未载明土地用途的，集体建设用地所有者应当到城乡规划主管部门核定土地用途。

　　第三十七条  集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同。

　　第三十八条  集体建设用地使用权抵押的，应当在规定的时间内到房地产登记部门办理抵押登记。

　　第三十九条  集体建设用地使用权人（集体承租建设用地使用权人）申请办理集体建设用地使用权抵押登记，需提交下列资料：

　　（一）涉及集体建设用地使用权抵押的主合同；

　　（二）抵押合同；

　　（三）原集体建设用地使用权权属证书正本；

　　（四）双方的身份证明；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

　　除前款规定的申请资料外，房地产登记部门可以参照国有建设用地使用权抵押的有关规定办理集体建设用地使用权抵押登记。

　　第四十条  集体建设用地所有者申请办理名下的集体建设用地使用权抵押登记的，需提交下列资料：

　　（一）村民意见书（在镇人民政府（街道办事处）的见证下，农村集体经济组织全体成员的三分之二以上表决同意，并签名确认。确认结果应当公示15日）。

　　（二）抵押合同（含抵押权实现时的土地处置方案，土地处置方案应当包括土地使用方式（出让或者租赁）、土地使用年限等内容）；

　　（三）原集体建设用地使用权权属证书正本；

　　（四）双方的身份证明；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

　　除前款规定的申请资料外，房地产登记部门可以参照国有建设用地使用权抵押的有关规定办理集体建设用地使用权抵押登记。

　　第四十一条  集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）。

　　第四十二条  因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权（集体承租建设用地使用权）和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记，并报集体建设用地所有者备案。新的集体建设用地使用权人（集体承租建设用地使用权人）应当继续履行原集体建设用地使用权出让（租赁）合同。

　　因处分抵押财产而取得集体建设用地所有者名下的集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。新的集体建设用地使用权人应当与集体建设用地所有者签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同。

　　第四十三条  抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

　　第五章 土地收益管理

　　第四十四条  区人民政府（经济功能区管委会）、镇人民政府（街道办事处）对辖区内集体建设用地使用权流转收益分配进行监督管理。

　　第四十五条  集体建设用地使用权流转实行最低限价制度。

　　集体建设用地使用权出让地价标准不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%。

　　集体建设用地使用权租赁年租金标准不得低于相应集体建设用地使用权出让地价标准/出让年限。

　　集体建设用地使用权出让、租赁公开交易底价不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%，由区人民政府（经济功能区管委会）负责核定。

　　第四十六条  农村集体经济组织应当建立集体建设用地使用权流转收益资金专户，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受镇人民政府（街道办事处）集体资产管理机构的监督。

　　第四十七条  农村集体经济组织出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，并按照下列顺序进行分配：

　　（一）农村集体经济组织成员社会保险；

　　（二）村内基础设施配套建设；

　　（三）农村集体经济组织成员社会福利。

　　土地收益分配办法由市农业主管部门会同市财政主管部门另行制定。

　　第六章 法律责任

　　第四十八条  违反本办法的规定，集体建设用地使用权流转不实行公开交易的，城乡规划主管部门不得为其办理建设用地规划许可证，国土资源主管部门不得为其办理建设用地批准书，房地产登记部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

　　第四十九条  集体资产管理机构及其工作人员在集体建设用地使用权流转过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条  农村集体经济组织经营管理者，在集体建设用地使用权流转过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体建设用地使用权流转收益，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十一条  本办法实施之前已发生的集体建设用地使用权流转，应当依照本办法规定办理有关手续。

　　第五十二条  本市行政区域内已村改居的农村集体经济组织名下的建设用地，可以参照本办法流转，具体由各区人民政府（经济功能区管委会）确定。

　　第五十三条  本办法由市国土资源局负责解释。

　　第五十四条  本办法自2014年10月1日起施行。来源：珠海高新技术产业开发区管委员会