萍乡市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步规范国有建设用地使用权二级市场行为，提高土地资源配置效率，促进土地要素流通，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）的建设、运行和管理。

　　第三条 国有建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循诚实守信、自愿有偿、便民高效的原则。

　　第四条 自然资源和规划部门依法对土地二级市场进行监督，并负责日常管理工作。

　　发改、财政、国资、税务、住建、市场监管、金融等部门按 照各自职责做好相关工作。

　　第五条 有下列情形的，国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押：

　　（一）欠缴土地划拨价款或者出让价款等，未依法取得国有建设用地使用权不动产权证书的；

　　（二）土地权属不清、有争议的；

　　（三）司法机关、行政机关依法限制国有建设用地使用权转移的；

　　（四）依法收回国有建设用地使用权的；

　　（五）共有的国有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

　　（六）闲置土地尚未达到处置条件的；

　　（七）国有建设用地使用权涉及抵押，已有约定需要抵押权人同意而其不同意的；

　　（八）划拨国有建设用地使用权需要经政府批准，未获批准的；

　　（九）法律、法规规定禁止交易的其他情形。

　　第二章 国有建设用地使用权转让

　　第六条 本办法所称国有建设用地使用权转让是指各类导致建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或非法人组织合并或分立、母公司与子公司之间相互转让等形式涉及的建设用地使用权转移。

　　国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、构筑物或其他附着物所有权应一并转移。

　　第七条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，原出让合同的权利和义务由受让方承继。原土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定。

　　按照出让合同约定，国有建设用地已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，需要转让国有建设用地使用权的，符合下列条件之一的，依法办理不动产转移登记：

　　（一）房屋建设工程应当完成开发投资总额的25%（含25%）以上；

　　（二）成片开发的土地形成工业用地或者其他建设用地条件的，自然资源和规划部门应征求属地县（区）人民政府、萍乡经济技术开发区管委会、武功山风景名胜区管委会意见。

　　（三）法律法规规定需要的其他情形。

　　第八条 房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方签订建设用地使用转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。

　　已投资额是否达到25%应当委托有资质的机构对宗地项目投资情况进行认定。

　　第九条 建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。

　　第十条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应当经市或者县人民政府依法批准，按以下方式办理：

　　（一）土地用途符合《划拨用地目录》以及有关规划要求的，可以保留划拨方式，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；

　　（二）土地用途符合《划拨用地目录》但不符合有关规划要求的，可以保留划拨方式，需由转让方缴交土地收益金。确需办理划拨转出让的，由受让方补缴土地出让价款，自然资源和规划部门为其办理土地出让手续及不动产登记，但不得改建；

　　（三）土地用途不符合《划拨用地目录》但符合有关规划要求的，由受让方补缴土地出让价款，自然资源和规划部门为其办理土地出让手续和不动产登记；

　　（四）土地用途不符合《划拨用地目录》且不符合规划的，原则上由自然资源和规划部门依法收回建设用地使用权。确实无法收回的，经市或者县人民政府批准后，由受让方补缴土地出让价款，自然资源和规划部门为其办理土地出让手续和不动产登记，但不得改建。

　　宗地面积在150㎡以内（不含150㎡）的划拨国有土地使用权（含地上建筑物、构筑物或其他附着物）转出让或转让的，由市或者县自然资源和规划部门依法受理审核，呈报市或者县人民政府审批后再办理。

　　第十一条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，按以下标准补缴土地出让金或缴交土地收益金：

　　（一）整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，由具备资质的土地评估机构评估，以评估价为参考，报市或者县人民政府集体研究审定；属于应缴交土地收益金的，按补缴土地出让金的10% 缴纳。

　　（二）属于已登记分户的住宅转让的，按萍乡市住宅用地不同楼层补缴出让金楼面地价参考值50%缴交土地出让金；

　　（三）属于已购公有住房和经济适用住房的，按萍乡市住宅用地不同楼层补缴出让金楼面地价参考值10%缴交土地出让金；

　　（四）属于已登记分户的商业用房等转让的，按萍乡市商服用地不同楼层补缴出让金楼面地价参考值全额缴交土地出让金。

　　第十二条 国有建设用地使用权人提出申请，经市或者县自然资源和规划部门批准，可将一宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应具备独立成宗条件，有明确的宗地规划指标。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利和义务。

　　土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地符合本办法第七条规定的转让条件即可分割转让。拟分割转让土地已预售或存在多个权利主体的，转让方应就宗地拟分割情况取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利。

　　多宗地合并，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按审定的土地出让价款补缴；合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，补缴相应年限土地出让金后按较长年限登记。

　　第十三条 以作价出资或入股取得的国有建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。

　　根据权利人申请，转让后保留为作价出资或入股方式，或者直接变更为出让方式的，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。作价出资或入股建设用地使用权如改变土地用途或改扩建增加容积率的，可参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式变更为出让。

　　第十四条 实行价格申报机制，转让双方应当如实申报交易价格。商业商务、住宅用地，交易价格高于住建部门确定的房地产市场调控片区指导价的；工业等其他用地交易价格明显高于该片区的基准地价的，市或者县自然资源和规划部门对交易双方进行风险提醒。申报价格比标定地价低20％以上的，市或者县人民政府可优先收购纳入政府储备。

　　第三章 国有建设用地使用权出租

　　第十五条 本办法所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、构筑物或其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　国有建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。

　　第十六条 自然人、法人或非法人组织以营利为目的，将划拨国有土地使用权用于从事经营活动，有下列情形之一的，视为出租行为：

　　（一）直接出租划拨国有土地使用权；

　　（二）出租房屋连同出租划拨国有土地使用权；

　　（三）以投资、消费、实物、安排劳动力等抵租金出租划拨国有土地使用权；

　　（四）以房屋或土地为条件，联合从事经营活动；

　　（五）以划拨国有土地从事临时性经营活动；

　　（六）将划拨国有土地使用权转移给下属具有独立法人资格的单位或团体从事经营活动；

　　（七）其他改变划拨国有土地使用权用途，用于经营性活动的情形。

　　第十七条 土地收益纳入土地出让收入管理，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向税务部门申报并缴纳土地收益，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。

　　土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。出租收益年度申报租金明显低于同地段的或不以货币形式支付租金的由具备评估资质的评估机构评估后，确定租金收入。

　　第四章 国有建设用地使用权抵押

　　第十八条 本办法所称国有建设用地使用权抵押是指土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、构筑物或其他附着物以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法就该抵押物优先受偿。

　　第十九条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权，所担保债务履行期限不得超过建设用地使用权剩余年限，不得对部分宗地实施建设用地使用权抵押。

　　第二十条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权可依法依规设定抵押权，抵押人转让或者抵押权人实现抵押权的，适用本办法第二章的规定，并优先缴纳土地出让收入。

　　第二十一条 不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权可用于抵押。抵押权人和抵押人须承诺抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保。

　　第二十二条 自然人、法人或非法人组织可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物或其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的，须符合法律法规规定。属于划拨用地的，不另行办理建设用地使用权抵押审批手续。

　　第五章 土地二级市场建设

　　第二十三条 市自然资源和规划部门建立萍乡市土地二级市场“线上”交易平台，通过开通端口供县自然资源和规划部门使用。市、县自然资源和规划部门在政务服务大厅建立市、县土地二级市场“线下”交易平台，设置税务、交易、登记、金融等相关部门办事窗口。

　　土地二级市场“线上+线下”交易平台应当提供业务咨询、发布供需信息、接受交易服务委托、办理交易事务、公布交易结果等服务，统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。

　　第二十四条 实行土地二级市场交易平台与萍乡市电子政务共享数据统一交换平台有序衔接，实现不动产交易、登记、税务、金融、市场监管、涉地司法处置、涉地国有资产处置等数据共享。土地二级市场交易相关的材料或信息能够直接通过共享获得的，自然资源和规划部门不得要求当事人重复提交。

　　第二十五条 实行线上交易资金第三方账户托管模式，降低交易风险。

　　第二十六条 按照税法授权，在地方权限内落实城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。对企业、事业单位实施的整体改制、合并、分立、破产、资产划转，符合国家政策规定条件的，免征契税。企业在资产重组中，通过合并、分立、出售等方式，将实物资产以及相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位或个人，涉及的不动产转让，不征收增值税。

　　第二十七条 按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，制定建设用地使用权转让、出租交易规则。国有土地使用权人可自行协商交易；也可委托土地二级市场交易机构运用平台公开交易。转让、出租交易双方达成一致后签订书面合同。实行《江西省建设用地使用权二级市场转让合同（委托交易范本）》（试行），统一范本和配号。

　　第二十八条 人民法院和仲裁机构在涉地处置决定作出前向当地自然资源和规划部门了解所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等，自然资源和规划部门应当及时提供。对已经人民法院判决生效和仲裁机构裁决生效涉及土地使用权转让的案件，自然资源和规划部门应当配合执行。司法处置土地可通过土地二级市场交易平台交易。

　　政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转让的，应征求自然资源和规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。国有产权交易管理没有强制规定的，应当通过土地二级市场交易平台公开转让。

　　第六章 服务和监管

　　第二十九条 培育推介、展示、咨询、估价、经纪等中介组织，建立公开、公正、透明的中介服务机构确定机制。建立中介机构退出机制，引导中介组织诚信经营。

　　发挥公证、仲裁的作用，对市场主体之间流转和配置土地而产生的纠纷，积极引导双方选择仲裁方式解决矛盾纠纷，通过办理现场监督公证、保全证据公证、提存公证等，保障交易双方合法权益。

　　第三十条 健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，强化一、二级市场联动，落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价、标定地价和划拨建设用地使用权出租土地收益路线指导价，防止交易价格异常波动。

　　第三十一条 完善土地市场信用体系，土地二级市场从信息发布、合同签订、履约情况、土地资源利用等全流程纳入信用监管，并依法依规通过“信用中国（江西）”进行公开公示，对失信责任主体实施联合惩戒。

　　第七章 附 则

　　第三十二条 已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

　　第三十三条 法律、法规、规章和上级规范性文件对土地二级市场交易另有规定的，从其规定。

　　第三十四条 本办法有效期5年，自2022年11月1日起施行。

　　来源：萍乡市自然资源和规划局