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仅以划拨土地上的房屋买卖合同未经批准为由主张合同无效的,法院不予支持
发布日期:2024-05-27点击率:37

  仅以划拨土地上的房屋买卖合同未经批准为由主张合同无效的,法院不予支持

  某米业公司诉某合作社确认房屋买卖合同无效纠纷案

  ——涉及划拨土地上的房屋买卖合同,在无其他法定无效事由的情形下,当事人仅以该房屋买卖合同未经审批或报批为由主张无效的,不予支持。

  # 基本案情

  2019年12月,某米业公司与某合作社签订《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》,约定合作社将某地块使用权及地上的建筑物和其他全部附着物及设备转让给米业公司。后米业公司按约向合作社转账支付500000元转让定金。交付款项后米业公司进入上述场地进行装修改造。

  2020年9月,合作社将北侧围墙重新砌起,并控制了案涉房地产。经查,该房地产占用的土地用途为仓储用地,占用国有土地8835平方米,使用权类型为划拨。

  2019年2月26日,因合作社粮食烘干时产生的噪声超过国家规定的排放标准,被生态环境局责令停产整治。米业公司申报年产50000 吨精制大米生产线项目时生产经营场所包括案涉房地产。米业公司对此案涉房地产不能正常履行导致的纠纷起诉至法院,请求确认案涉合同无效,合作社返还购房款,并支付购房款利息、赔偿损失。

  裁判结果

  一审法院认为,涉诉房屋涉及的土地为划拨性质,根据《城市房地产管理法》规定,双方在买卖房屋时,应报市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

  因双方当事人签订的《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,违反法律强制性规定,应认定为无效。

  二审法院认为,涉案《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》的转让标的为某地块的使用权及地上建筑物和其他全部附着物及设备,该合同为混合合同,依据合同所附的固定资产明细表,该合同主要部分为地上的建筑物和其他全部附着物及设备。

  该合同虽涉及划拨土地使用权转让,但《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。

  未经批准转让划拨土地使用权是典型的物权处分行为,应当参照民法典第五百九十七条关于买卖合同无权处分的规定,即转让合同有效,但不发生物权转移法律效果。涉案《土地、房产、设备所有权整体转让协议书》系当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,应为有效。

  案例点评

  根据《城市房地产管理法》的相关规定,划拨的土地不得进行转让、出租和抵押,但未明确划拨土地上的房屋转让的效力问题。

  在实践中关于划拨土地上的房屋买卖常有发生,那么此类房屋买卖合同的效力如何认定,实践中存在争议。二审法院认为,当事人仅以划拨土地上的房屋买卖合同未经批准为由主张合同无效的,不予支持。

  主要理由如下:第一,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)第四十四条规定,划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。该条仅规定了划拨土地上的房屋转让时需经审批,但并未明确未经审批的合同效力问题,该规定应理解为管理性规定。

  结合《房地产管理法》第四十条及相关规定来看,强化审批或报批的目的是加强行政管理,维护划拨土地上的房屋转让的秩序,防止合同交易方逃避缴纳土地出让金,损害国家、社会的公共利益,而非否定私法行为的效力。

  第二,在民法典实施之前,认定该此类合同无效的依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第九条规定。

  其内容为转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

  但民法典实施后清理司法解释时,已将该条内容删除。删除的理由是“该情形属于无权处分,应对照适用民法典第597条关于买卖合同无效处理的规定,其法律效果为转让合同有效”。

  第三,应严格区分房屋买卖合同无效及合同履行不能事实。对于划拨土地上的房屋买卖合同,房屋的出卖人和买受人完全可以通过补缴纳土地出让金,经过政府审批同意改变土地性质,进而房屋买受人可以正常办理房屋过户登记,取得房屋所有权。

  可见该房屋买卖合同并非完全履行不能。即使该审批手续后续不能完成,其也只是房屋过户不能履行而导致房屋物权不能变动的问题,房屋买受人进而可要求解除合同,这并不能影响房屋买卖合同的效力。

  原标题:《典型案例丨仅以划拨土地上的房屋买卖合同未经批准为由主张合同无效的,法院不予支持》

来源:澎湃新闻