对不动产登记材料的合同、协议的审查要点

　　裁判要旨

　　      在市场监督管理领域，当事人选择投诉举报的情形较多，且就市场监督管理机关对投诉举报事项不服申请行政复议或提起行政诉讼的案件也较多。有的当事人投诉举报以及复议、诉讼明显超出正常数量，耗费了大量的行政及司法资源，行政机关以及人民法院对此如何处理尚未形成统一认识。这需要运用投诉举报制度的法律精神，综合当事人与投诉举报事项是否具有利害关系、是否具有正当目的、是否有明确的法律依据等因素作出判断，在充分保障当事人投诉举报权利与鼓励正当行使投诉举报权利之间寻求平衡。

　　审查要点

　　一、合同或协议

　　申请人或其代理人向登记机构提交合同或协议作为不动产登记原因材料时，登记机构对其审查要点有：

　　一是按《民法典》第四百九十条第一款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。因此，登记机构应当查验合同或协议上是否有双方当事人的签名、签章和合同订立（签订）的时间。

　　二是结合申请人或其代理人提交的身份证明，查验合同或协议的当事人是否是无民事行为能力或限制民事行为能力的未成年人。通过询问合同或协议的当事人（申请人），查验该当事人（申请人）是否是无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人。如果当事人是无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人的，还应当查验合同或协议上是否有其监护人的签名、签章。如果当事人是无民事行为能力或限制民事行为能力的未成年人的，合同或协议上是否有作为其共同监护人的父母的签名。父或母单方签名的，是否提交对方（父或母）的委托手续、对方（父或母）的死亡证明、对方（父或母）被依法撤销监护资格的证明。通过询问代理人，查验作为合同当事人的法人或非法人组织是否处于正常运行状态，以查验其民事行为能力是否受到限制，从而确定合同或协议上是盖法人或非法人组织的公章，还是盖其清算组公章。

　　三是查验合同或协议上关于不动产的内容与不动产登记申请书上申请登记的内容是否一致或是否对应。查验合同上载明的内容是否是法律、行政法规、规章和政策规定的可以记载在登记簿上的内容（不动产权利或其他相关事项）。如按《民法典》第三百九十五条第一款第（七）项规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产都可以抵押。在司法实务中，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28 号）第六十三条规定，债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持。据此可知，作为抵押合同主要内容的被抵押的不动产，只要不是法律、行政法规的规定明确禁止抵押的不动产，据此签订、成立的抵押合同产生诉讼时，就不会被人民法院认定无效。登记机构据此办理的抵押权登记就具有法律效力。申言之，作为抵押合同主要内容的被抵押的不动产，只要不是法律、行政法规的规定明确禁止抵押的不动产，抵押合同的主要内容就合法。法律、行政法规的规定禁止抵押的不动产，如《民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”《文物保护法》第二十四条规定，国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。《宗教事务条例》第五十四条规定，宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。

　　四是申请变更登记、转移登记、注销登记、抵押权登记等后续登记的，查验合同或协议上的当事人中是否有不动产登记簿或存档的不动产登记材料上的记载的权利人。查验合同或协议上关于不动产的内容与登记簿或存档的不动产登记材料上的记载是否一致或是否对应。

　　五是查验合同或协议上有无生效条件或生效时间的约定。如果约定了，还应当查验约定的生效条件是否成就，或约定的生效时间是否届至。

　　六是法律、行政法规对合同的生效条件有规定的，从其规定。如《民法典》第一千零七十六条规定，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。在司法实务中，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第一款规定，当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效。质言之，离婚协议以夫妻完成离婚登记或取得生效的准予离婚的法律文书为生效条件，即申请人或其代理人提交离婚协议作为不动产登记原因材料的，还应当查验其是否同时提交当事人的离婚证书或生效的离婚民事调解书、离婚判决书。再如《民法典》第一千一百二十一条第一款规定，继承从被继承人死亡时开始。该法第一千一百二十三条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。质言之，遗赠扶养协议以遗赠人的死亡为生效条件，即申请人或其代理人提交遗赠扶养协议作为不动产登记原因材料的，还应当查验其是否同时提交遗赠人已经死亡的证明等。

　　如果申请人同时提交有主从关系的两种合同作为不动产登记原因材料的，登记机构除完成上述查验后，还应当作以下查验：一是查验从合同与主合同是否匹配。如抵押权登记中，作为从合同的抵押合同是否与作为主合同的借款合同匹配，即是否为因借款合同建立的债权作担保。一般情形下，经营贷款的机构的借款合同有合同编号，抵押合同应当载明与之匹配的借款合同的合同编号。没有合同编号的，则查验主债权合同上的债权种类、债权数额、债务履行期间等内容与抵押合同上载明的相关内容是否一致或是否对应等。二是查验主合同载明的内容是否满足登记簿的记载，如抵押权登记中作为借款合同载明的被担保的债权数额、债务履行期间等是否满足登记簿的记载所需的信息要求等。三是查验从合同的签订主体是否适格，如抵押权登记中，作为签订从合同抵押合同的抵押人是否是被抵押不动产的权利人，抵押权人是否是借款合同中的债权人等。四是查验主从合同签订的时间是否冲突。如抵押权登记中，作为借款合同从合同的抵押合同，应当在借款合同签订之后再签订，即抵押合同的签订时间应当与借款合同在同一天或之后，以体现主从关系等。

　　——摘自刘守君 《不动产登记审查实务》第十章

　　来源：专注行政法