【裁判要旨】

　　1.农村宅基地转让给非集体经济组织成员的协议无效

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村宅基地使用权仅可由本集体经济组织成员享有。当事人将宅基地转让给非成员，违反法律强制性规定，因此签订的转让协议无效。

　　2.协议无效后，返还财产与补偿问题应一并处理，不能单独主张返还

　　合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条（原《合同法》第五十八条），因无效行为取得的财产应当返还或折价补偿。但在宅基地转让案件中，若地上房屋已建成且无法单独返还土地，则返还义务需与补偿问题同时解决。法院强调，为避免不公，腾退房屋和补偿应作为整体处理，不能仅主张返还土地而回避补偿责任。

　　3.在补偿问题未解决前，占有人可继续占有使用房屋

　　若宅基地转让协议已履行多年，占有人已投入资金建房并长期居住，且出卖人长期未主张权利，则直接返还土地可能违反诚实信用原则。在无法合理评估房屋价值（如无拆迁补偿价参考）或补偿方案未达成时，法院可驳回腾退房屋的请求，允许占有人继续使用直至无效后果妥善处理。

　　4.诚实信用原则对合同无效后的权利义务调整具有约束作用

　　出卖人在转让完成多年后因土地增值反悔，其行为有违公平和诚信。法院在权衡无效后果时，需考虑历史履行情况、当事人过错及公平性，避免鼓励投机行为。

　　本案中，法院虽确认协议无效，但基于“房地一体”原则、补偿评估困难以及诚信原则，未支持原告要求返还宅基地和腾退房屋的请求。裁判要旨突出了农村宅基地纠纷中合同效力与后果处理的特殊性，强调无效后的利益平衡需兼顾法律规范与实质公平。

　　【裁判文书】

　　广东省东莞市第三人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）粤1973民初7578号

　　原告：李凤窝，女，汉族，1953年2月19日出生，住广东省东莞市。

　　委托诉讼代理人：黄玉堂，广东运盈律师事务所律师。

　　被告：薛宇飞，男，汉族，1952年9月19日出生，住广东省深圳市龙岗区。

　　被告：薛运星，女，汉族，1955年5月17日出生，住广东省深圳市龙岗区。

　　两被告共同委托诉讼代理人：王淑晶，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。

　　两被告共同委托诉讼代理人：贾尧夫，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。

　　原告李凤窝诉被告薛宇飞、薛运星确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤窝及其委托诉讼代理人黄玉堂，被告薛宇飞、薛运星及其共同委托诉讼代理人王淑晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉请如下：1.原告和两被告于2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.两被告归还原告权属证书号为粤（2018）东莞不动产权第0××2号宅基地使用权；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。原告增加诉讼请求：4.要求被告腾空涉案土地上的房屋，并将房屋交付给原告，原告另行作出补偿。事实理由如下：2007年4月30日，原告和两被告签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市地使用权以283000元的价格转让给两被告。因为两被告不是田美社区经济集体成员，以上宅基地使用权转让合同属于无效，因此两被告应将以上宅基地使用权归还原告，同时原告将以上283000元转让款退回两被告。以上宅基地使用权之前的土地证号为：东府集用（98）字第1×**，之后土地使用权证变更为不动产权证，证号为：粤（2018）东莞不动产权第0××2号。原告和被告多次协商无果，因此特提出起诉，希望法院依法判决。

　　二被告辩称，二被告对案涉土地上的建筑物合法持有建设工程规划许可证、民房住宅施工许可证，案涉土地上的房屋为合法建筑。该房屋与案涉土地相互依附，形成复合体，土地已无法单独返还。2007年4月30日，二被告与原告签订《土地使用权转让协议书》，约定原告将位于田美村辖区内的一块建设用地转让给二被告使用，土土地证号：东府集用（98）字第1×**协议签订后，二被告依法办理建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，并经东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室在土地红线图确认案涉地块的实际使用权人为被告薛宇飞。此外，田美村向居民收取修建村道集资款也是向二被告收取，二被告在村委的配合下办理了用电手续及有线电视报装手续。案涉土地上的房屋为二被告合法所有。首先，案涉土地的买卖行为发生在2007年，钱物两清。2007年发生的行为即使在法律上认定无效，但系被告与原告的真实意思表示。该行为发生至今已经14年，案涉土地及房屋始终由二被告合法占有并使用。原告在转让案涉土地使用权后，2021年之前从未主张该土地的相关权利。现在土地价值日益增长的社会背景下，原告违背曾经自愿订立的契约，不认可2007年的出售行为，即使目前法律上确认土地转让协议无效，原告的行为也不符合诚实守信、公平合理的原则。其次，二被告依合法手续在案涉土地上投入大量资金，建设了六层、近600平方米的房屋，且一直合法占有至今。该房屋为合法建筑，且价值较高，与案涉土地相互依附，形成复合体。即使本案中认定被告与原告签订的《土地使用权转让协议书》为无效合同，该土地也无法单独返还。根据《民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求返还土地使用权，土地已无法返还，但原告也未请求折价补偿。因此，原告的诉讼请求应予驳回。综上，原告请求二被告归还土地使用权的诉讼请求，没有事实和法律依据，恳请法院查清事实，依法予以驳回。

　　经审理查明，2007年4月30日，原告和两被告签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市地使用权面积101.4平方米以283000元的价格转让给两被告。以上宅基地使用权之前的土地土地证号为：东府集用（98）字第1×**后土地使用权证变更为不动产权证，证号为：粤（2018）东莞不动产权第0××2号。原告已收取了被告支付的转让款283000元。被告取得案涉土地后依法报建，并取得了建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。在庭审中原、被告均确认案涉土地及地上建筑物并没有涉及拆迁改造，原告主张如《土地使用权转让协议书》无效，有关补偿问题，被告应当另行主张权利，不应当在本案中处理补偿问题。而被告则认为如《土地使用权转让协议书》无效，则补偿问题属于原告本诉需要处理的内容，被告不在本案中提起反诉。

　　以上事实，有原告提供的《土地使用权转让协议书》、不动产登记信息查询结果，被告提供的建设工程规划许可证、民房住宅施工许可证、土地红线图、田美第三经济合作社收款收据、供电局用电业务受理单、田美社区居委会证明以及庭审笔录附卷为证。

　　本院认为，双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已经取得田美社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效，对原告诉请确认《土地使用权转让协议书》无效，本院予以支持。

　　但是，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，本院不予支持，理由如下：一、按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。东莞市因土地房屋的价值增幅较大，原、被告均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。二、原告在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。三、案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋，并一直居住至今。原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利，现因其他原因违背自己自愿签订的协议，不认可出售案涉宅基地使用权的行为，目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效，但是原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。因此，本院对原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求，不予支持。

　　需要特别指出的是，《土地使用权转让协议书》虽然无效，但是由于无效的法律后果尚未处理，且案涉宅基地的返还及房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，案涉房屋并未实际腾退，应由被告继续占有使用，原告在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向被告及相关机关主张案涉房屋的权利。

　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，本院判决如下：

　　一、确认原告李凤窝与被告薛宇飞、薛运星于2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效；

　　二、驳回原告李凤窝的其他诉讼请求。

　　本案受理费2773元（已由原告李凤窝预交），由原告李凤窝负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

　　审判员    邓鹤飞

　　二〇二一年七月五日

　　书记员    黄嘉豪

　　附相关法律法规条文：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第九条：城市市区的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

　　第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

　　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

　　来源：行政法实务