湟水之畔，河湟文明浸润千年；法槌起落，公平正义丈量方圆。

　　这里是海东市中级人民法院「法说河湟事」栏目。当河湟谷地的晨曦照亮青沙山脉，当市井巷陌的烟火气交织法治之光，我们以「法」为笔，以「事」为笺，在湟水之滨展开一幅立体普法长卷……

　　法官将走出庄严审判庭，把法条化作通俗易懂的生活解读，每一个发生在河湟大地上的真实案例，都将成为法治课堂的鲜活教材。我们将用生动民事案例解读《民法典》的生活密码，以刑事案件剖析法律底线的不可触碰，借执行案例展现司法权威的刚性力量，让法律不再是冰冷的条文，而是守护万家安宁的坚实屏障。

　　从此，河湟事，法来说；家常理，法中寻。你我的每一次阅读与思索，都将汇聚成推动法治海东建设的澎湃浪潮。——「法说河湟事」，与你共话法治方圆。

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其使用权仅限本集体经济组织成员享有，严禁违规对外流转。实践中，外村村民购买农村宅基地房屋的行为，因违反土地管理法的强制性规定，即便签订买卖合同并实际居住多年，合同仍属无效。近日，海东市互助土族自治县人民法院双树人民法庭调解的这起因农村房屋买卖引发的纠纷，明确指出了此类交易的法律风险，为广大群众敲响警钟。

　　张某为外村居民，李某为某村集体经济组织成员。2021年，双方签订宅基地买卖合同，约定将李某名下一处宅基地以20万余元转让给张某。合同签订后，张某支付了全部款项，李某将房屋交付张某居住。

　　5年后，双方因房屋产权登记问题产生矛盾纠纷。张某将李某起诉至互助县人民法院，要求确认合同无效，并主张李某返还购房款及房屋溢价；李某则要求张某支付房屋占用费，并承担房屋损坏修缮费用，双方当事人产生矛盾纠纷。

　　互助县人民法院双树人民法庭受理案件后，考虑到此案涉及农村集体土地权益，且合同已实际履行多年，当事人情绪对立较深，决定以调解为核心切入点，多方协调促成双方利益平衡。

　　经承办法官多轮耐心调解与释法说理，双方当事人最终达成一致意见：李某当庭向张某退还购房款，张某将房屋交付给李某，并自行承担部分房屋修缮费用，双方当事人就此了结全部矛盾纠纷，案件得以妥善化解。

　　法官提醒

　　本案承办法官表示，这起矛盾纠纷的核心争议焦点为非本集体经济组织成员之间签订的农村宅基地房屋买卖合同效力。根据我国法律规定，宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员专属享有的权利，与成员身份深度挂钩，非本集体成员无权取得或受让。

　　本案中，张某与李某签订的合同名义为房屋买卖，实则依据“房地一体”原则，一并处分了属于村集体所有的宅基地使用权。张某作为外村村民，不具备受让该宅基地的主体资格，双方当事人的交易行为违反了土地管理法关于宅基地流转的强制性规定，涉案宅基地买卖合同依法应认定为无效合同。

　　合同无效没有法律约束力，双方当事人应相互返还因合同取得的财产。同时，张某明知无购房资格仍然购买、李某明知宅基地禁止对外转让仍然出售，双方当事人均存在过错，应各自承担相应损失。本案承办法官提醒：农村宅基地并非个人私有财产，严禁向本集体经济组织以外的人员转让、出售，切勿心存侥幸触碰法律红线，避免因合同无效造成经济损失、引发诉讼纠纷。

　　来源 | 青海法治报法眼客户端

　　来源：澎湃新闻