先交钱or先交地？出让金缴纳与交地关系，别再傻傻弄不清！导读

　　正如那些年，土地利用土地资产管理那些事儿！认为的，感觉土地利用、权益方面的制度政策与实务操作都比较规范，很多细节也都比较完善了，市县的利用权益工作应该都比较规范完善了。但日前与一位专业能力很强的利用权益科长交流对话，还是让我吃了一惊，这位科长在省内也属于利用权益方面的业务专家了，但对一些利用权益的基本概念、理念、法律关系、操作实务等，还是有一些模糊之处。比如：出让金缴纳与交地的关系，出让金缴纳与登记发证关系，保证金、定金、出让金关系，成交与交地交钱、办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、不动产证以及闲置土地的认定的关系等...准备抽时间来理一理聊一聊这些基本的东西，今天就先从出让金缴纳与交地的关系聊起吧。

　　日前，与一位利用权益科长讨论迟延缴纳国有建设用地使用权出让金该如何计收违约金的过程中，科长对其中出让金缴纳和土地交付关系论述引起了我的注意。

　　科长描述的案例基本信息如下：

　　甲开发商通过挂牌方式在2023年10月竞得了某地块，2023年10月25日，双方签订了相应的出让合同，约定除竞买保证金转作定金外，剩余出让金分两期缴纳，最后一期出让金缴纳时间为2025年4月24日；双方还约定，县自然资源局应在2023年11月25日前将达到约定条件的土地交付甲开发商，甲开发商应在土地交付后的一年内动工开发...。目前，甲开发商尚有1000万元出让金未缴清。

　　本来是讨论滞纳金是否应当以1000万元为基数按照日千分之一自2025年4月25日起至缴清之日止计缴的，但科长的下列话语让我中断了滞纳金利率的探讨。

　　科长说，因甲开发商未按出让合同约定缴清出让金，因此一直未将该地块的《交地确认书》交给开发商，必须等甲开发商缴清全部出让金，才会将《交地确认书》给开发商。

　　我问科长为什么会这么操作，科长很坚定地告诉我，这是原则问题，先缴清出让金才能交付土地呀！然后才能办理不动产证和建设工程规划许可证、施工证等。

　　唉，我该说啥呢？看来还是要回归基本常识、法理法规和实务了！

　　1. 关于缴纳出让金与交付土地的法律法规规定

　　法律未强制“先缴清出让金再交付土地”，二者均以出让合同约定为核心依据，法定规则多为“底线约束+违约救济” 。

　　与出让金缴纳和交付土地相关的法规规定主要是55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14-16条和《城市房地产管理法》第16-17条。

　　其中，55号令：

　　第十四条　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十五条　出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十六条　土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

　　《城市房地产管理法》：

　　第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

　　需要注意的是，《城市房地产管理法》调整了55号令必须在出让合同签订后60日内付清全部土地出让金的规定，改为按照合同约定支付出让金，即土地出让金的支付方式和期限由当事人双方约定，可以分期付款也可以一次性付清。

　　可以看出，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》对缴纳出让金和交付土地规定的核心是“按约支付出让金”和“按约交付土地”，同时赋予双方违约解除与索赔权，并没有“必须先缴清出让金再交付土地” 的规定。同时，缴清出让金是办理土地使用权登记的前提。

　　2.出让合同示范文本之表述

　　2000版出让合同示范文本：

　　第五条 出让人同意在    年  月  日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第   款规定的土地条件：

　　（一）达到场地平整和周围基础设施通，即通。

　　（二）周围基础设施达到通，即通，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：              。

　　（三）现状土地条件。

　　第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为     ，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

　　第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写        元（小写      元）；总额为人民币大写         元（小写    元）。

　　第八条 本合同经双方签字后      日内，受让人须向出让人缴付人民币大写       元（小写   元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

　　第九条 受让人同意按照本条第   款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

　　（一）本合同签订之日起   日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

　　（二）按以下时间和金额分    期向出让人支付上述土地使用权出让金。

　　第一期人民币大写       元（小写   元），付款时间：   年  月  日之前。

　　第二期人民币大写       元（小写   元），付款时间：   年   月  日之前。

　　第   期人民币大写         元（小写  元），付款时间：   年  月  日之前。

　　第   期人民币大写           元（小写  元），付款时间：   年  月  日之前。

　　分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

　　2025版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2025-2601）：

　　2000版及2025版出让合同示范文本中，对对出让金缴纳和土地交付的表述也和55号令、《城市房地产管理法》一致，即按合同约定时间和条件交付土地，按合同约定方式和期限缴纳出让金，并未约定“缴清出让金方可交付土地”。

　　3.缴纳出让金与交付土地的关系

　　无论是法律法规规定，还是出让合同示范文本，都未要求付清出让金才能交付土地。缴纳出让金和交付土地是合同双向履约关系：受让人应当按照合同约定的金额、方式和期限缴纳出让金；出让人应当按照合同约定的时间将达到约定条件的土地交付给受让人。付清出让金的时点和交付土地的时点都由合同约定，可以在交付土地前，也可以在交付土地后。

　　国有建设用地使用权出让，由于涉及土地价值高金额大，一般很少一次性付清出让金，往往是在一定期限内，比如一年内或二年内分期付清；交付土地的时点则一般根据土地征收（收储）和平整等前期开发情形确定，一般会在出让合同签订后的一周或一个月内交付。除了一次性付清出让金或预约出让的情形，一般交付土地的时间都在付清出让金之前。

　　合同约定才是付款与交地的核心依据，可灵活安排节点与衔接方式。合同签订后双方各自履约，谁违约就按合同约定追究谁的违约责任。

　　4.履约保证与乱做责任

　　当然，科长说的原则我也理解，科长是怕先交付土地后受让人不履约。正如我们之前所说，缴清出让金并不是交付土地的前提条件，二者的关系是合同双向履约关系，同时合同赋予双方违约解除与索赔权，任何一方违约都要承担违约责任。受让人逾期支付出让金的，自迟延支付之日起，每日按迟延支付款项的一定比例向出让人缴纳违约金，延迟付款超过60日经催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，且不返还定金，还可请求赔偿其他损失；更何况，不付清出让金，受让人无法办理不动产登记，无法取得土地物权。

　　除了上述这些保证履约的合同约定的，还要告诉科长的是，如果真按科长那么操作，受让人不缴清出让金，县自然资源局就不交付土地、不给受让人交地确认书，那在受让人违约的同时，出让方也因未按合同约定交付土地而同样违约了。双方都违约的话，根据合同约定，双方都要承担违约责任，很可能也就无法追究受让人逾期付款的违约责任了。此外，已经具备交付土地条件的，因受让方未交清出让金就不交地，土地出让年期无法开始起算，等于让土地白白浪费在那里晒太阳了。

　　再说，受让人逾期付款出让人就不交付土地的，受让人拿不到交地确认书就无法办理建设工程规划许可证和施工许可证，那就无法动工开发，由此造成的土地闲置，该算谁的责任呢？你可以说是开发商逾期付款造成的，受让人会说你连地都没给我，你们政府不给地也不给我办建设工程规划许可证和施工证，我地都没拿到闲置个啥呢？明显都是你们政府责任呀！

　　科长明白是自己理解错了，表示会尽快修正。科长说，确实是错了，根据他们那里的相关操作，除了不缴清出让金就不交付土地外，建设工程规划许可证和施工证也是必须等受让人缴清出让金取得不动产证之后才能办理...

　　科长后边的这些话又让我愣住了，办理建设工程规划许可证和施工证等，规定是要提交使用土地的相关证明文件而不是必须不动产证啊，怪不得地方有那么多土地无法动工开发呢。不过，这是另一个问题，咱们以后再细说了。

来源：专注行政法