划重点：

　　1、房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

　　2、在不少专家看来，十多年的实践经验证明，货币化安置和实物安置各有利弊，不能“一刀切”。

　　3、住建部相关负责人表示，棚改重点攻坚的仍是老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

　　4、预计，2018年至2020年棚改的节奏将稍有放缓，地区政策尤其是在实物安置和货币化安置的比例上可以科学调整。

　　今年是新的棚改三年攻坚计划头一年。上半年，全国棚户区改造已开工363万套，完成全年目标任务580万套的62.5%。今年，又是国家启动以棚户区改造为重要内容的保障性安居工程的第十年。十年间，全国棚改累计开工3896万套，帮助1亿人“出棚进楼”。棚改十年，城市面貌、个人生活，都发生了哪些变化？

　　出棚进楼，棚改有利于惠民生、稳增长

　　近90平方米的两室一厅内，光洁的瓷砖、雪白的墙面，空调徐徐送着凉风。绿意葱茏的小区内，健身器材齐全，门口公交直达超市和医院。这是82岁的徐州市民邱从贵今年搬进的棚改安置房。

　　从前跟家人挤在小小的工厂宿舍，现在住进了现代化的宽敞房子，老人连声说很满意：“对面的商品房每平方米要1.1万元了，我们签约时只要4000多元，拆迁款就足够置换了，等于没掏钱就住上了大房子，国家对咱真照顾！”

　　在徐州，像邱从贵这样“出棚进楼”的居民累计已有30万户。他们集体告别了“房屋低矮、道路狭窄、污水横流、燃煤取暖、家中不通自来水、数百户人家共用一个旱厕”的生活。

　　“怎么安置？按照被征收居民的意愿，就近、异地定销房安置，团购商品房安置或者是货币化补偿安置。”徐州市城乡建设局党委书记、局长杨明说，对这些安置方式仍无力承担的居民，政府还有“兜底”措施：符合经适房条件的安排经适房，双特困户和符合廉租房条件的直接采取廉租房安置。经济困难、补不起差价的，还可以实行共有产权安置，10年内被征收居民可按房屋征收时的价格购买剩余产权。

　　大面积的棚户区改造，不仅改变了个体命运，也极大地改善了城市面貌。随着棚户区改造的推进，搬迁腾出的空间，不少被建成绿地、公园，如今徐州市区5000平方米以上的公园就有177个。老百姓形象地说，老工业基地徐州从以前的“一城煤灰半城土”变为如今的“一城青山半城湖”。

　　棚改也在林区、垦区、国有工矿中铺开。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套。既促进了以人为核心的新型城镇化，也提升了城市功能和生态环境的综合承载能力。位于黑龙江省东北部小兴安岭腹地的“中国林都”伊春市，利用棚改机遇，对218个林场所重新进行规划，将1.4万户居民、3.5万人搬迁到了中心场所，林场所撤并后，植被得到了有效恢复，森林火情大幅降低，每年还可节约大量木材资源。

　　住建部相关负责人表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。同时，棚改还带动了有效投资。2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元，拉动了建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥了积极作用。

　　因地制宜，棚改安置政策随市场变化调整完善

　　棚改十年，圆了一亿人的安居梦。各地在推进棚改工作中攻坚克难，因人而异满足民生需求，因地制宜平衡棚改资金。但在实际工作中，仍不免有一些问题产生。

　　比如棚改安置政策问题。去年以来，部分三、四线城市房价上涨，就有观点认为，是棚改货币化安置比例偏高导致这些原本库存充足的城市房价上涨。站在棚改十年的时间节点上，棚改安置的政策天平，应该更倾向货币还是实物，成为各地继续推进棚改工作必须考量的重要问题。

　　在不少专家看来，十多年的实践经验证明，货币化安置和实物安置各有利弊，不能“一刀切”。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，此轮三、四线城市房价上涨，影响因素相当复杂，但主要还是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响，棚改只是一个一般影响因素，不宜过分夸大其作用。但如果在供求关系紧张的市场上施行货币化安置，则有可能推高房价，增加棚改安置的成本。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，在库存相对充足的地方，货币化安置相比实物安置优势明显。比如，能够更好满足住户多样化需求，让棚户居民更自由地选择区位、面积。再如，可以大量节省过渡安置的费用，缩短安置的周期。在实物安置情况下，旧房征收、拆迁，安置房建设、配套到最后入住，至少需要两三年。而在货币化安置情况下，从棚户区出来就能马上进现成新房，大大缩短了安置周期和费用。

　　在“棚改实行实物安置与货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择”的大前提下，10年过去了，“因地制宜”仍是这道选择题的答案。今年7月，住建部再次强调，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　事实上，根据棚改进度以及房地产市场的变化情况，近几年棚改政策也在随之调整完善。2015年，住建部会同有关部门指导各地因地制宜实施棚改货币化安置，要求商品住房库存量大、消化周期长的市、县，要引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。2016年，住建部督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。去年底，住建部进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

　　“给房”还是“给钱”，说到底还是要摸清地方住房供求家底。“地方政府部门对自身情况要有非常清醒的认识，比如，当地房地产市场是供过于求还是供不应求，短期和中长期的市场规模会如何发展？”邓郁松认为，地方政府部门不应通过短期的价格变动判断市场情况，比如短期内的房价上涨，并不一定是供不应求，也可能受低利率等因素影响，因此在应对市场变化调整政策的同时，也切忌政策“急转弯”，从而避免政策不断摇摆造成市场大幅波动。

　　政策协同，更科学地把握棚改的节奏和规模

　　2018年至2020年，按国务院常务会议的要求，“三年棚改攻坚计划”要再改造各类棚户区1500万套。除了因地制宜安置，未来三年的棚改该如何推进？

　　要严控范围和成本。过去有的地方对棚改的范围和标准把握不严，将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇，有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围，也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改范围，造成重复建设和资源浪费。住建部相关负责人表示，棚改重点攻坚的仍是老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，同时，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

　　还要严把质量和配套。住建部指出，按照新的三年棚改攻坚计划的要求，各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监管，让更多困难群众早日“出棚进楼”。

　　专家认为，未来地方政府部门要着眼于政策整体的协同性，更科学地把握棚改的节奏和规模。“不要把棚改当成孤立政策去执行，而是应当与其他政策协同一体，既要改善一些破旧小区、棚户区的居住条件，又要改善城市面貌，既不能对整个房地产市场产生大的负面冲击，也不能加大地方政府债务负担。”邓郁松表示。

　　刘洪玉也表示，“三年棚改攻坚计划”的1500万套改造任务，比上一个三年计划的1800万套已经有所减少。“三年棚改攻坚计划”结束后，大规模集中连片的城镇棚户区改造将基本完成，之后棚户区改造的形态将变为常态化的零星分散式改造。刘洪玉预计，2018年至2020年棚改的节奏将稍有放缓，地区政策尤其是在实物安置和货币化安置的比例上可以科学调整，2020年后棚改工作或将转为以公共租赁住房和社区服务能力提升为主要内容的常态化住房保障和社区发展工作。

　　“棚改质量一定要好一点。”邓郁松说，棚改今后也要走高质量发展的道路，遵循建设规律，与相关政策形成合力，让老百姓享受更好的居住环境。

　　河南省最大规模棚户区改造项目首期建成

　　近日，从中国铁建股份有限公司传来消息，由中铁十八局集团承建的河南省最大规模棚户区改造项目——郑州航空港实验区河东棚户区改造工程首期建成，能够容纳3.5万人的1万8千多套住房，计划从今年10月开始陆续入住。

　　郑州航空港经济综合实验区是我国首个航空港经济发展先行区，也是国内首个内陆开放试验区，总建筑面积约2038万平方米的航空港棚户区改造项目，全面建成后，可安置居民约23万人，航空港棚户区改造项目是河南省规模最大的棚户区改造项目，也是目前我国在建安置人口最多、建筑面积最大的棚户区改造项目之一。

　　郑州棚改政策：老旧片区不在进行大规模拆迁

　　3月21日，郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见公布。值得关注的是，今后郑州市老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。（点击查看文件原文>>>）

　　原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造

　　郑州市政府有关负责人说，今后郑州市大棚户区(含城中村、合村并城、老旧片区)改造工作原则上实行“政府主导拆迁安置，市场化运作开发建设”的改造模式。

　　他介绍，今后，郑州在进行大棚户区改造规划编制时坚持做到“三控制两注重一保障”，即控制绿地率、控制容积率、控制建筑高度，注重地下空间开发利用、注重建筑风貌审查、保障公共服务设施落地，确保同一大棚户区改造项目的安置房品质不低于配套的开发商品房品质。

　　今后，郑州将把安置房建设作为一个时期全市新型城镇化和大棚户区改造的重中之重。确保安置房如期建成，被征迁群众早日回迁。

　　据介绍，为加快已实施征迁的大棚户区安置房建设，对于在2017年12月31日前已实施征迁的大棚户区改造项目，将项目开发地块的土地供应与项目安置地块的“开工率、回迁率、网签率”挂钩(具体管理办法另行制定)，做到“先安置、后开发”。三环以内的居住用地绿地率要不低于30%，三环以外的居住用地绿地率要不低于35%。对于面积较小的地块(面积小于3亩)，用于绿地、游园建设等，原则上不再进行出让。值得关注的是，郑州严格落实政府主导改造模式。

　　对于在2018年1月1日之后实施的大棚户区改造项目，实行“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的改造模式，严禁擅自与社会企业签订任何形式的一二级联动协议。

　　同时，郑州还将严格老旧片区改造程序。对于本意见适用范围内的老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。

　　三种确需进行征迁改造的老旧片区，依程序报请市政府批准后方可实施

　　根据新政，对于以下3种确需进行征迁改造的老旧片区,依程序报请市政府批准后方可实施:

　　1.建筑物存在严重质量安全隐患、经专业机构鉴定为危房且达到一定比例的;

　　2.涉及重大市政基础设施工程征迁及需延伸征迁的;

　　3.人居环境差、设施不完善、群众改造意愿强烈且90%以上住户同意并提出改造申请的。

　　据介绍，对经郑州市政府批准实施老旧片区改造的项目，原则上通过城市双修的方式完善城市公共配套设施和公园绿地，且改造后的容积率不大于2.5。同时，坚持整街坊、成片区改造理念，对文物、历史街区和历史建筑要依法予以保护。改造时原则上不改变片区原有用地性质，为产业发展提供空间。

　　此外，为了充分尊重大棚户区居民的选择权，郑州坚持货币化安置与实物安置相结合，通过政策引导、宣传鼓励，使大棚户区居民自愿、尽量选择货币化安置方式。对中心城区“三环”以内不宜原地安置的，要通过货币直补或异地安置方式引导居民外迁，减轻“三环”以内中心城区承载压力。同时要尽快出台政府对多余安置房的回购回租意见。

　　郑州棚改政策：对大棚户区改造建筑风貌立规矩

　　告别"万楼一貌"，对郑州大棚户区改造项目新建小区建筑风貌立规矩！记者从8月17日下午召开的棚户区城市设计及城市双修相关会议上获悉，《郑州市城乡规划局关于强化大棚户区改造项目城市设计工作的指导意见（试行）》于8月15日印发实施。

　　今后郑州市城中村改造、老旧小区改造等大棚户区改造项目建筑形态将不能再出现大面积雷同建筑，而要通过城市设计要求，对项目整体天际线、建筑形态、建筑风格、建筑色彩等作出控制引导。市规划局负责人在会上提出，新要求重点是变，不能万楼一貌，今后所有新报批地块要统一编制城市设计方案，对建筑风格进行控制。

　　临街第一排并排5栋建筑，必须有高度差

　　指导意见提出，包含多个街坊或地块的改造项目，应有针对性的对各个街坊或地块提出风貌要求，不同街坊或地块中的建筑形态、高度、色彩、风格等应有所区别，避免大面积雷同建筑出现。

　　同一项目的同一街坊内，紧邻城市快速路、主干路、主要河湖水系及城市公园广场的第一排新建建筑，出现5栋及以上高度相同或近似，其中应至少有2栋建筑满足高层建筑高差比不小于20%、不大于60%（以高度最高者为计算基数），形成梯级变化，避免“一刀平齐”，创造层次丰富的建筑群体轮廓。

　　同一地块超过8栋楼，外立面至少应有两种色彩

　　指导意见要求，同一地块建筑规模超过8栋的改造项目，应按照“总体协调、局部差异”的原则，在总体协调的基础上形成不少于两种造型特色、两种建筑色彩的外立面，形成既协调统一、又丰富多样的视觉效果。建筑立面应通过造型变化、细部处理和色彩搭配等方式进行差异化设计。

　　紧邻城市快速路、主干路及有特殊景观要求的改造项目，第一排住宅建筑外立面应进行公建化设计，建筑立面应简洁美观。楼体立面工程应与建筑一体化设计，突出建筑形式与质感，营造建筑与空间环境相协调的意境。不得设置开敞式阳台，空调机位及附属设施应统一隐蔽设计。

　　建筑外立面鼓励采用坚实耐用、富有质感的外装材料，墙面宜采用石材、铝板、高档面砖等，底部宜采用石材、金属板材、仿木质材料等。

　　外立面主色调应采用，米白和冷灰色等明朗色系

　　项目整体应结合建筑布局分街坊进行色彩分区规划设计，提高色彩节奏感和可识别性。色调应淡雅明快，不宜浓重灰暗。住宅建筑外立面主色调应以米白和各种浅淡的冷灰色等低彩度、中高明度的中性色为主，尽量采用明朗的色系。不宜采用彩度过高或明度过低的颜色，避免大面积暗沉色系的使用。禁止使用极端色彩。

　　高层建筑顶部，将避免单一平顶形式

　　指导意见提出，今后要注重建筑顶部处理，避免单一的平顶形式。

　　高层商务办公、酒店等建筑顶部宜采用收分、退台、坡顶等处理方式；

　　居住类建筑顶部宜采用坡顶、平顶结合，局部收分等处理方式。

　　屋顶设备应进行隐蔽化设计。

　　高层商务办公、酒店等建筑的标识与牌匾应结合郑州市户外广告设置相关要求（《郑州市户外广告和招牌设置管理条例》、《郑州市户外广告设置规划导则》、《户外广告设置技术规范》、《户外招牌设置技术规范》）与建筑做一体化设计。标识与牌匾应采用耐久性材料，并与建筑风格协调一致。

　　20米以上道路交叉口，设置400平米绿地公园

　　指导意见要求，今后充分考虑区域城市设计中确定的主要景观轴线及视线通廊，增加空间开敞度，并考虑改造地块内视廊的预留。

　　临河流、公园或其他类型景观资源的地块，当街坊宽度大于300米时，应预留景观视线通廊。红线20米以上道路交叉口设置用地面积不小于400平方米的街头绿地公园，并保证对外开放。

　　河南楼市综合自：人民日报、郑州市人民政府、网络等。

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