关于印发《杭州市区日常土地权属调查业务规程》的通知

　　关于印发《杭州市区日常土地权属调查业务规程》的通知

　　市局机关各处室、局属各单位：

　　《杭州市区日常土地权属调查业务规程》已经市法制办审查通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一一年十月二十四日

　　杭州市区日常土地权属调查业务规程

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步加强市区土地产权产籍管理，规范日常土地登记权属调查工作，保障土地权利人的合法权益，根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）、《城镇地籍调查规程》（土地管理行业标准TD1001--93）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土籍字〔1995〕第26号）、《杭州市土地登记办法》（市政府令265号）、《杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定》（杭土资籍〔2005〕第5号）等有关规定，结合市区日常土地权属调查工作实际，制定本业务规程。

　　第二条 本规程所称的日常土地权属调查，包括宗地权属状况调查、界址认定调查、土地利用类型调查等。土地权属调查的主要工作为：调查核实宗地权利人、土地坐落位置、土地用途、地形地貌、四至范围和相邻关系等，并通过本宗地与相邻宗地使用权人指界，标定宗地界址，丈量宗地界址边长，绘制宗地草图和填写地籍调查界址确认表。

　　土地权属调查以宗地图形式出具成果，宗地图内的地上建筑物或构筑物反映的是地物客观存在状况，不作为其是否合法的依据。

　　第三条 市级土地登记机构负责市区范围内国有土地登记（包括撤村建居转为国有土地，但不含撤村建居转为国有的宅基地）和建设项目用地复核验收的土地权属调查工作。属下列情形的，由所在地城区国土资源分局负责：

　　（一）涉及高新（滨江）开发区、经济技术开发区、之江度假区辖区范围内除经营性房地产用地和“三类指标”用地以外的其它建设项目，向所在地的开发区国土资源分局申请土地权属调查；

　　（二）涉及集体土地使用权登记、建设项目用地复核验收（不包括撤村建居转为国有土地，但包括宅基地及撤村建居转为国有的宅基地），向所在地的国土资源分局申请土地权属调查。

　　第四条 日常土地权属调查按照调查的目的和内容，可分为初始登记、变更登记、用地复核验收等业务的权属调查。

　　第二章 受 理

　　第五条 受理日常土地权属调查申请时，应审查申请人提供的下列资料:

　　（一）建设用地项目呈报材料或建设用地批准书，出让土地提供土地出让合同，划拨用地提供划拨决定书或协议书，租赁土地提供土地租赁合同，已注册登记的国有土地提供国有土地使用证；

　　（二）建设用地规划许可证及规划用地红线图；

　　（三）宗地测绘调查工作图、宗地测绘成果资料及宗地图；

　　（四）企业或其他组织提供营业执照或机构代码证；自然人提供身份证或户籍证明；

　　（五）地名办标准地名证明；

　　（六）属用地复核验收项目的，提供建设工程规划竣工验收合格证、规划设计总平面图；

　　（七）历史上无用地审批资料的宗地，提供房管部门查档红线证明或房屋所有权证、经相关部门确认的土地使用权历史沿革说明；

　　（八）其他需要提供的相关资料。

　　第六条 根据土地登记规定，存在下列情形不予登记的宗地，申请土地权属调查不予受理：

　　（一）申请权属调查宗地不在本辖区的；

　　（二）不能提供合法土地权属证明或土地权属有争议的；

　　（三）土地查封未解除的；

　　（四）土地使用权在设定抵押中，而抵押权人未出具同意办理变更书面意见的；

　　（五）法律、法规、规章规定不予受理的其他情形。

　　第三章 外业调查

　　第七条 土地权属调查机构受理土地权属调查申请后，应当对申请人提交的资料进行审查，判定调查宗地的位置、用途、权利人、四至、面积等权属状况，具体审查事项如下：

　　（一）申请人提供的资料是否齐全；

　　（二）企业或其他组织营业执照（或机构代码证）或自然人身份证等与使用权人是否相符；

　　（三）土地性质、用途、使用权类型等情况；

　　（四）规划用地红线图与宗地测绘调查工作图用地范围是否一致；

　　（五）空间数据库中所在地块现状与历史数据情况，以及本宗地与相邻宗地关系情况。

　　第八条 根据宗地测绘调查工作图及宗地测绘成果进行外业权属调查，具体调查内容如下：

　　（一）土地坐落及宗地测绘范围界址线所在位置是否与实地一致；

　　（二）本宗地与相邻宗地四至关系标注是否正确；

　　（三）本宗地范围内及相邻宗地30-50米的地物、地貌、地籍要素的标示是否准确；

　　（四）地籍调查界址确认表权属界址线须本宗地及相邻宗地土地权利人指界确认。如相邻宗地土地权利人不配合指界的，可根据《城填地籍调查规程》相关条款规定，将确权定界结果以书面形式送达不配合指界一方，在送达后15日内未提出重新划界申请的，按规定予以定界。

　　第九条 外业权属调查后，需及时整理调查情况，明确处理意见。

　　（一）经实地踏勘后，调查人员对宗地的权属界线、地形地貌标注、土地用途进行审定；

　　（二）宗地面积、土地用途与原用地审批或原登记不符的，以及历史沿用无用地审批资料的宗地，均需填写土地权属调查审核表，处理意见应如实反映宗地现状以及变化情况；

　　（三）外业调查发现用途改变或地物、地貌变化等情形的，须在测绘成果资料内予以注明。需现场拍照的，将现场照片作为附件资料一并报审，并归入测绘存档资料保存；

　　（四）如外业调查后认定暂不能确权或不具备确权条件的，应将有关情况告知测绘单位或用地单位，按规定报经审核批准后，将申请资料退件。

　　第十条 市区日常土地权属调查划宗，按照《杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定》执行。但有下列情形的，按以下要求分别处理：

　　（一）初始登记权属调查按规划用地红线及建设用地审批范围确权。但若因规划用地红线调整，导致用地审批范围发生变化的：

　　1、属行政划拨土地，规划用地红线调整后，用地范围缩小的，按调整后的规划红线直接予以确权；用地范围扩大或移位，且在原带征范围内的（含带征的规划道路、绿化等），按调整后的规划用地红线直接予以确权；若超出征地范围外的，须完善用地审批手续后再予确权；

　　2、属有偿使用土地，规划用地红线调整后,用地范围缩小，且用地单位承诺同意不退土地有偿使用费的，按调整后的规划用地红线予以确权，属房地产开发项目的，建设单位还应提供房产交付后与业主发生土地纠纷由其全权负责处理的书面意见；若用地单位要求退还土地有偿使用费的，须完善用地审批手续后再予确权；

　　3、属有偿使用土地，规划用地红线调整后，用地范围扩大或移位超出用地审批范围的，须完善用地审批手续后再予确权。

　　（二）变更登记权属调查中因道路拓宽或河道、绿化等实施，部分土地被征用，现状实施界线与道路、河道、绿化等项目改造用地审批范围不一致，若拆迁协议已签订且补偿到位的，按道路或河道、绿化等改造用地审批范围确权；若拆迁协议未按用地审批范围补偿，且道路或河道、绿化等已实施完成的，按现状实施界线确权，并由道路或河道、绿化等改造建设单位或其主管部门指界确认。

　　（三）建设用地复核验收权属调查,按建设用地审批范围或原土地登记范围确权。但如存在下列情形的，按以下要求分别处理：

　　1、建设项目已经规划部门竣工验收，如主体建筑占地超出用地审批范围且在原带征地范围内，属行政划拨土地的，待规划用地红线调整后，按调整后的规划红线直接予以确权；属有偿使用土地的，由用地单位完善相关手续后，按新用地审批范围确权。对围墙、栅栏等非主体建筑超出用地审批范围的，先予以退件，待用地单位自行拆除恢复至用地审批范围后，再予以确权；若规划部门、城管执法部门认定不需拆除或暂时保留的，按用地审批界线范围确权；

　　2、建设项目已经规划部门竣工验收，主体建筑占地未超出用地审批范围的，但阳台、阶梯等垂直投影在相邻宗地，其垂直投影所占的土地不划入本宗地内；

　　3、建设项目相邻宗地之间非主体建筑存在用地交叉的按用地审批范围确权，特殊情况确需调整的，须与相邻宗地土地权利人达成书面协议，并办理置换手续后，按实际用地范围确权。

　　（四）建设项目竣工办理用地复核验收划宗，同一主体相同用途相邻宗地，分期出让年限不一致，且建筑物跨越相邻宗地的，应将宗地合并为一宗，出让年限统一为较早的使用终止期限；建筑物未跨越在相邻宗地的，可按分期出让范围分别确权。

　　（五）建设项目用地权属调查时,如存在下列情形的，分别处理：

　　1、调查宗地与相邻宗地界线存在重叠的，经核实系建设用地审批范围重叠导致的。若用地单位同意退让，属有偿使用土地承诺不退土地有偿使用费的，按退让后用地范围予以确权；若用地单位要求退还土地有偿使用费的，须完善用地审批手续后再予确权；

　　2、调查宗地与相邻宗地界址存在空隙的，初始登记权属调查按建设用地规划红线及建设用地审批范围确权；变更登记权属调查时，经核查原登记权属界线无错误的，按原登记范围确权。

　　第十一条 国有土地经依法审批给新的使用主体后，原使用权利人申请办理土地登记权属调查，已签订拆迁补偿协议的，不予办理原土地使用权人确权手续；未签订拆迁补偿协议的，应征求拆迁单位意见并出具尚未签订拆迁补偿协议的书面意见后再予确权。

　　第十二条 地下空间建设用地使用权按以下要求确权：

　　（一）地下空间土地使用权划宗，依据用地审批范围及地下建筑物外墙壁（墙壁厚度具体以施工图为准）垂直投影进行确权，其中地下空间层高必须不低于2.2米；

　　（二）地表层原已办理用地审批手续的，需标注地表层用地审批范围。地下空间建设用地使用权确权，需标注地表附着物特征及权利状况；

　　（三）宗地图上要标注地下建筑物的层次、标高等；

　　（四）地下空间为多层的，分别按层划宗，土地坐落、宗地图图名需标明所在层次。

　　第十三条 城镇私房初始登记权属调查，不能提供用地审批资料的，按以下要求划宗并确权：

　　（一）已办理房屋所有权证的（含已领取土地临时使用证），以核发的房屋所有权证作为确权依据，按房屋所有权证核发的建筑面积，并结合墙体、滴水线、围墙、栏杆等地物进行确权；

　　（二）尚未办理房屋所有权证的，根据房管部门出具的查档红线证明，并结合墙体、滴水线、围墙、栏杆等地物进行确权。不能提供房管部门查档红线证明的，应由房管部门先行办理房屋所有权证后再办理土地使用权确权。如房管部门需征询其土地权属性质的，凭房管部门工作联系单，经调查后可出具土地性质确认意见。

　　第十四条 城镇私房的土地用途依据以下要求确定：

　　（一）已取得房屋所有权证，未办理土地证的，房屋所有权证记载用途为“住宅”，土地用途按“城镇住宅用地”确定；房屋所有权证记载用途为“非住宅”，可依据规划批建意见或历史沿革证明确定土地用途；

　　（二）未取得房屋所有权证，又未办理土地证的，可根据规划批建意见、历史沿革证明及现状实际确定土地用途；

　　（三）如房屋所有权证记载用途为“非住宅”，土地使用证记载用途为“住宅”的，变更登记权属调查时，土地用途仍按“城镇住宅用地”确定；如提供规划批建意见为“非住宅”，可根据相关证明材料确定土地用途。

　　第十五条 城镇私房确权不能独立划宗的，可划为共用宗地，土地分摊面积一般采用按宗地面积计算，具体分摊方法为：土地分摊面积＝（宗地总土地面积/总建筑面积）×独立建筑面积。

　　如用户无法提供该共用宗房屋总建筑面积的，可按一幢房屋建筑占地面积乘以房屋层数计算总建筑面积。

　　宗地内独自使用面积可不列入共用分摊范围，但在测绘成果资料备注栏中需注明独用面积与分摊面积。

　　第十六条 城镇私房权属调查中其他情形的处理：

　　（一）已取得房屋所有权证，尚未办理土地登记的，在房屋发生继承、赠与或转让后，受让人可凭变更后的房屋所有权证和继承、赠与公证书或转让协议书等，申请办理土地使用权变更登记权属调查；

　　（二）因旧房改造等原因导致实际建筑物与房屋所有权证附图不一致的，根据有关建房审批资料，在相邻宗地权属无争议的情况下，可按实际用地情况予以确权；

　　（三）尚未办理土地登记的城镇私房用地，如土地性质难以确定的，在土地所在村集体经济组织（村经济合作社）或村民委员会明确不属于集体土地，且“数字国土”调查成果明确为国有土地的前提下，土地性质可确认为“国有”；

　　（四）属于暂保违章建筑、地上无建筑物或建筑物正在拆除的，不予确权。地上建筑物正在翻建、改建、扩建的，待其竣工验收后，根据其提供的相关审批资料，再予确权；

　　（五）列入旧城改造拆迁范围的城镇私房且房屋已拆除的，不予确权；房屋未拆除的，可根据拆迁单位提供的尚未签订拆迁协议的书面意见予以确权。

　　第十七条 宗地测绘确权草图也称宗地草图，是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属的原始资料。宗地草图可采用电脑绘制，也可采用手工绘制，宗地草图以A4幅面大小绘制，电脑绘制时文字统一使用宋体，记录内容如下：

　　（一）本宗地地籍号和门牌号；

　　（二）宗地权利人名称；

　　（三）本宗地界址点、界址点号及界址线，相邻宗地土地权利人名称或相邻地物；

　　（四）丈量者、丈量日期。

　　第十八条 地籍调查界址确认表填写及确认。

　　（一）地籍调查界址确认表必须做到图表与实地一致，各项目填写齐全，准确无误，字迹清楚整洁；

　　（二）填写各项内容均不得涂改。同一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，划改处应加盖划改人员印章或单位印章；

　　（三）每宗地籍调查界址确认表填写一式两份；

　　（四）宗地权属界址四至，应由相邻宗地土地权利人指界确认。相邻宗地为住宅小区的，可由业主委员会或所在社区确认；若上述单位均难以确认，而其四至权属清楚无争议的，可由本宗地土地权利人自行确认盖章，并出具承担责任的书面承诺。相邻宗地属集体土地的，由土地所有权人指界确认盖章，即所在村集体经济组织（村经济合作社）或村民委员会进行确认；

　　（五）相邻宗地被依法征收或供地给新使用主体，尚未核发建设用地批准书的，由相邻宗地原土地权利人指界确认盖章；已核发建设用地批准书的，由批准后的用地主体指界确认盖章；

　　（六）初始登记权属调查宗地均需填写地籍调查界址确认表并指界确认盖章。

　　变更登记权属调查时，宗地四至界址与原登记宗地界址不符的，需填写地籍调查界址确认表并重新指界确认盖章。若宗地部分界址发生变化的，只需对发生变化的界址由相邻宗地土地权利人指界确认盖章；对界址未变化的，经权属调查人员注明后可由本宗地使用权人指界确认盖章。

　　一宗地经批准分割为两宗地，可只对新的分割界址指界确认盖章。

　　（七）相邻宗地界址线间距小于0.5米，地籍调查界址确认表需由本宗地及相邻宗地土地权利人共同指界确认。相邻宗地界址线间距大于0.5米的，可只由本宗地使用权人指界确认；

　　（八）单位使用的土地须由法定代表人或其授权委托人出席指界，并出具法人代表身份证明书或授权委托书、受委托人身份证明。个人使用的土地，须由其本人或授权委托人出席指界，并出具身份证或授权委托书、受委托人身份证明。共用宗地应由共有人共同指界或授权委托指界。

　　第十九条 宗地初始登记或变更登记需要编制宗地地籍号的，由测绘机构向市土地行政主管部门申请下载测绘数据时一并申请确定。

　　第二十条 宗地测绘成果的注记。

　　（一）属独立宗地或共用宗两个主体的，宗地测绘成果注记为权利人；属共用宗两个以上主体及城镇老私房宗地的，宗地测绘成果注记为标准地名；

　　（二）属用地复核验收项目，若建设项目在用地复核验收后移交其他权利人的，宗地测绘成果注记原用地审批权利人，待用地复核验收后再予调整。复核验收项目涉及权利人调整的，凡符合《杭州市土地使用权变更登记的若干规定》（杭土资籍〔2006〕4号）第八条直接办理土地变更登记情形的，宗地测绘成果注记变更后权利人名称，并在测绘成果备注栏中注明“本测绘成果仅限用于土地复核验收”字样；

　　（三）属企业改制、土地交易等需资产处置的变更登记调查宗地的，依据相关证明材料或批复意见进行确权，宗地测绘成果注记为提出申请的新权利人或受让人名称，但在测绘成果备注栏中注明原权利人名称和“本测绘成果仅限用于土地资产处置及变更登记”字样；

　　（四）土地使用者为省级行政机关及省属事业单位（不含在杭大专院校）的，权属调查时，需经省级机关事物管理局核准并出具相关联系单确定土地权利人；

　　（五）土地使用者为市直机关、事业单位及其下属二级管理事业单位的，需经市级机关确权办公室核准并出具相关联系单，确定土地权利人。二级管理事业单位所使用的土地权利人为其主管机关；如确认至二级单位的，需经市级机关确权办核准同意。

　　第二十一条 土地测绘面积的核定。

　　（一）初始登记土地测绘面积，均以用地审批面积为准。因测绘数据进位致出让土地总面积与各分宗面积之和产生误差的，以土地出让合同面积为准；

　　（二）变更登记权属调查中未发现宗地界址变化，但实测宗地面积增加或减少，属于测绘误差范围以内的，按原登记面积确认；属于测绘误差范围以外的，以实测面积为准，并办理相关手续后再予确权。

　　第四章 成果审核

　　第二十二条 测绘单位根据调查员的外业调查意见，完成宗地测绘后，提交纸质成果和电子成果。纸质成果包括存档成果和测绘成果，并加盖测绘单位印章；电子成果包括Mdb数据库及A4宗地图数据库及相应表单。纸质成果和电子成果应保持一致。

　　第二十三条 测绘纸质成果需进行核查，核查内容为：

　　（一）测绘成果是否按调查员意见进行处理，测绘宗地工作图中不妥的地籍要素是否已修改；

　　（二）测绘纸质成果标注的图幅号、地籍号、土地等级、土地用途及代码、土地面积及单位名称是否正确；

　　（三）地籍调查界址确认表四至指界签名、盖章是否到位；

　　（四）存档成果是否齐备、装订是否规范。

　　第二十四条 测绘电子成果须利用市区空间数据库进行核查，核查内容为：

　　（一）土地等级；

　　（二）土地权利主体、土地坐落、土地性质、土地用途、宗地面积、地籍号、图幅号等地籍要素；

　　（三）宗地图与配套A4图的宗地面积及其它要素的一致性；

　　（四）通过电子成果在空间数据库中的接边比对，对数据库历史数据进行预注销，并对不符合要求的相邻宗地进行预变更处理。

　　第二十五条 电子数据预变更处理。

　　（一）如新测绘成果电子数据与周围宗地存在重叠，经核查系原数据库中测绘成果存在差错时，将数据库中相邻宗地标注为预变更状态，待相邻宗地变更登记时再予调整；

　　（二）与相邻宗地接边误差符合精度要求的（5CM以内），不对相邻宗地作预变更处理。

　　第二十六条 土地登记前置权属审核。

　　（一）测绘成果检查完成后，进行土地登记权属前置审核，并拟写《土地权属调查审核表》、《土地登记权属审核表》和《土地登记受理告知单》。其中权属审核意见是土地登记初审意见的组成部分，权属审核人员对权属审核意见的真实性、合法性、准确性负责；

　　（二）权属审核时需审查土地权利人情况。属于招拍挂出让土地的，如受让人按照报名竞买时的书面说明申请成立项目公司或变更受让人名称的，应核查项目公司的股权情况，并在土地登记申请告知单中明确土地受让人需提供土地受让人调整的简复单、土地出让合同补充协议及项目公司最新股权结构的证明材料。

　　第二十七条 经过成果审核的纸质成果，按照档案管理的相关规定进行成果归档；电子成果相关电子数据提交市国土资源信息中心入库。

　　第五章 其它事项

　　第二十八条 新供地建设项目初始登记权属调查时，地块内建筑物尚未拆除完毕的不予确权，但已取得拆迁验收合格证、拆迁补偿已到位以及被拆迁单位土地使用证、房屋所有权证已注销，且被拆迁单位出具书面意见同意先予以登记的，可予确权。

　　第二十九条 建设项目用地复核验收后或不在用地复核验收范围内的项目，权属调查时发现违章建筑、违法用地的处理。

　　（一）涉嫌地上建筑物擅自加层、改建、翻建等情况的，先予退件，待规划部门或城管执法部门出具处理意见给予保留的，再予确权；若要拆除的，待拆除后再予确权；

　　（二）涉嫌闲置土地的，移送土地执法监察机构处置后再予确权。

　　第三十条 权属调查时发现下列情形的，应根据有关规定办理土地收益征收手续后再予确权。

　　（一）行政划拨土地上从事商业、服务、娱乐、交通运输，以及不符合划拨条件的办公、对外经营的培训中心等用地；

　　（二）经批准临时改变建筑物使用功能、土地用途的。

　　第三十一条 权属调查中土地用途的界定，依据《关于贯彻执行<土地利用现状分类（国家标准）>的通知》（杭土资〔2009〕145号）的规定执行。属下列土地用途的，作如下规定:

　　（一）社区配套用房独立审批的建设项目，权属调查时，土地用途按“公共管理与公共服务用地”确认，并在测绘成果说明栏内备注“实际用途为‘社区配套用房’”。

　　（二）用地审批用途为“市政公用设施用地”或“市政设施用地”，实际建设项目用途难以区分二级用途的，按一级类“公共管理与公共服务用地”确认。

　　（三）属划拨土地，用地审批及土地登记为“办公楼”或“综合（办公）”用途，如补办出让的，按“商务金融用地”确认；如仍保留划拨的，依据现使用情况确认：

　　1、用于党政机关、社会团体等的，变更登记权属核查时其土地用途按“机关团体用地”确认；

　　2、用于广播电台、报社、通讯社等的，变更登记权属核查时其土地用途按“新闻出版用地”确认；

　　3、用于各类教育、科研、勘测、设计、科普等的，变更登记权属核查时其土地用途按“科教用地”确认。

　　（四）公交场站用地按“街巷用地”确认，并在测绘成果说明栏内备注“实际用途公交场站”。

　　第三十二条 房地产开发建设项目，已办理用地复核验收的，办理土地使用分割登记时，按以下情形确定使用权类型：

　　（一）2003年12月31日前以出让和划拨两种以上土地使用权类型通过用地复核验收的房地产用地项目，开发单位与房屋所有权人签订房屋销售合同的，按出让土地确认；签订房屋拆迁安置协议（或产权调换协议）的，按划拨土地确认；

　　（二）出让土地上的商品房用于拆迁安置的，使用权类型确认为出让；出让土地上的商品房房改给单位职工的，使用权类型确认为划拨；出让土地上的商品房以经济适用住房形式出售的，使用权类型确认为划拨。

　　第三十三条 本规程自2012年1月1日起执行，原《杭州市区日常土地权属调查业务规程（试行）》（杭土资发〔2010〕72号）同时废止。来源：中国杭州网

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