北京城市拆迁纠纷律师：征地拆迁中，哪些细节行为可影响着征收补偿标准？

　　随着社会的不断发展，城镇化不断地推进，越来越多的农村房屋、城市房屋被征收。一般来说，实施推进征收无论是对城市发展来说，还是对老百姓来说都是一件好事，通过征地拆迁不仅可以提高城市经济不说，还可以改善部分老百姓的居住环境，并进一步提高生活水平。

　　但是征地拆迁相对于来说比较复杂，而且通过《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他相关的法律规定来看，征收程序以及征收细节也是颇多，所以广大老百姓在遇到自己家的房屋被征收，或者说是土地因公共利益需要被征收之后，一定要格外注意征收细节。

　　实践中，很多被征收人对这些征收细节往往不在乎，总觉得只要大体上过得去就行了，细节对自己也并不会有什么影响，但其实并不是这样的，对征收程序中的征收细节一定要注意，俗话说“细节决定成败”，征地拆迁也一样，征收细节有无落实到位，可跟被征收人的切身利益息息相关，如果细节落实不到位，或者与法定程序有出入，那么肯定也会对补偿标准产生一定的影响。

　　当然了，也有部分被征收人对征收细节也是挺在乎的，只不过，很多老百姓不知道应该要注意哪些，对此，凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来简单地为大家浅析一下，在征地拆迁，被征收人要注意哪些征收细节，避免出现补偿标准不合理的现象，一般主要有以下几种

　　1、土地现状调查必须实地进行

　　征收农村集体土地，根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，在确定征收范围之后，征收方需要在征收范围内，也就是村民小组范围内发布土地征收预公告，告知大家具体的征收范围、征收目的以及开展土地现状调查工作的安置排等事项。

　　土地现状调查要查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

　　但是这里需要提醒大家，土地现状调查工作应当是以实地的方式进行，也就是说相关部门需要组织有关工作人员前往被征收人家里，甚至是去地里弄清楚地上附着物及农村村民住宅房屋的情况，是违法建筑还是合法建筑，有没有产权证、土地使用权证等，同时还要确定被征收人被征收的土地的面积，地类是一类土地还是二类土地，是耕地还是永久基本农田等。

　　实地对土地现状调查对被征收人非常重要，实践中很多征收方往往只会依据村委会的口述，或者航拍图来确定土地、房屋的情况，压根就没有经过被征收人，并且土地现状调查表也没有经过被征收人，这显然是不合法的，显然违反了相关的法律法规，

　　经过土地现状调查之后，征收方应当要与被征收人共同确定土地现状调查的情况，并让被征收人在土地现状调查表上签字。因此，实践中，如果被征收人没有看见相关部门工作人员来家里或者是去地里了解具体的情况，就直接让自己签订补偿安置协议，初步判断征收行为肯定是不合法的，侵害了被征收人的权益，此时大家一定要马上向有关部门反映。

　　2、对房屋价值进行评估时必须考虑房屋的情况

　　想必大家都知道，被征收房屋价值一般由评估机构评估确定，但是评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，应当要全面考虑到房屋具体的情况，包括被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　另外，还要考虑到被征收房屋的始建年限，尤其是农村地区的房屋，这是非常关键的。因为实践中，有的房屋没有证，从实践过程中来看，很多征收方在房屋没有证的情况下，直接会将房屋认定为违法建筑，根本不考虑房屋是在什么时候建的，或者是因什么原因导致的无证，这对被征收人来说肯定是不公平的。

　　所以，实践过程中，广大被征收人在遇到征收时，如果有评估机构对被征收房屋进行评估，一定要注意他们有没有考虑到房屋的具体情况，因为他们若不将房屋的具体情况全部考虑进去，那么最终由评估机构作出的评估结果必然会不利于被征收人。

　　3、绝大多数人对补偿方案有异议，必须组织听证

　　土地征收或房屋征收中，如果绝大多数被征收人对补偿方案有异议，相关部门应当要组织广大被征收人听证，同时还要根据听证会的情况修改补偿安置方案。只不过，实践过程中，绝大多数情况下，听证会根本不会出现在实际征收中，而且很多老百姓对听证这个细节也不注意，在对补偿标准有异议时，只会一味地拖延。

　　但其实，如果对补偿方案有异议，广大被征收人是可以提出听证的，这是广大被征收人的权利，一味地拖延只会让征收方抓住他们的被征收人比较软弱的这个把柄。对于提出听证的，但相关部门却以各种理由拒绝举行听证会，那么其行为就侵害了被征收人的合法权益。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，在遇到征收之后，一定要注意征收细节，千万不要觉得这些细节不重要，一旦发现征收方未将这些征收细节落实到位，那么对于他们拿来的拆迁协议一定不要签，否则一旦签了，以后想再维权就会变得十分困难。