北京土地征收律师：征地拆迁这些秘籍，被征收人一定要知道

　　征地拆迁绝非一件简单的事儿，不仅征收程序复杂繁琐，而且这其中的细节也是非常之多，最主要的是，这些细节绝大多数都直接与被征收人的利益有所挂钩，广大被征收人倘若稍不重视，稍不注意，那都有可能会让自己在征地拆迁中有所损失，比如，评估方式不对，评估机构并非被征收人协商选定，再比如，土地现状具体的结果并非是经过实地调查所得出、院子、院落未计算在评估范围内等，这样一来，拆迁补偿就会比别的被征收人少，而安置房的面积同样也会比别人家的小等等，这都是最常见的一些问题。

　　因此，广大被征收人要想通过征地拆迁改变现有的生活状态，那一定要知道或是做到以下这些细节，只有知道或是做到这些细节，那么，被征收人才能更好地维护自己的合法权益。

　　1、评估机构绝非是征收方选定

　　我们被征收人房屋的价值绝非几张图片就可以判断的，而是需要由具有相应资质的评估机构评估确定。那么，此时，选评估机构就非常的关键。根据相关的法律法规，评估机构是由被征收人协商选定，选哪家评估机构，由被征收人说了算，绝非是征收方选定。

　　这点对于刚刚遇上征地拆迁的被征收人来说一定要知道，对于还没有遇上征地拆迁的老百姓也应当要提前的了解一下。实践中，如果评估机构是征收方选定的，被征收人压根就不知道，那评估机构所出具的评估报告的合法性就有待商榷。

　　2、土地现状调查必须要有被征地农民参与

　　土地现状调查必须是实地（现场）调查，必须要有被征地农民的参与，同时，土地现状调查表必须要与被征地农民共同确认，只有深入其中，才能更好的反映出地上附着物、青苗等的数量价值，反之，如果没有经过实地调查，那则无法体现出树苗等的真实情况。

　　对此，凯诺律师也希望大家能积极地参与到其中，千万不要觉得他们说什么就是什么，自己参与了也就是那么多，不会有所改变。事实上，并非是这样的，从实践过程中来看，有的征收方为了降低征收成本，通常会以各种理由减少地上附着物的总量，减少土地总面积，所以，大家一定要参与其中，一旦发现征收方的出具的土地现状调查表有漏洞，一定要及时地指出来，否则日后必定会对整体的补偿有所影响。

　　3、补偿安置方案必须要征求老百姓意见

　　无论是集体土地征收还是国有土地征收中，相关部门结合实际情况制定出的补偿安置方案均需要征求老百姓的意见。也就是说，相关部门拟定好补偿安置方案后，需要在征收范围内进行公告至少30日，在公告期内，如果广大被征收人对补偿安置方案中的补偿标准有异议，那么则可以提出书面的意见，并要求相关部门举行听证会，这是被征收人的权利。

　　实践中，由于相关部门将征收程序没有落实到位，许多被征收人并不知道其还有这一权利，所以便就错过了可以提高补偿标准的一个机会。

　　这里凯诺律师提醒大家，如果相关部门没有将补偿安置方案进行公告，或是补偿安置方案中并没有告知大家具体的事项等，那么则是不合法的，此时被征收人则可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　4、评估方式必须是对被征收人有利的

　　被征收房屋的价值高与低除了取决于评估机构是否是具有相应资质的以外，还取决于评估方式是否正确，如果评估方式不对，那被征收人最后得到的补偿也会随之而低。一般情况下，被征收的房屋为住宅的，一般评估方式应当为市场比较法，这样对被征收人来说会比较的有利，但是实践过程中，有的评估机构则会选用成本法等其他方法对住宅房屋进行评估，这显然无法体现出其真实的价值。而对于经营性用房，一般则适用于收益法。

　　实践中，如果评估机构对被征收房屋（住宅）进行评估时，选用的评估方式为成本法，那么，建议被征收人一定要及时地向有关部门反映，或是咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。

　　除了以上四点被征收人一定要知道外，以下几点，被征收人同样也要知道。

　　1、在征地拆迁中不要着急

　　在遇上拆迁以后，被征收人无论在此过程中遇上什么样的问题，都要保持镇定，不要着急，尤其是在补偿不合理的时候，有的被征收人可能会非常的着急，然后直接去找相关部门协商补偿，但个人觉得这其实是对自己不利的，有的征收方摸准了被征收人这种心理之后，便会变本加厉的打压被征收人。所以，凯诺律师在这里提醒大家，补偿不合理，虽然可以双方就补偿事宜再次协商，但是在协商之前，被征收人一定要做好准备工作，包括提前探探征收方的口风，只有知道了对方是怎么想的，那么我们谈判才有可能会有一个好结果。

　　所谓知己知彼，百战不殆，作为被征收人，千万不要打无准备之仗。

　　2、随时收集证据

　　征地拆迁事关被征收人的切身利益，所以，我们还要养成一个随时收集证据的习惯，一旦日后发生拆迁补偿纠纷、土地征收违法等问题，那么我们被征收人手里便有强有力的证据来应对日后的维权。这些证据中包括相关部门发布的一些法律文件，电话录音以及房屋具体情况的照片、录像，缴费凭单等等。

　　3、重视所收到的每一份文件

　　另外，广大被征收人也要重视征收方针对被征收人个下发的一些文件，比如限期拆除违法建筑通知书，土地征收补偿安置决定，安置补偿决定，责令交出土地决定等。实践中，个别征收方为了尽快完成征收工作，便会在被征收人拒绝交出土地或是签订补偿安置协议的情况下，对被征收人作出上述文件。可是，需要提醒大家的是，这些文件会对被征收人的利益产生较大的影响，如果未及时针对征收方下发的文件提起相应的法律程序的话，那么，被征收人的房屋就很有可能被征收方给强制拆除。

　　虽然房屋被强制拆除后，被征收人仍然可以在法律规定的期限内启动相应的法律程序，但同时也会增加维权成本，并且给维权带来一定的困难。所以，大家在收到征收方针对自己下发的文件时，一定要尽快提起诉讼，保住房屋，避免被强制拆除。