北京专征地律师：申请征地、作出征地批复的几个前提条件

　　征收集体土地不同于征收国有土地上房屋，根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要征收农用地、永久基本农田等其他土地用于非农业建设的，需要办理农用地转用审批手续，也就是需要向省级人民政府、直辖市、自治区等有权批准征收土地的部门申请征地，获得该部门作出的征地批复文件。

　　征地批复是征收集体土地中必须要有的一份文件，该文件在土地征收中可以说起着一个承上启下的作用，是法定文件之一，更是一份非常关键的文件。如果土地征收中没有征地批复文件，大家没有看到，那么则反映出此次征地程序有所颠倒，或者说是此次征地没有获得征地批复文件，即有关部门没有同意此次征收。

　　因此，凯诺拆迁律师在这里先提前提醒大家，遇到土地征收之后，在没有看到征地批复的情况下，一定要跟征收方去索要征地批复文件，如果征收方迟迟不愿意公开，或者说征收方以该文件属于“秘密”文件等为由拒绝公开，作为被征收人此时一定要提高警惕。

　　当然了，征地批复不是征收范围确定之后就会马上出现的一份文件，我们前面之所以会说该文件起着一个承上启下的作用，是因为作出征地批复需要符合一定的条件，不是征收方想申请就能申请，有关部门想批准就能批准，作出征地批复文件的。一般情况下，只有符合以下几个条件，征收方才可以申请征地，有关部门才能作出征地批复。

　　条件一，需要与被征收人签订补偿安置协议

　　在新《土地管理法》《土地管理法实施条例》施行之前，旧法中规定的是，确定征收范围之后，征收方就可以申请征地，即就需要拿到征地批复，但是新法施行之后，土地征收程序发生了较大的变化，从之前的批后征收改为了批前征收。

　　也就是说，征收方在申请征地之前，需要按照《土地管理法》等其他相关的法律法规完成征收前置工作，包括确定征收范围、发布土地征收预公告，对土地现状调查、进行社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案并公告，征求老百姓意见，与被征收人签订补偿安置协议等。

　　这些法定程序是征收方申请征地的前提条件之一，只有依法履行了这些法定程序，那么征收方才有可能获得征地批复。尤其是与被征收人签订补偿安置协议这个环节，一般情况下，需要与绝大多数被征收人签订协议，比如《安徽省土地征收及补偿安置办法》中明确规定，与土地使用权人签订补偿安置协议的比例需要达到百分之九十以上，与土地所有权人签订协议的比例要达到百分之百。如果签约比例没有达到法律规定的要求，征收方则不可以申请征地。

　　对于只有个别几个没有签订补偿安置协议的，征收方在申请征地时，需要如实说明。当然了，与被征收人签订补偿安置协议只是其中一个，按照新《土地管理法》中的规定，每个征收细节应当都要履行到位才行，只要有一个程序未履行到位，包括没有发布土地征收预公告，严格来讲都是违反法律法规的行为。

　　事实上，新法之所以这么规定，其主要原因是批后征收很容易造成侵害老百姓合法权益的行为，所以新规定改为批前征收，在一定程度上来说，既保障了被征地农民的合法权益，又可以促使相关部门能够依法行政，减少社会矛盾，减少征地拆迁纠纷。

　　条件二、相关补偿费必须要足额到位

　　土地征收涉及被征地农民的切身利益，所以新《土地管理法》等其他相关的法律法规中也明确规定，征收方在申请征地之前，必须要及时依法落实土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等等补偿费用，对于相关补偿费用未落实的，不得申请征地。

　　换句话来说就是，在与被征地农民就补偿事宜签订补偿安置协议之后，不能仅以已经签订协议为由申请征地，强制征地，需要将协议中约定的补偿事宜全部落实，只有落实了，那么征收方才可以申请征地，这是申请征地，获得征地批复的前提条件之一，如果相关补偿没有落实到位，作为被征地农民则有权拒绝交出土地，征收方也不得违反规定动工建设。

　　所以，凯诺拆迁律师提醒大家，如果遇到个别征收方以已经签订补偿安置协议为由，就要求自己搬迁，交出土地，甚至直接强制占用土地等，那么被征收人可以依据法律法规要维护自己的权益。

　　第件三、补偿不能低于被征地农民原有生活水平

　　新《土地管理法》中明确规定了，因公共利益需要征收的，需要给予被征地农民合理、公平的补偿，补偿不能低于被征地农民原有的生活水平，其长远生计有保障。也就是说，从原则上来讲，补偿只能高于被征收人原有的生活水平，不能低，更不能让其越拆越穷。如果补偿明显有失公平，明显不合理，征收方则可能无法获得征地批复文件。

　　所以，实践过程中，广大被征收人遇到征收以后，一定审查补偿安置方案中的补偿标准是否合理，包括土地的补偿标准、地上附着物、青苗、农村村民住宅的补偿标准是否比实际要低，一旦整体的补偿标准无法保障自己以后的生活，那么被征收人则可以拒绝签订补偿安置协议，然后马上向有关部门反映，或者是马上咨询专业律师，让专业律师帮助自己分析一下案情，对于有必要的，则可以在专业律师的帮助下，通过以打促谈的方式来争取合理的补偿。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的，相关部门应当严格履行征收土地预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案公告及听证、补偿登记、签订补偿安置协议等程序，并落实征地补偿安置费用，如果这些程序未落实，作为被征收人一旦发现，应马上投诉违法占地的行为。