北京征收律师：在房屋拆迁评估环节，被征收人需要注意这几个细节（上）

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值的补偿，最终由评估机构评估确定。所以对于被征收人来说，评估环节可以说非常重要，换句话来说就是，被征收人最终能拿到多少补偿，就看评估机构怎么评估了。因此，在征地拆迁中，被征收人需要在房屋评估环节，尤其是针对一些评估细节，要格外注意。从实践过程中来看，有的征收方为了降低征收成本，经常会在评估环节做手脚，而有的老百姓对此也不注意，甚至可以说不在乎，最终导致评估结果对自己不利。那么，作为被征收人需要注意哪些细节呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来简单地为大家浅析一下。

　　首先，评估机构由被征收人协商选定。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　但对于被征收房屋价值的评估机构，一般需要由被征收人协商选定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　那也就是说，如果被征收人没有在规定的时间内自行选定成的，征收方则需要按照法律规定的，通过抽签、少数服从多数等方式确定最终的评估机构，其不能擅自在未经被征收人同意的情况下，选定评估机构，哪怕是被征收人没有在规定的时间内选定评估机构，评估机构也无权直接确定评估机构。

　　因此，在实际征收过程中，广大被征收人一定要注意对自己房屋价值进行评估的评估机构是否是由自己选定的，如果评估机构不是由自己选定的，甚至都不知道自己还有选定评估机构的权利，那么，建议被征收人一定要尽快针对这种情况，向有关部门反映。若评估机构在自己不知道的情况下，已经出具了评估报告，那一定要审查该评估报告是否公平、合理，若发现评估报告中的内容与房屋实际情况不相符，那么建议尽快针对该评估报告申请复核，或者是向专家委员会申请鉴定。

　　其次，对被征收房屋价值进行评估应当要实地进行。

　　在选定评估机构之后，评估机构应当要尽快对被征收房屋价值进行评估。但需要注意的是，对被征收房屋价值进行评估时，评估机构工作人员应当要实地进行评估，并进行记录，即记录房屋的真实情况。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　只不过从实践过程中来看，有的当事人会遇到这样一种情况，就是评估机构只是利用几张别人提供的照片，或者是听别人的几句阐述就出具了具体的评估报告，对于这样的评估报告，从法律层面来说，肯定是不合法的，不仅评估程序不合法，而且评估报告肯定也对被征收人不利。

　　因此，凯诺律师在这里提醒大家，在对被征收房屋价值进行评估时，广大被征收人一定要注意，评估机构是否是实地对被征收房屋价值进行评估的，如果不是，自己连评估机构的工作人员都没有见到，就收到了评估报告，那么广大被征收人可以针对这种情况，及时地向上一级有关部门反映，同时也可以针对该评估报告尽快申请复核或者是鉴定，要求评估机构重新对被征收房屋价值进行评估。

　　最后，对被征收房屋价值进行评估要考虑到被征收房屋的实际情况。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值进行评估时，应当要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。也就是说，评估机构不仅光看面积，还需要看房屋的新旧程度、用途、房屋始建年限，以及房屋的结构等等。

　　实践过程中，如果遇到评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，只考虑到了房屋面积，没有考虑到能影响房屋价值的其他因素，那么被征收人可以主动提出来的，或者是在评估之后，向有关部门反映，要求评估机构重新对被征收房屋价值进行评估。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，作为被征收人对每个征收细节都应当要格外的注意，尤其是评估环节，若对评估细节不注意，甚至将自己仅有的一点权利都交给征收方，自己不积极主动地参与其中，那么评估结果肯定会对被征收人十分的不利。因此，提醒大家，在评估环节千万不要被动，一旦发现评估程序不合法，评估报告中的内容与实际不相符，那么一定要尽快咨询专业律师，若有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径为维护自己的权益。