【收案公告】凯诺拆迁律师团介入辽宁沈阳土地纠纷案

　　闫先生是来自辽宁省沈阳市新民市的居民，前段时间咨询本所律师，说他本人从外地来到新民市一个乡镇，跟当地村民以及当地村委会签订了三方土地流转合同，承租了当地村民的十几亩土地用于经营大棚。原先约定的租金是每年向村里缴纳每亩承包金500元，无需向流转土地的原承包户缴纳租金。现在当地村里通过召开村民代表会议，要将承包金提升到800元每年每亩。闫先生觉得，这太不公平了。

　　经过分析，本所姚律师认为，三方协议约定的“承包金”实际上系土地流转的租金。村集体无权单方改变流转合同的关键性条款。三方书面协议签订后，案涉地块租金标准已然经三方协商一致，即闫先生应当缴纳的租金与村集体内部承包人应当缴纳的承包金数额应一致，任何一方无权单方改变合同条款。村集体无权单方改变合同租金标准，理由有两个。一个是原承包人如系采取家庭承包方式获得案涉土地承包经营权的话，村集体无权收取任何费用。我国农村土地承包政策，对于家庭承包方式建立起的承包合同，一直以来实行无偿承包的原则，“增人不增地，减人不减地”，任何村集体无权向家庭承包方收取承包费用。如原承包人采取的是招标、拍卖或公开协商的方式取得承包地，则应在双方协商一致的情况确定或者变更承包价款，村集体亦无权单方改变承包金标准。第二个理由在于，闫先生系从原承包人处承租土地，不是从村集体处承租土地。案涉土地流转合同系在原承包人与闫先生之间建立，并非在闫先生与村集体之间建立。闫先生即便需要支付租金，也应该系向原承包人支付，土地承包法明确规定了土地流转的收益归承包人所有。原承包人将其应缴纳给村集体的承包金转嫁到闫先生头上，如果三方同意，从形式上看，此种债务转移不违法。但正因第一个理由，村集体本身收取承包金不合法，则原承包人没有缴纳该种款项的义务，闫先生自然亦无缴纳该种款项的义务。

　　本所律师表示，本案并不涉及村民自治的问题。村民自治系农村集体内部民主自治行为，只产生对内的约束力，不产生对外的法律效力。闫先生并非该村集体成员，村民代表会议的决定对其不产生效力。目前相关法律程序正在有条不紊进行中。