第一章   总则

　　第一条   为规范房屋征收与补偿活动，维护房屋征收当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《福州市房屋征收补偿实施细则（2021年修订版）》及相关法律法规的规定，结合我县实际，制定本细则。

　　第二条   被征收房屋以不动产权证书（含房屋所有权证，下同），被征收人应当依据权属证书记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。

　　持有建筑许可执照（建设工程规划许可证）未建设的不予补偿。

　　第三条   被征收房屋产权建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准；未经登记房屋的建筑面积按国家标准《房产测量规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算。

　　利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

　　第四条   征收下列情形的房屋原则上实行产权调换，不作货币补偿：

　　（一）被征收房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

　　（二）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

　　（三）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

　　第五条   房屋征收范围确定后，由房屋征收部门委托依法选定的房地产价格评估机构对征收范围内的被征收房屋进行整体区位评估。被征收人不同意按整体区位评估价格签约的，房屋征收部门应委托依法选定的评估机构对被征收房屋进行分户评估。

　　第二章   住宅房屋征收补偿安置机制

　　第六条   被征收人选择货币补偿并按整体区位评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额=确认的房屋可补偿建筑面积×（区位补偿价+被征收房屋重置价×成新率）。

　　被征收人选择分户评估的，被征收房屋价格按市场评估价格确定。

　　第七条   被征收人选择整体区位评估方式结算购买安置型商品房（产权调换）差价的，差价=安置房面积×安置型商品房对接价（存量安置房单价）－确认的房屋可补偿建筑面积×（区位补偿价+被征收房屋重置价×成新率）-公摊补偿。

　　被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

　　第八条住宅实行产权调换的，根据被征收房屋确权面积加公摊补偿面积后就近上靠标准房型，或按照被征收房屋价格除以安置型商品房（或统建房、配建安置房）均价所得面积就近上靠标准房型。被征收房屋价格=（区位补偿价+重置价×成新率）×确认的房屋可补偿建筑面积+区位补偿价×公摊补偿面积。

　　标准房型面积为45、60、75、90、105、120、135平方米。

　　第九条   被征收房屋重置价、成新率和装修价值

　　（一）重置价根据我县房屋的结构状况，将房屋结构划归为5类10等级（详见附件1），具体补偿标准由征收实施单位和征收工作组综合认定。

　　被征收房屋层高超过4米（含4米）的，重置价标准提高20％；层高超过6米（含6米）的，重置价标准提高40％；层高超过8米（含8米）的，重置价标准提高60％。

　　（二）成新率根据《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋完损情况分为5个等级（详见附件2），具体评定标准由征收实施单位和征收工作组综合认定。

　　（三）装修价值根据房屋装修的主要特征分为6档（详见附件3），装修补偿由征收实施单位和征收工作组综合认定，按实际装修面积计算；装修价值超过附件3补偿标准的，委托有资质的评估公司进行评估，按评估价进行补偿。

　　第十条安置型商品房开发建设单位取得《商品房预售许可证》后，由房屋征收实施单位适时组织被征收人选房，出具选房证明，被征收人未到场选房的，由征收实施单位邀请公证机关代为选房。选房后，被征收人凭购房单、选房证明一个月内与安置型商品房开发建设单位签订购房合同，约定交房时间、违约责任等。

　　被征收房屋所有权人不明确且对接安置型商品房的，由征收部门、征收实施单位与相关权利人或房屋使用人签订征收补偿安置协议，由项目业主单位向安置型商品房开发建设单位购买相应的安置型商品房进行对接安置。

　　就地新建住宅无法满足安置的旧屋区改造项目，每户被征收户就地限定选择一套面积不超过120平方米的住房，其余被征收房屋确认的合法建筑面积实行异地安置或货币补偿。

　　第十一条   住宅房屋在签约期限内签订协议搬迁的，按住宅房屋确认的合法建筑面积的10%给予公摊补偿（安置房为七层以下多层不带电梯房屋的除外），但每户最多不超过10平方米。公摊补偿面积并入产权面积计算区位补偿，但不计房屋重置价。

　　第三章   非住宅房屋征收补偿、补助机制

　　第十二条非住宅房屋征收原则上按不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途实行货币补偿，具备产权调换安置条件的可实行产权调换，按双评估方式结算调换差价。

　　第十三条住宅沿街一层改为经营性用房按时搬迁补助。

　　（一）认定标准：

　　1.沿街一层第一自然间进深不超过8米；

　　2.正在经营；

　　3.有工商营业执照（注明不做为征收补偿依据的除外）；如没有工商营业执照的，需连续经营满3年以上（含三年），需由被征收人签署承诺书，乡邻住户和村（社区）证明，工作组认定，经过公示（5个工作日）无异议。

　　4.在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾房的。

　　（二）补助标准：

　　1.有工商营业执照且目前正在经营的，符合经营性用房认定标准，可在原房补偿的基础上，另给予十年房屋租金的营业性损失补助，最高不超过经营性用房面积3000元/平方米补助。

　　2.没有工商营业执照且目前正在经营的，符合经营性用房认定标准，可在原房补偿的基础上，另给予十年房屋租金的营业性损失补助，最高不超过经营性用房面积1500元/平方米补助。

　　第四章   房屋建筑面积确认机制

　　第十四条房屋建筑面积确认办法

　　（一）审批手续完整：土地使用证、房屋所有权证齐全的房屋，或持有不动产权证书的房屋，按产权证建筑面积或测量的建筑面积确认可补偿建筑面积。

　　（二）审批手续不完整：被征收人房屋审批手续不完整的，在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，按下列规定确认可补偿建筑面积。

　　1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前建造的房屋，以土木结构、土混结构、砖木结构、木结构为判定依据，如房屋经过修缮，主体结构保留的，由村（居）委员会出具相关证明，经工作组认定后，按原房屋建筑面积确认可补偿建筑面积。

　　2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施之后至2009年3月12日建造的房屋，按下列规定执行：

　　（1）有土地使用证、房屋所有权证之一的，建筑许可执照（建设工程规划许可证，同一人加层扩建除外）按产权证、许可或测量的建筑面积确认可补偿建筑面积。

　　（2）有乡镇政府、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等部门审批材料或原始审批票据之一的，按审批或测量的建筑面积95%确认可补偿建筑面积。

　　（3）仅有村一级同意建造的房屋，按审批或测量的建筑面积90%确认可补偿建筑面积。

　　3.1987年1月1日之后自行拆除改扩建的房屋，被征收人提供旧房产权确权登记材料或建房清理有效凭证。实际建筑面积与旧房等面积部分的，可按旧房确权或清理情况确认的房屋可补偿建筑面积；超出部分的建筑面积按无手续的相关规定予以确认的房屋可补偿建筑面积。

　　（三）无手续：被征收人房屋无任何审批手续的，在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，可按下列规定认定可补偿面积安置。

　　1.1987年1月1日至2009年3月12日《闽清县人民政府关于全面开展违法违规建房整治工作的通告》（梅政〔2009〕1号）》建造的房屋，按测量的建筑面积85%确认可补偿建筑面积。

　　2.2009年3月13日至2017年9月30日建造的房屋，按测量的建筑面积45%确认可补偿建筑面积。

　　3.2017年10月1日之后建造的房屋，不予补偿安置。

　　（四）征收合法产权的杂物间，按照杂物间建筑面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；征收审批手续不完整或无手续的杂物间，按照房屋建筑面积确认办法进行认定面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；仅征收杂物间的，原则实行货币补偿。

　　（五）审批手续不完整和无手续房屋均需要个人出具具结书，村（居）出具证明，参照矢量图、《闽清县房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动》档案、公示无异议后，由工作组予以综合确认。

　　第五章   过渡期保障机制

　　第十五条住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，应按确认的房屋可补偿建筑面积每月向被征收人发放8元／平方米过渡费;被征收人每月过渡费不足800元的，按800元计算。（梅城、梅溪外的乡镇应按确认的房屋可补偿建筑面积每月向被征收人发放6元／平方米过渡费;被征收人每月过渡费不足600元的，按600元计算。）

　　第十六条正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在正常过渡费发放期限之外，对选择期房安置的被征收人，另给予增发3个月过渡费。

　　对选择货币补偿和现房安置的被征收人给予6个月过渡费。

　　第十七条安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之日起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费，对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起开始计算，36个月后期限结束；超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算，36个月后期限结束。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。

　　第十八条逾期安置期间遇过渡费标准调整的，应自调整之日起按调整后标准发放过渡费。

　　因延迟交地原因致使逾期交付安置型商品房的，逾期过渡费列入征收成本；土地出让后因建设原因致使安置型商品房逾期交付的，逾期交房责任由开发建设单位承担。

　　第六章   其他激励机制

　　第十九条被征收人在签约期限内签约搬迁的，可给予签约搬迁奖励，具体奖励标准由县政府根据各项目实际分别制定。

　　第二十条住宅搬迁补助费为10元/平方米，非住宅搬迁补助费为12元/平方米。搬迁补助费不足800元的按800元计算。

　　第二十一条安置房内部未设隔墙、未配置洁具的，应以产权调换房屋标准户型为基数，给予80元/平方米的内部隔墙及卫生洁具补助。

　　第二十二条被征收人或其直系亲属为特困户、低保户、孤寡老人的，给予每户1万元装修补助。

　　第七章   附则

　　第二十三条本细则由闽清县住建局会同闽清县财政局负责解释，本县原有规定与本细则不一致的，按本细则执行。

　　第二十四条本细则自颁布之日起施行，有效期两年，适用于城区房屋征收项目，其他乡镇参照执行。《闽清县人民政府办公室关于印发的通知》（梅政办〔2021〕77号）同时废止。本细则施行前已依法作出房屋征收决定或发布房屋征收补偿方案的项目，继续沿用原有规定办理。

　　来源：乐享闽清