温岭市征收集体所有土地房屋补偿办法

　　为保障被征收集体所有土地房屋所有权人的合法权益，规范征收集体所有土地房屋补偿活动，维护公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　一、征收集体所有土地房屋补偿总则

　　（一）适用范围。在本市行政区域内，因征收集体所有土地房屋及其附属物补偿的（以下简称征地房屋补偿），适用本办法。

　　（二）定义。本办法所称补偿人是指承担征地房屋补偿具体工作的镇人民政府（街道办事处）等机构；被补偿人是指被征收土地涉及补偿的房屋及其附属物的合法权利人。

　　（三）职责分工。市自然资源和规划局应加强征收集体所有土地的补偿指导和监督工作。市农业农村和水利局负责指导农村宅基地行业管理，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理。市发改局、市公安局、市财政局、市人力社保局、市市场监管局等部门按照各自职责，共同做好征地房屋补偿管理工作。各镇（街道）负责本行政区域内征地房屋补偿安置具体实施。村（居）民委员会应当配合做好征收腾空搬迁等安置工作。

　　（四）要求。补偿人应当按照本办法的规定，对被补偿人给予补偿和安置；被补偿人应当在规定的签约期限内完成签约，并按照补偿安置协议约定完成腾空和搬迁。

　　二、房屋权属和面积认定

　　被征收集体土地上房屋用途按照不动产权证、房屋所有权证或者其他合法房产凭证登记记载的用途确定。房屋的合法建筑面积以房屋不动产权证、房屋所有权证或者其他合法凭证记载的面积为准（不包括不确权面积）。

　　对未经产权登记或权利人不明确的房屋，补偿人组织有关部门依法进行调查处理并公布结果。

　　对有产权纠纷的、产权人下落不明的、暂时无法确定产权人的，补偿人可就被补偿房屋有关事项，向公证机关办理证据保全手续。补偿人对上述房屋提出补偿方案，经相关部门审核后，报市人民政府批准后予以公告。

　　涉及文物古迹、历史建筑、归侨侨眷房屋、涉外等房屋的补偿，法律、法规另有规定的，从其规定。

　　三、住宅房屋的补偿安置

　　征收集体土地范围内的住宅房屋补偿安置实行异地复建、产权调换、市场化安置、货币补偿等安置方式。征收范围内安置根据原有合法房屋间数、建筑面积等因素确定。

　　（一）异地复建。异地复建实行联排立地式住宅安置。按照被补偿房屋间数计算。补偿1间合法正屋建筑占地面积在25平方米及以上的（以下简称合法正屋），可安置1小套联排立地式房屋；补偿2间合法正屋，可安置2小套或1大套联排立地式房屋；补偿3间合法正屋及以上的，最多可安置3小套或1小套加1大套联排立地式房屋。补偿1间合法正屋建筑占地面积在25平方米以下的，采取货币补偿；但属本村村民唯一合法权源房屋的，可安置1小套联排立地式房屋；多间正屋单间建筑占地面积不足25平方米的房屋可以自行组合计算，每一组合合并后正屋建筑占地面积在25平方米以上的，安置1小套联排立地式房屋。每户最高补偿不得超过3小套或1小套加1大套联排立地式房屋。

　　（二）产权调换。采用公寓式安置。产权调换可安置房屋建筑面积，根据原有合法房屋间数、建筑面积等因素，按照从多就高原则确定选择一种方式。

　　1．按被补偿房屋记载的合法建筑面积（不包括不确权面积、地下室面积）或经批准且已建的建筑面积实行等面积安置。

　　2．按照被补偿合法正屋间数安置，每间安置建筑面积不超过200平方米。对补偿1间合法正屋建筑占地面积在25平方米以下的，采取货币补偿；但属本村村民唯一合法权源房屋的，可安置建筑面积不超过200平方米；多间正屋单间建筑占地面积不足25平方米的房屋可以自行组合计算，每一组合合并后正屋建筑占地面积在25平方米以上的，可安置建筑面积不超过200平方米。每户最多安置建筑面积600平方米。

　　（三）市场化安置。市场化安置是指补偿人向被补偿人提供温岭市市场化安置购房凭证（简称《房票》），被补偿人持《房票》在本市行政区域内向房地产开发企业（与我市政府有关单位签订同意使用房票协议的房企）购买其尚未出售的商品房（含住宅、商业用房等）。市政府另有规定的从其规定。

　　（四）货币补偿。被补偿人选择货币补偿方式的，应当评估宅基地和住宅的价值，一并作出补偿。补偿标准为被补偿房屋市场评估价的1.1倍。被补偿房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。货币补偿款由补偿人在补偿安置协议生效后规定时间内支付。

　　四、非住宅房屋的补偿

　　（一）补偿涉及非住宅房屋（除村集体所有的房屋外）的，原则上实行货币补偿，按照被补偿房屋市场评估价1.1倍系数进行补偿。

　　（二）对未经审批的建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，但在规定期限内交付拆除的，可按房屋重置成新评估价的60%给予建筑残值补贴。

　　（三）住宅用房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等，均不作原住宅用房建筑面积计算，由补偿人给予相应的折价补偿。

　　（四）产权属于学校、医疗机构、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属设施，应当按照有关法律、法规的规定和国土空间规划的要求予以补偿。

　　（五）补偿涉及村集体所有的小队屋、村办学校、办公场所、祠堂、上间、通道等房屋，房屋建筑按重置折旧价给予货币补偿，土地补偿按征地区片综合价4倍予以补偿，不予房屋安置。

　　五、评估

　　（一）房地产价格评估机构由被补偿人协商选定；协商不成的，由实施单位采取摇号、抽签等方式随机确定房地产价格评估机构。

　　（二）同一征收范围内的房屋评估工作原则上由一家房地产评估机构承担，征收范围较大的，可以由两家或者两家以上房地产评估机构共同承担。

　　（三）对被补偿人原有的房屋、装修、附属物等价值，以及公寓式安置房的市场评估价、楼层朝向差价等事项，由确定的房地产评估机构参照《温岭市人民政府关于印发温岭市征地青苗和地上附着物补偿标准的通知》（温政办发〔2021〕18号）文件执行。涉及特殊情况的，结合实际进行评估。评估时点为公布补偿安置方案之日。

　　六、实行产权调换补偿安置结算

　　（一）补偿面积分档结算

　　1．等面积部分，指与被补偿房屋合法建筑面积相等部分按不超过1500元/平方米结构差价结算。

　　2．增加面积部分，指可安置房屋建筑面积减去等面积部分，按不超过5500元/平方米结算。

　　3．不可分割部分，指因套型结构不可分割等原因超出的可安置房屋建筑面积（每户不得超过20平方米且不得超过该户可安置房屋建筑面积的5%），按不超过安置房评估比准价的90%结算。

　　4．因公寓房套型组合致使被补偿人无法选足可安置房屋建筑面积的，不足部分（每户不得超过20平方米且不得超过该户可安置房屋建筑面积的5%），按照安置房评估比准价减去产权调换应支付的结算款予以补偿。

　　（二）停车泊位结算。安置房停车泊位满足配置的前提下，每套安置房须配购一个地下停车泊位，在有多余停车泊位的前提下，可以另行增购。停车泊位按公告价结算，每户首个车位享受5折优惠。

　　（三）公寓房选择按照“套数就少、面积就近”原则确定。安置房安置涉及具体幢号楼层（含车位）以及能否满足所申报的套型组合，以选房定位抽签为准。安置房的不动产权证登记面积和购房款结算以房产实测建筑面积（含公摊面积）为准。

　　（四）选择产权调换的被补偿人在补偿安置协议生效后，被补偿房屋装饰装修补偿费、附属物补偿费、按期签约奖励费、按期腾空奖励费等折抵第一期购房款。在公寓式安置房定位抽签认购后在规定时间内结清安置房购房款（包括停车泊位费用）、物业专项维修资金等款项。

　　（五）被补偿人属于低收入家庭，选择产权调换的，小于60平方米（含）部分，被补偿房屋和产权调换房屋互不结算差价。大于60平方米的部分，按第（一）项规定计算差价。

　　七、实行市场化安置的补偿结算

　　市场化安置补偿标准=（可安置房屋建筑面积×拟原地改造区块复建公寓式安置房市场评估比准价格－被补偿人应支付结算款）×系数（系数不超过1.2）。

　　被补偿房屋合法建筑面积小于或等于200平方米的被补偿人，应支付结算款=等面积部分×等面积结构差价+增加面积部分×不超过拟原地改造区块复建公寓式安置房市场评估比准价格70%。

　　被补偿房屋合法建筑面积大于200平方米的被补偿人，应支付结算款=200平方米×结构差价+补偿面积超出200平方米部分×不超过拟原地改造区块复建公寓式安置房市场评估比准价格60%。

　　等面积结构差价按不超过1500元/平方米结构差价结算。

　　拟原地改造区块复建公寓式安置房市场评估比准价格由补偿人按规定组织评估。

　　八、补助和奖励

　　（一）征收住宅的补助和奖励

　　1．补助标准。补偿人应当向被补偿人支付搬迁费、临时安置费，具体标准由补偿人在征收集体所有土地房屋补偿实施方案中明确。

　　2．计发方式。实行产权调换、市场化安置或异地复建安置的搬迁费按两次计发，选择货币补偿的搬迁费按一次计发。搬迁费在补偿安置协议生效后一次性结算。

　　3．临时安置过渡期限。

　　（1）选择异地复建的，临时安置过渡期限为腾空搬迁验收合格之月起18个月。

　　（2）选择产权调换的，原则上过渡期限为自腾空搬迁验收合格之月起24个月，用于产权调换房屋为新建高层建筑的，过渡期限为自腾空搬迁验收合格之月起36个月。补偿人超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照补偿安置协议约定标准的二倍支付临时安置费。

　　（3）选择市场化安置的，在补偿安置协议生效后，一次性支付24个月的临时安置费。

　　（4）选择货币补偿的，在补偿安置协议生效后，一次性支付6个月的临时安置费。

　　4．签约和腾空奖励费。被补偿人在规定期限内与补偿人签订补偿安置协议的，按被补偿房屋建筑面积奖励每平方米不超过150元。被补偿人在公布的搬迁期限内腾空搬迁，并经验收合格的，按被补偿房屋建筑面积每平方米奖励50元，每提前一天另按被补偿房屋建筑面积每平方米奖励6元，腾空奖励每平方米最高不超过100元。

　　（二）征收非住宅房屋的补助和奖励

　　1．搬迁费、临时安置费具体标准由补偿人在征收集体所有土地房屋补偿实施方案中明确。搬迁费在补偿安置协议生效后一次性结算。

　　2．停产停业损失补助。停产停业损失的按房屋市场评估价格（不包含装饰装修、附属物、临时建筑的补偿）的5%给予补偿。

　　生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向补偿人提供房屋被补偿前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。补偿人应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

　　3．签约和腾空奖励费。被补偿人在规定期限内与补偿人签订补偿安置协议的，按被补偿房屋建筑面积奖励每平方米不超过150元。被补偿人在公布的搬迁期限内腾空搬迁，并经验收合格的，按被补偿房屋建筑面积每平方米奖励50元，每提前一天另按被补偿房屋建筑面积每平方米奖励6元，腾空奖励每平方米最高不超过100元。

　　九、生效

　　（一）补偿人与被补偿人签订附生效条件的补偿安置协议。征收集体土地申请经依法批准并公告后，相关补偿安置协议生效。

　　（二）个别确实难以达成补偿安置协议的，补偿人如实说明未签订征地补偿安置协议的具体情况，经相关部门审核后，报市人民政府作出补偿决定。

　　十、征收补偿以外的其他符合建房条件的农村住房申请

　　（一）符合本市农村住房建设管理办法规定的申请户，其在征收集体土地范围内的住宅房屋补偿复建间数不足可申报宅基地间数的，可以按相关规定程序在国土空间规划确定的居民点申请宅基地建房。

　　（二）涉及整村改造或成片改造，规划建设公寓式住宅的，可在下列两种方式中选择其一：

　　1．按照本市农村住房建设管理办法规定的报批有效人口不超过60平方米/人计算公寓式住宅建筑面积。有效人口1人户可放宽至80平方米。

　　2．按照本市农村住房建设管理办法规定可申报的联排立地式套数，每小套折算公寓式住宅建筑面积不得超过200平方米，中套不得超过300平方米，大套不得超过400平方米。

　　选择上述其中一种方式计算后的面积，在扣除该户征收集体土地范围内的住宅房屋补偿安置面积后，村民向村集体申请公寓式住宅，村集体审查通过之后，报镇人民政府（街道办事处）审核批准后同步解决。公寓式住宅按不超过5500元/平方米结算，储藏室、停车位按优惠价结算，因套型结构原因实际安排面积与应该安排面积不一致的，按不超过公寓房评估比准价的90%结算。

　　以下情况除外：（1）本次集体土地征收范围外有保留房屋（集体、国有划拨等计入农村住房用地限额的房屋）的；（2）1987年1月1日后出卖及以其他形式转让地上房屋或城市拆迁过程中其宅基地还基已通过货币等方式进行补偿的。

　　（三）符合“十、征收补偿以外的其他符合建房条件的农村住房申请”的第（一）、（二）项条件申报的农村住房不享受搬迁费、临时安置费、签约和腾空奖励费。农村住房建设主体、选房定位等事项一并在具体实施方案中予以明确。

　　（四）全部申请户合计用地面积原则上不超过村庄规模，申请户在非本村村庄规划范围内取得住宅用房补偿的，应当在原户籍村庄建设规划中核减相应的建设用地规模。

　　（五）为解决人口变化后续住房安排以及村集体公建用房安排问题，在开发村庄规划用地时，要统盘考虑建房用地和村集体公建用地的建设规划。

　　（六）建房人口界定时点，以签订协议之日为准。

　　本办法未尽事宜按具体实施方案和相关政策执行。

　　本办法自公布之日起施行。

　　来源：温岭市人民政府网站