基本情况

　　江西省赣州市某机械厂于20世纪70年代征用土地29亩，用于修建厂房、办公楼和工人宿舍。1989年11月，该厂办理了该宗土地登记，登记用途为厂房、办公楼、宿舍。2001年7月，该厂申请换发新版土地使用权证。根据当时一宗土地上存在两种以上用途登记为综合用地的做法，该宗土地用途登记为“综合用地”，土地取得方式为划拨。

　　2001年2月，该厂因改制需要，委托评估机构对该宗土地按照工业用地的标准进行了评估，评估价为312万元。同年11月，该厂整体转让给某粮油储备库，并办理了划拨土地转出让手续。同时，办理了变更登记，土地取得方式由划拨调整为出让，登记用途为“综合用地”。某粮食储备库以该宗土地使用权向银行抵押贷款，银行和评估机构将该宗土地按照商住综合用途评估，价值5700万元。在续贷时，银行要求将粮油储备的土地使用权证换为不动产权证书。登记机构经过审查，根据原登记簿登记的实际用途和土地分类标准，按照不动产权籍调查相关规定，将原“综合用地”登记用途变更为“工业仓储用地”。登记用途的改变，导致该宗土地评估价值减少。某粮食储备库对登记用途提出异议，并要求将该宗土地更正为商住用地。

　　解决办法

　　针对这一问题，本着“尊重历史、实事求是”的原则，赣州市不动产登记联席会议进行了研究，确定了以下处理措施：一是将原登记用途“综合”细分为“工业用地”和“城镇住宅用地”，按建筑物的用途分摊土地面积，确定土地用途。对厂房、办公楼分摊的土地用途确定为“工业用地”，宿舍分摊的土地用途确定为“城镇住宅用地”。二是经过测算，确定该宗土地工业用地和城镇住宅用地占比分别为63.39%和36.61%。据此，登记机构将该宗土地的用途及其占比在不动产权登记簿上记载，并在不动产权证书附记栏注记。

　　经验总结

　　赣州市不动产登记机构处理此类历史遗留问题的经验，一是建立不动产登记联席会议制度和重大疑难登记案件的会商机制，集体研究解决；二是按照“尊重历史、面对现实”的原则，根据土地利用现状和原登记资料的记载，厘清不同用途及其占比，在登记中准确记载不动产权利真实状况，维护权利主体的合法权益。（提供单位：江西省赣州市不动产登记局）

　　【来源】《中国不动产》官微

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