日前广东省自然资源厅经省人民政府同意正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》提出广东将出台一系列新规妥善解决不动产登记历史遗留问题。

　　其中明确不动产登记历史遗留问题的处理原则对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见强调集体所有土地上开发的商品住房不得办理不动产登记。

划重点

　　1、已取得房屋所有权属证书未办理土地登记当事人申请办理不动产登记按下列情形处理

　　① 有合法土地权属来源的不动产登记机构应予以办理有关土地权属来源材料认定可依据取得土地使用权时的相关政策。

　　② 没有合法土地权属来源的不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源、住房城乡建设房管等部门依法作出处理不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

　　③ 集体所有土地上开发的商品住房一律不得办理不动产登记。

　　2、各地应于本意见实施后半年内制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件牢牢守住防止国有资产流失这条红线妥善处理行政区域内各类不动产登记历史遗留问题。

　　3、有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题不动产所在地政府应组织有关部门依法作出处理不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

　　4、因开发建设单位已注销等原因购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的只要文件齐备清晰购房人可凭购房合同、购房款票据或证明、税费凭证等单方申请登记不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

　　5、符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房当事人申请不动产转移登记的不动产登记机构应区分具体情况办理。

　　6、不动产统一登记实施前房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产当事人申请不动产登记时继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

　　7、不动产统一登记实施前当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书现土地仍处于抵押状态的当事人申请办理不动产登记经抵押权人同意不动产登记机构可予以办理并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

　　8、不动产统一登记实施前违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的不动产所在地的县级以上政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

　　9、《指导意见》颁布实施后3个月内将原有的房屋、林地、草地、海域等登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关登记申请、审核等原始纸质资料和电子资料完整同步移交不动产登记机构确保登记资料的唯一性、统一性、合法性、安全性实现不动产登记机构对登记档案规范有效管理。

《指导意见》出台背景

　　《不动产登记暂行条例》国务院第656号令实施以后原来分散在各部门的土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责由于部门之间登记信息未实现有效共享加上相关部门在办理登记时未严格审核把关造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。

　　这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发且无法延续登记使登记机构陷入进退两难的境地影响了登记业务开展也影响了不动产权利人的合法权益。

　　因此加紧出台指导广东省解决各类历史遗留问题、促进相关工作衔接的文件显得犹为迫切。

　　为此广东省自然资源厅制定了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》经广东省人民政府同意正式印发执行。

　　官方解读

　　《指导意见》主要包括四部分内容。现对其中的主要政策解读如下

　　壹

　　提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求。

　　即以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神深入贯彻习近平总书记重要讲话精神坚持以人民为中心的发展思想以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则以各级政府为主体以维护人民群众利益为核心妥善解决不动产登记历史遗留问题。

　　贰

　　妥善解决不动产登记历史遗留问题的

　　重要性和紧迫性

　　明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则

　　1、明确各地级以上市、县区政府为解决不动产登记历史遗留问题的主体要求切实落实政府属地管理责任强化责任担当积极主动作为。

　　2、要求各地级以上市、县市、区政府要尽快建立解决不动产登记历史遗留问题的专门工作机制。

　　3、对各地制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件的期限予以明确即本意见实施后半年内。

　　叁

　　主要对不动产登记历史遗留

　　问题分类提出原则性处理意见

　　由于各地不动产登记历史遗留问题情况不尽相同《指导意见》主要着眼于对全省具有共性的普遍性问题进行原则性的规定具体问题的处理仍然需要各地针对本地实际情况出台具体细化的可操作性措施。

　　1、关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题。由于原土地房屋分开登记很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下办理了房屋所有权证甚至还进行了转让含多次转让因此出现了大量的历史遗留问题包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。

　　对于该类问题主要是对依法可以办理土地使用权证的依法依规办理房地合一的不动产权证书对需要补充相关手续的按照规定尽力完善手续对小产权房等不符合法律法规规定的不予办理相关登记手续。

　　2、关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题。对于该类问题我们划分时间段进行处理不动产统一登记实施后的要求有关部门依法作出处理后再行办理不动产登记不动产统一登记实施前的符合一定条件可先行办理登记但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。

　　3、关于单方申请登记问题。由于开发建设单位已注销等原因购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的规定土地和房屋权属来源清楚、界址明确房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚相关材料齐全的可单方申请登记不动产登记机构经核实并公告后予以办理。

　　4、关于房改房等问题。分两种情况

　　对于出让性质的宗地考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质但并未按市场价格缴纳相关价款须按规定缴纳相关价款

　　对于划拨性质的宗地须依法补缴土地出让金。

　　5、关于房屋用途和土地用途不一致问题。

　　首先明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产。其次明确未经依法批准登记时不得改变不动产用途并要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。

　　6、关于土地处于抵押状态下的不动产登记问题。明确经抵押权人同意可依法办理登记但须注明土地抵押状况。

　　7、关于不动产统一登记实施前的违法抵押问题。明确由不动产所在地的县级以上政府对违法抵押问题先行妥善处理完毕再由不动产登记机构根据处理结果依法办理登记。

　　8、关于农村宅基地房屋不动产登记问题。考虑到乡村规划的覆盖问题结合近两年我省农民住房财产权抵押贷款试点经验对所需提供的材料进行了明确。同时要求各地加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制工作。

　　9、关于房屋跨宗地问题。明确须先行对所涉宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后再行办理登记手续。

　　肆

　　主要是针对解决不动产登记历史遗留问题

　　提出了相关保障性措施

　　1、全面完成资料移交。不动产登记资料的移交和管理是全面实施不动产统一登记制度的基础。原各登记机构应依法将原始纸质登记资料和电子登记数据完整移交至不动产登记机构。不动产登记资料不移交或移交部分资料既不符合法律法规要求也给不动产登记的准确性和时效性带来了障碍。不动产登记资料移交后不动产登记机构、不动产行业管理部门、不动产登记信息应用部门均可通过不动产登记信息平台进行信息的互通共享应用。

　　2、全面完成数据整合。要求各级人民政府确保按照国家和省的统一部署和要求全面完成不动产登记数据迁移整合和建库工作。

　　3、建立信息共享机制。要求各县级以上人民政府按需共享相应的数据信息。四是健全监督和纠措机制。要求各县级以上人民政府建立健全执法监督和行政纠错机制对不动产登记工作中的违法违规发证行为进行纠正和责任追究。

　　来源丨广东自然资源、南方新闻网

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