关于解决柳州市不动产登记历史遗留问题的处理意见

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　　为加快处理我市当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《房地产管理法》《土地管理法》《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）精神，结合我市实际，现提出如下意见：

　　一、关于解决土地权属来源不清或权属资料不全的问题

　　（一）关于解决国有土地建设项目有房屋所有权证、无土地权属来源的问题

　　1．本条所指房屋所有权证包括历史上各个时期市（区）人民政府、房产管理部门颁发的房屋产权证明、证书、民房登记证等有效证明。

　　2.1987年1月1日《土地管理法》实施前建成并使用至今且权属无争议的不动产，不再办理划拨用地手续，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，直接由不动产登记机构按划拨性质办理不动产登记，土地用途参照房屋所有权证证载房屋用途登记。

　　3.1987年1月1日《土地管理法》实施后建成使用的不动产，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，依法按国有划拨或协议出让方式补办用地手续，土地用途参照房屋所有权证证载房屋用途登记。按国有划拨方式补办用地手续，不再收取划拨土地取得成本。

　　（二）关于解决未依法办理划拨土地转让审批手续问题

　　1990年5月19日《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》实施以后未依法办理划拨土地转让审批手续，擅自转让或以联建、合作建房方式转让划拨土地，并在划拨土地上建造出售房屋的，按以下规定处理：

　　1．出售房屋为商品房，建（售）房单位还存在的，由建（售）房单位按协议出让方式补办土地出让手续，报经市人民政府同意后补缴完毕土地出让价款；建（售）房单位灭失的，由转让土地的单位按协议出让方式补办土地出让手续，报经市人民政府同意后补缴完毕土地出让价款。该商品房办理出让性质的不动产权证。

　　房屋出售给本单位职工作房改房的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，给房改房业主办理划拨性质的不动产权证。

　　2．建（售）房单位和转让土地的单位都已灭失，无单位补办土地出让手续的，或者建（售）房单位和转让土地的单位不配合办理土地出让手续的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，该房屋办理划拨性质的不动产权证。

　　（三）关于解决1987年1月1日《土地管理法》实施前，党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源的问题

　　已建成投入使用且无权属争议、无土地和房屋权属来源的不动产，由不动产使用单位或国有资产管理部门提出申请，并提交不动产权属来源和无争议的说明函及经具有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定报告或鉴定结论，经公告（公告期不少于30个工作日，涉及国家秘密的除外）且无异议或异议不成立的，符合登记要求的，不动产登记机构按国有划拨性质、按建筑物现状使用用途直接登记至使用单位或国有资产管理部门名下。

　　（四）关于解决欠缴土地出让价款和相关税费的问题

　　房屋已销售且已入住的住宅项目，开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，按照“证缴分离”原则，在相关部门追缴土地出让价款和税费的同时，由不动产登记机构办理不动产登记手续。

　　房屋尚未入住的住宅项目，开发建设单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当由开发建设单位依法缴纳所欠价款和税费后，不动产登记机构方可办理不动产登记。

　　二、关于解决申请主体缺失的问题

　　（一）关于解决开发建设单位灭失的问题

　　1．土地已登记，但因开发建设单位或有关单位已经灭失无法办理出售房屋登记，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位和上级主管部门的，由不动产所在地的城区政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发建设单位灭失的，由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，不动产首次登记与转移登记一并办理，首次登记时在登记簿中记载权利主体灭失情况。

　　2．开发建设单位灭失，但土地和建筑物均已完成初始登记或不动产首次登记的，购房人持已备案的购房合同可单方申请转移登记；如向开发建设单位购买商品房但签订的《商品房购房合同》未经备案的，可由不动产所在地城区政府指定的机构或组织代为向房产交易部门申请办理备案。

　　3．不动产统一登记前，住宅小区土地已办理了首次登记，小区业主已办理了建筑物产权登记，但原土地使用权人没有办理土地使用权分割登记的，如开发建设单位灭失，由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，小区业主可单方申请办理不动产变更登记（土地分割）和转移登记。

　　（二）关于解决开发建设单位不配合办理不动产登记的问题

　　不动产统一登记前，住宅小区土地已办理了首次登记，小区业主已办理了房屋登记，但原土地使用权人不配合提交《国有土地使用证》或其他材料造成登记主体缺失，致使业主无法办理不动产登记的，由不动产登记机构书面告知原土地使用权人，经不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，小区业主可单方申请办理不动产变更登记（土地分割）和转移登记。

　　（三）关于解决开发建设单位法定负责人失联导致申请主体缺失的问题

　　开发建设单位未注销，因法定负责人失联造成不动产登记申请主体缺失的，由不动产登记机构书面告知开发建设单位，经不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告60个工作日无异议或异议不成立的，由不动产所在地的城区政府指定的机构、组织或由小区业主委员会、三分之二以上的业主代表代为申请办理。

　　三、关于解决房屋、土地登记用途不一致问题

　　（一）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

　　（二）对于党政机关、企事业单位等单位利用自有划拨土地建设房改房、集资房等政策性住房，且已办理房屋所有权登记，但房屋规划用途和土地用途不一致的，自然资源和规划主管部门对土地进行功能性划分和面积分割后，房改房、集资房等政策性住房的土地用途按城镇住宅用地登记。

　　四、关于解决规划许可、竣工验收、消防手续不齐全的问题

　　（一）关于解决未通过建设工程规划条件核实的问题

　　2008年1月1日以后取得工程规划许可证的建设项目，项目部分（单独楼栋）符合规划条件要求的，自然资源和规划主管部门对符合规划条件的部分可先行进行核实，出具符合规划条件的核实意见。已超出建筑有关的规划设计指标的建设项目除外。

　　（二）关于解决项目建设工程竣工手续和消防手续缺失的问题

　　1．项目建设工程因报建报批手续不全或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位委托有相应综合检测资格的第三方检测机构对工程项目进行检测，并出具检测报告。符合要求的，经建设主管部门出具意见，作为建筑物符合工程建设和验收要求的替代材料办理不动产登记。

　　2．根据《建筑工程施工许可管理办法》有关规定，在已完善用地手续的国有建设用地上建成使用的建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，由申请人提交建筑物已竣工的承诺书作为竣工材料办理不动产登记。

　　3.1998年9月1日《消防法》施行前已建成的建筑物，开发建设单位申请办理不动产登记时，属于人员密集场所，开发建设单位应按原建筑物消防设计标准提交消防安全评估合格的报告作为符合建设工程消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记；属于非人员密集场所，开发建设单位提交建筑物消防安全承诺书作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记。

　　1998年9月1日《消防法》施行后至2019年4月1日期间建成的建筑物，开发建设单位应向建设主管部门提交消防查验合格的报告等相关材料，经建设主管部门出具意见，作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记。

　　2019年4月1日以后开工建设的房屋，应按照有关法律法规办理建设工程消防审验手续。

　　4．应当办理人防手续且不符合易地建设要求的项目，人防部门负责根据项目建设时间、设计标准等特点研究确定处理方案；涉及2019年3月25日之后开工建设的新建民用建筑结合修建防空地下室的项目，开发建设单位应向建设主管部门申请补办人防验收备案等手续。

　　五、关于解决国有建设用地上独栋居民楼占地与原土地发证范围不符的问题

　　自然资源和规划主管部门认定为是属于合理误差范围且房屋基底没有重建、翻建过的，不动产登记机构按照建筑物实际占地面积进行登记发证。建筑现状占地与原土地发证范围相比，发生了尺寸变化、位置偏移、形状改变等情况且占地面积未超过原土地发证面积的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，按照现状办理不动产登记。建筑物符合规划要求但建筑占地超出原土地发证范围的，已依法作出处理的，由市、县人民政府授权委托自然资源主管部门按国有划拨或协议出让方式补办用地手续后办理不动产登记。

　　六、关于解决出让土地上持有房屋所有权证的土地用途、年限不规范问题

　　项目用地性质确定为城镇住宅用地，但在项目总平面布置图上经批准建设有部分商业用房的，商业用房部分按城镇住宅用地出让年限确定；项目用地性质确定为综合用地，出让年限50年的，城镇住宅部分用地年限为70年，商业部分用地年限为40年，工业、仓储、教育等用地年限为50年。

　　本意见自2022年4月20日起施行，有效期3年。本意见印发之日起新形成的问题不适用本意见。

来源：广西市柳州市柳江区人民政府网站