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台山市自然资源局以案释法案例库
发布日期:2024-06-17点击率:61

  台山市自然资源局以案释法案例库

  案例陈某瑞不动产行政登记纠纷案件

  【案情简介】

  1、2019年8月15日,陈某瑞向台山市自然资源局属下的台山市不动产登记中心提交一份《不动产补证(换证)申请书》,请求将其持有的《国有土地使用证》换发为《不动产权证》,并提交了其香港居民身份证复印件、某镇人民政府《统一收款收据》三份、《国有土地使用证》以及《宗地图》。同日,台山市不动产登记中心受理其不动产登记申请。

  2、在办理该项登记业务过程中,经在不动产登记系统查询,发现陈某瑞名下并没有其提交的土地证记载的土地座落的土地登记信息和记录,也找不到其办理该土地证的土地登记档案资料。反而,在不动产登记系统中,陈某瑞持有的土地证对应的权利人为案外人陈某女。

  3、2019年9月3日,台山市自然资源局向陈某瑞发出《关于协助调查了解相关情况的通知》,要求陈某瑞对通知上提出的10个问题进行答复。陈某瑞接到上述通知后,于9月12日向台山市自然资源局送来《复函》。

  4、经查明,镇人民政府出具的《收款收据》是2001年,而且该款项为“用地补偿款”,并非“土地出让金”(土地出让金由土地管理部门收取),陈某瑞也承认是于2001年才使用这2067.4平方米土地;另外,台山市自然资源局用地管理档案中也没有批准陈某瑞使用涉案土地的相关资料,陈某瑞也无法提供证据证明其签订过土地出让合同、或获取过土地划拨决定书即其他用地批准文件。综上,台山市自然资源局认为陈某瑞持有的土地证并非遵循《土地登记规则》的登记发证程序提交土地出让合同等合法文件办理的,为此依法作出不予登记的决定。

  5.2019年10月9日,陈某瑞向江门市中级人民法院起诉,要求撤销不予登记决定书并为其换发涉案土地的不动产权证书。2019年12月23日,江门市中级人民法院经审理后,依法作出了驳回陈某瑞诉讼请求的判决。

  【案件涉及的法律问题】

  一、不动产登记簿与不动产权属证书关系

  《中华人民共和国物权法》第十六条 “不动产登记簿效力及其管理机构”规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”

  《中华人民共和国物权法》第十七条 “不动产登记簿与不动产权属证书关系”规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”

  二、台山市自然资源局作出不予受理决定的法律依据

  《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外 ”。经查明,陈某瑞取得的土地证来源不明,真实性不能得到确认,其所持有的国有土地使用证不能作为其申请换领不动产权正式的权属来源证明资料,为此台山市自然资源局根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定,对陈某瑞的不动产登记业务作出不予登记的决定。”

  【本案启示】

  本案中,陈某瑞持有国有土地使用证及相关材料到台山市自然资源局申请换发不动产权证书,经查明陈某瑞所持有国有土地使用证并没有对应的不动产登记簿资料,物权法规定:不动产权属证书与不动产登记簿不一致时,应当以不动产登记簿为准,为此台山市自然资源局依法作出不予登记的决定。

  不动产登记簿是指用于记载不动产现状以及与该不动产相关的权利关系的簿册。不动产登记簿实质上是国家建立的档案簿册,具有公开性,不动产登记簿由登记机构管理。而不动产权属证书是指在不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后,颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书。在一般情况下,不动产登记权属证书反映的权利状况与不动产登记簿记载的内容是一致的,但在它们不一致的情况下,应当依据不动产登记簿来确认物权的归属。

  案例二台山市土地违法行政处罚案件

  【案情简介】

  1. 1980年左右谢某星的父亲承包台山市某镇茶场的土地进行耕作,并在承包土地上的房屋内居住,谢某星也一直跟随父亲生活。2000年,谢某星向管区购买了原来一直居住的房屋,于2015年进行了原址重建但未获得相关土地使用批准。涉案地块土地利用现状为其他林地,土地利用总体规划为林业用地区。

  2. 原台山市国土资源局发现谢某星涉嫌存在未经批准使用土地建造房屋的违法行为后,于2017年2月7日向申其发出并送达《责令停止违法行为通知书》,责令谢某星立即停止违法行为,听候处理。

  2017年2月27日,原台山市国土资源局作出《国土资源行政处罚听证告知书》,告知谢某星拟作出行政处罚决定的事实、理由、依据及当事人依法享有的权利,并依法送达,谢某星在规定时限内未申请听证。2017年3月15日,原台山市国土资源局作出《行政处罚决定书》,限期申请人在15日内拆除非法占用的土地上新建的房屋,并依法送达。

  3. 谢某星对该处罚决定不服于2017年3月28日向台山市人民政府申请行政复议,认为该房屋是管区在上世纪60年代时候建的,后因原房屋已经不能继续居住才再重建。且自上世纪60年代起直到现在都有人在耕作茶场的农田,其没有占用林业用地进行建设。

  台山市人民政府行政复议认为,谢某星非法占用土地建设住宅的违法事实清楚,处罚决定程序合法,原台山市国土资源局依法作出的行政处罚并无不妥,因此行政复议决定维持原台山市国土资源局的行政处罚决定。谢某星收到行政复议决定书后并无提出异议。

  【案件涉及的法律问题】

  一、法律禁止未经批准占用土地建设住宅

  根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第五十九条和第六十二条第二款、第三款明确规定,农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的,依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。本案中,谢某星未经依法批准非法占用土地建设住宅的行为违反了上述规定。

  二、原台山市国土资源局对谢某星行政处罚的依据

  原台山市国土资源局根据以下的法律规定对谢某星未经依法批准非法占用土地建设住宅的行为予以行政处罚:

  《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第七十七条“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”

  【本案启示】

  2019年8月26日,第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定,新修订的《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。新土地管理法第六十二条对农村村民宅基地的使用作出规定,主要变化有:对于一些不能保障村民一户一宅的情况提出解决思路;增加了农村村民建住宅“不得占用永久基本农田”的表述;规定“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准”,不再由县级人民政府批准;“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅;国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作等。

  虽作出了以上修改,但新土地管理法第六十二条依然要求农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,由乡(镇)人民政府审核批准,涉及占用农用地的,按照本法第四十四条的规定办理审批手续。第七十八条规定:“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。”因此村民建设住宅必须依法申请,合法用地,否则将承担相应的法律后果。

  案例三杨某娇政府信息公开案件

  【案情简介】

  1.2019年5月29日,杨某娇前往台山市自然资源局的办公场所,并填写了《台山市自然资源局政府信息公开申请书》,杨某娇在申请书中将所需信息的内容描述为:“为依法公平得到青苗费补偿而需要获得国家法律对应的补偿标准,和具体某村综合补偿其中的青苗费补偿标准。”

  2.收到信息公开申请后,台山市自然资源局经核查发现原台山市国土资源局已于2011年5月11日在其官方网站上公布《台山市国土资源局征地公告》、《台山市国土资源局征地补偿安置方案公告》对于涉案的征地综合补偿费的进行公告,杨某娇信息公开申请所需的信息其随时可获取。

  3.2019年7月1日,台山市自然资源局依法作出《政府信息公开告知书》将相关情况告知杨某娇。同时由于当年具体的补偿标准由属地镇政府与当地村委会协商,故台山市自然资源局指引杨某娇向属地政府咨询。

  4.2019年8月8日,杨某娇对该告知书不服于向江海区人民法院提起诉讼,要求撤销台山市自然资源局于2019年7月1日作出的《政府信息公开告知书》并责令台山市自然资源局在一定期限内重新向杨红娇公开有关信息。

  2019年10月10日,江门市中级人民法院经过审理后,依法作出了驳回杨某娇的起诉,杨某娇在期限内没有提出上诉。

  【案件涉及的法律问题】

  《中华人民共和国政府信息公开条例》第十条规定:“行政机关获取的其他行政机关的政府信息,由制作或者最初获取该政府信息的行政机关负责公开。”

  《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十三条规定:“行政机关应当建立健全政府信息发布机制,将主动公开的政府信息通过政府公报、政府网站或者其他互联网政务媒体、新闻发布会以及报刊、广播、电视等途径予以公开。”

  根据上述规定,一方面,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十三条规定,台山市自然资源局已将杨某娇所需的信息在官方网站上主动公开,杨某娇可通过该途径获取该信息且事实上杨某娇已实际获取;另一方面,根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十条规定,由于当年由属地镇政府与当地村委会具体协商补偿标准,台山市自然资源局已经指引杨某娇向属地政府咨询。据此,台山市自然资源局作出的涉案《告知书》符合《政府信息公开条例》的规定。

  【本案启示】

  2019年5月15日,新修订的《中华人民共和国政府信息公开条例》施行,除了明确十五类信息各级行政机关应当主动公开外,还规定了不公开政府信息的具体情形。在本案中,杨某娇已经不止一次就相同事项向台山市自然资源局申请信息公开,台山市自然资源局已依法公开相关信息。一方面,政府信息公开是建设法治政府的基本要求,政府应当依法主动公开政府信息,满足公众知情权和监督权;另一方面,群众应当合法合理行使申请信息公开权利,自觉行政管理秩序,共建和谐稳定社会。来源:江门台山市自然资源局网站