土地登记依据、程序、要件、时限

　　一、土地登记的依据

　　我国登记的法律依据概括起来可以分为两大类：实体法律依据和程序法律依据。

　　（一） 实体法律依据

　　１．《中华人民共和国宪法》对土地所有制、土地权属的有关规定：

　　第六条规定：中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

　　２．《中华人民共和国民法通则》对土地权属的规定：

　　第七十四条规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。

　　第八十条规定：国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

　　第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　３．１９６２年９月《农村人民公社工作条例修正草案》对生产队集体土地所有权的规定：

　　第四章规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租……。生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。……集体所有的山林、水面和草原，凡是归生产队所有比较有利的，都归生产队所有。

　　４、《中华人民共和国土地管理法》对确认土地权属、开展土地登记工作的规定：

　　第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

　　第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。

　　第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

　　第十二条规定：依法改变土地的权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。

　　第十三条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　５．《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章专门对房地产权属登记管理做出了规定：

　　国家实行土地使用权登记发证制度，规定了土地登记与房屋登记的关系，房地产抵押应当办理登记，以及房产证与土地证合一的条件（即经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，……）。

　　６．《中华人民共和国担保法》对土地抵押的范围、抵押登记效力等的规定：

　　第三十四条规定：下列财产可以抵押：

　　（１）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

　　（２）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

　　第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。但不得超出其余额部分。

　　第三十六条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　第三十七条规定：下列财产不得抵押：

　　（１）土地所有权。

　　（２）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（５）项、第三十六条第三款规定的除外。

　　第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　第四十二条规定：办理抵押登记的部门如下：

　　（１）无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。

　　（２）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。

　　７．《土地管理法实施条例》第二章对土地的所有权、使用权及其登记作了进一步的规定：

　　第二条规定：下列土地属于全民所有即国家所有：

　　（１）城市市区的土地；

　　（２）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

　　（３）国家依法征用的土地；

　　（４）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地；

　　（５）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

　　（６）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移集体所有的土地。

　　第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

　　土地登记资料可以公开查询。

　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

　　第四条规定：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

　　农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由土地使用者向土地所在的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

　　设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

　　第五条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国在土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

　　未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

　　第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　依法改变土地用途的，必须批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

　　第七条规定：依照《土地管理法》的有关规定,收回用地单位的土地使用权的,由原土地登记机关注销土地登记。

　　土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。

　　８．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》

　　９．原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》

　　（二）程序法律依据

　　依据我国的有关法律规定，土地登记、确定土地权属由各级人民政府土地管理部门负责，国家土地行政主管部门负责管理全国土地登记、土地确权工作，直接负有依法规范土地登记工作的责任。我国土地登记的程序法律依据主要有：

　　（１） 原国家土地管理局《土地登记规则》。

　　（２） 原国家土地管理局《土地权属争议处理暂行办法》。

　　二、土地登记发证的程序

　　土地登记发证需要经过土地权利人书面申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书等五个程序。

　　三、土地登记发证的要件：

　　申请土地登记发证需要提供以下材料：

　　1、身份证明：土地登记申请人是单位的，需要提供单位法人证明和法人代表身份证明（单位是企业的，需提供企业营业执照）；土地登记申请人是个人的，需提供个人户口本和身份证。单位或个人委托他人代理的需要有委托书和委托代理人的身份证。

　　2、权属来源证明：

　　（1）各时期政府或主管部门的征拨（使用）土地的批准文件、出让合同或挂牌确认书；

　　（2）因买卖、交换、赠与、继承等取得土地使用权或所有权的，需提交原始取得证明、协议（合同）、司法公证文书等；

　　（3）因历史原因无法提交权属证明的，个人使用者提供户口本，并由四邻签字认可，居委会或村委会开具证明：单位使用者由主管部门开具证明。

　　3、相关票据（出让金、契税、价格调节基金等有关票据）。

　　4 、抵押登记的还需要提供：抵押合同、借款合同、地价评估报告、地上建筑物证明（房产证）等。

　　5、 其它相关材料

　　四、土地登记发证的时限：

　　土地登记发证在宗地达到权属合法、四至清楚、面积准确、符合规划和现行产业政策的前提下，经人民政府批准后，在公告30天无异议后的5个工作日内办结

来源：岳阳市岳阳楼区人民政府网站