一、政策起草的背景及必要性

　　1999年，原国土资源部出台《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号），对租赁范围、方式、租金标准、监管等作了原则性规定。其中明确了国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁；对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金。自上述规定出台后，其他省市陆续出台了规范国有土地租赁的政策办法，但未明确规定国有土地短期租赁的对象及具体管理规则，我市对国有土地短期租赁行为的规范管理也缺乏政策依据。

　　为深化土地管理制度改革，完善国有土地供应管理体系，我市于2018年出台《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号）（以下简称《若干意见》），提出“国有建设用地租赁实行短期租赁和长期租赁。经市政府批准，由社会投资主体组织实施的急需公共服务设施等用地实行短期租赁，以协议方式确定承租人，租赁期限不得超过5年，具体办法由市规划国土主管部门另行制定。”为落实《若干意见》要求，健全我市土地供应管理体系，规范我市国有建设用地短期租赁活动（以下简称“短期租赁”），构建国有建设用地短期租赁申请、审批、使用、监管、收回的全链条管理机制，明确短期租赁管理规则，根据有关法律法规及规章，结合我市实际，我局组织起草了《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）。

　　二、政策起草的亮点

　　（一）明确政策适用范围，解决急需公服设施用地需求

　　《若干意见》规定“经市政府批准，由社会投资主体组织实施的急需公共服务设施等用地实行短期租赁”。在此基础上，《管理办法》明确政策适用于我市国有建设用地，从而确保急需公共服务设施使用的土地权属明晰，确保急需公共服务设施落地。

　　在具体的设施用地类型上，《管理办法》紧密贴合我市现阶段及未来一段时间内城市发展的需要，对适用的社会投资主体实施的急需公共服务设施用地类型予以明确和细化。除此之外，其他类型的急需公共服务设施需短期租赁国有建设用地的，须报市政府批准。此外，考虑到政府投资的急需公共服务设施存在短期租赁国有建设用地的需要，政府投资且符合《管理办法》第二条规定的急需公共服务设施以短期租赁方式供应国有建设用地的，用地申请材料、供应方案及用地报批程序等参照《管理办法》执行。

　　（二）明晰部门职责分工，建立健全短期租赁用地管理体制

　　针对急需公共服务设施短期租赁土地的行为，《管理办法》明确地上设施的管理职能由行业主管部门承担，具体负责社会投资急需公共服务设施项目可行性论证、项目实施主体筛选、项目设计方案审查及用地供应后的行业监管工作；而短期租赁用地的管理职能由市规划和自然资源主管部门及其派出机构承担，市主管部门具体负责政策统筹、系统建设、指导和监督各区短期租赁用地审批工作，派出机构具体负责辖区内短期租赁用地规划研究论证、申请受理、方案拟订、用地报批、报建审批及履约监管、台账建设等工作。通过明确行业主管部门与规划和自然资源部门间的职责分工，有利于建立健全急需公共服务设施及短期租赁用地的管理体制，实现急需公共服务设施项目和短期租赁用地的规范管理。

　　（三）明确租赁规则和审批程序，保障急需公服设施稳妥落地

　　《管理办法》全面构建了我市国有建设用地短期租赁的供应规则体系，明确了租赁方式、租赁条件、建设要求、权利限制等内容。同时，《管理办法》进一步明确了急需公共服务设施短期租赁土地的审批程序，界定了行业主管部门、区政府、规划和自然资源部门的职责分工。《管理办法》对租赁规则和审批程序的明确，将有助于实践中有关管理部门规范开展相关土地供应管理和审批工作。

　　此外，《管理办法》为精简用地审批程序，要求同步开展农转用报批、使用林地审批和供地方案审批工作。以上措施都将显著提高用地审批效率，从而保障急需公共服务设施尽快落地建设、投入使用。

　　（四）完善监管机制，促进土地及地上设施合理利用

　　《管理办法》建立了急需公共服务设施短期租赁土地的监督管理机制，全面涵盖了对短期租赁用地的批后监管、履约监管以及对地上设施的行业监管。其中，明确由各区政府作为短期租赁用地批后监管的责任主体，建立短期租赁用地的监督检查机制；明确由市规划和自然资源主管部门派出机构具体负责辖区内短期租赁用地的履约监管工作，对用地单位违反短期租赁合同约定的，由派出机构责令、监督其限期改正；明确由行业主管部门加强对急需公共服务设施项目建设过程及用地供应后使用情况的审查和监管，确保项目的实施符合相关行业标准。《管理办法》通过上述完善的监管措施，将有利于促进短期租赁用地及地上的急需公共服务设施合理开发利用、建设运营。此外，《管理办法》规范了短期租赁用地收回情形、到期处置程序等内容，旨在实现短期租赁用地从供应至到期的全流程监管，保障土地资源全程有效利用，并通过健全的收回机制及时收回土地，避免国有土地资产流失。

　　【来源：深圳市规划和自然资源局】