租赁土地建设房屋并取得不动产权证的效力认定

　　以下文章来源于山东审判 ，作者赵涛

　　山东审判

　　基本案情

　　被告某武校与原告某村委会于2001年元月1日签订土地租赁合同。双方约定，某村委会将其所有的一块土地租赁给某武校使用。土地面积9.7亩，租赁期限15年，自2001年元月1日起至2015年12月31日止，租赁费每年2900元。被告杜某某作为某武校的法定代表人在合同上签字捺印。2001年1月15日，某武校取得了涉案土地集体土地使用权证，证书编号为东集用（2001）字第XXX号，使用面积6230.5平方米，用途为教育，未载明土地使用期限。后某武校在涉案土地上建设了房屋，并办理了房屋所有权登记。2006年11月3日，东平县人民政府对涉案房屋向杜某某发放了房屋所有权证，证书编号为东房权字第银XXX号。2015年12月31日，合同到期后，经双方协商，被告继续使用土地至2018年，并交纳了使用费用。2018年合同再次到期后，某村委会要求被告返还土地，双方对土地使用发生争议。某村委会诉至东平县人民法院，要求被告返还土地、清除地上附着物，形成本案诉讼。

　　案件焦点

　　原告某村委会要求被告某武校返还土地及清除地上附着物是否有合法依据。

　　法院裁判要旨

　　东平县人民法院经审理认为：某村委会和某武校签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行期间，被告办理了集体土地使用证，并在涉案土地上建设房屋，同时取得了房屋所有权，据此相关法律规定，被告对涉案土地已形成物权。同时某村委会根据双方签订的合同要求对方返还土地，会导致房屋土地的割裂，此举亦违反了物权法关于房地一体、地随房走的原则。在某村委会未提交证据反驳被告建设房屋及办理集体土地使用证的前提下，要求被告返还土地，并清除地上附着物，没有法律依据。

　　东平县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：

　　驳回原告东平县某村民委员会的诉讼请求。

　　某村委会不服一审判决，提出上诉。泰安市中级人民法院审理查明的事实与原审法院一致，泰安市中级人民法院经审理认为：上诉人某村委会与被上诉人某武校于2001年元月1日签订土地租赁合同，将涉案土地租赁给被上诉人某武校使用。在上述租赁合同履行期间，被上诉人某武校于2001年1月15日取得了该涉案土地的集体土地使用权证，在该使用权证书上对使用期限未做注明。被上诉人某武校在该涉案土地上进行了房屋建设行为，并于2006年11月3日取得了东平县房地产管理局颁发的房屋所有权证。综合上述事实，被上诉人某武校对该涉案土地已不仅仅是土地承租方，还是该宗土地物权法意义上的集体土地使用权人并享有建设的房屋的所有权，上诉人某村委会以双方签订的《土地租赁合同》到期为由要求被上诉人返还该涉案土地，不能对抗被上诉人在该涉案土地上已经形成的集体土地使用权、房屋所有权等物权，一审法院对其该请求不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人东平县某村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。

　　泰安市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　法官后语

　　租赁合同在经济社会中普遍存在。按照民法典的相关规定，合同到期后，权利义务终止，当事人需要按照合同约定返还租赁物。由于土地租赁具有特殊性，当事人租赁土地的目的不仅仅是为了使用土地本身，而是通过租赁土地获得土地使用权进行建设。在司法领域中，为了避免土地和房屋人为割裂，致使合法权益无法正常行使，房地一体转移原则在司法审判中，是法官要考虑的一个关键点。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（已失效）第六十条、《中华人民共和国物权法》（已失效）第一百四十七条、《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、三百五十七条、三百九十七条、三百九十八条均反映了房地一体原则。在这种情况下，某武校虽只是租赁某村委会的土地，但其对涉案土地办理了土地使用权证，同时其在土地上建设的房屋，亦获得有关部门颁发的不动产权证。某武校已经在事实和法律上形成了集体土地使用权、房屋所有权等物权。在该集体土地使用权、房屋所有权变更之前，某村委会仅以合同到期为由要求返还土地，不能对抗某武校的物权，应当予以驳回。来源：山东高法