昭通市保障性租赁住房建设和管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为落实城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房主体责任，完善本市住房保障体系，规范保障性租赁住房的建设和管理，促进解决新市民、青年人等群体住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《云南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（云政办发〔2022〕11号），结合实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称保障性租赁住房，是指政府提供土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，面向符合条件的新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务的新市民，包括各行业产业工人、新业态就业人员、教育及医疗卫生等行业新毕业大学生等阶段性住房困难群体，原则上不设收入门槛，限定租赁用途、户型面积和租金标准的保障性住房。

　　保障性租赁住房的筹集主体主要包括政府、企事业单位、村集体（农村集体经济组织）、开发区、工业园区（产业聚焦区）、住房租赁（房地产开发）企业等。

　　第三条 保障性租赁住房建设应当遵循“政府支持、多方参与，供需匹配、属地负责”的原则。符合条件的政策性租赁住房项目统一纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的，不得享受相关配套政策。

　　积极支持专业化规模化的房地产开发企业、住房租赁企业等各类主体参与建设运营管理保障性租赁住房，组建保障性租赁住房的投（融）资、建设、运营管理平台。

　　第四条 市人民政府统筹全市保障性租赁住房工作，市保障性安居工程建设工作领导小组及其办公室（市住建局）对全市保障性租赁住房的重大事项进行协调、指导、督促。

　　市住房和城乡建设局是本市保障性租赁住房行政主管部门。负责牵头制定全市保障性租赁住房政策及相关配套措施；负责牵头编制保障性租赁住房发展规划和年度建设计划；负责督促、指导全市保障性租赁住房相关工作。

　　市发改委、市工信局、市教体局、市公安局、市财政局、市人社局、市自然资源和规划局、市生态环境局、市卫健委、市国资委、市市场监督管理局、市金融办、市政务服务管理局、市公积金管理中心、市税务局、昭通供电局、人行昭通市中心支行、昭通银保监分局等单位，按照各自职能负责相关工作。

　　各县（市、区）要对应成立县级领导小组及办公室，统筹负责辖区内保障性租赁住房房源筹集、信息录入、资格审核、实物租赁、动态管理、档案管理、政策培训等具体工作。

　　第二章 房源筹集

　　第五条 保障性租赁住房建设要突出方便实用、绿色智能、安全可靠，鼓励推广绿色建造方式，采用新能源、新工艺、新技术。户型可以是住宅型，也可以是宿舍型或公寓，建筑面积以不超过70平方米的户型为主，原则上不应少于城市保障性租赁住房筹集总套数的70%。结合城市人才引进和三孩生育政策，可建设少量面积超过70平方米的户型，具体面积由各县（市、区）政府按照保基本的原则合理确定。租赁住房水、电、气、路、通信等市政公用设施要配套齐全，应完成简约、环保的基本装修和房屋设备设施配套，具备“拎包入住”条件。新建项目要合理配套商业服务设施和公共服务设施，商业服务设施建筑面积原则上控制在住宅建筑总面积的30%以下。

　　第六条 认真贯彻落实“人才安居三年行动”，鼓励各县（市、区）按照保障性租赁住房筹集总套数的30%建设人才公寓。

　　第七条 保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有存量土地、各类园区配套用地和适当利用新供应国有建设用地建设及存量闲置房屋改造、改建。按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，支持农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等各类主体按规定建设保障性租赁住房。

　　房源筹集渠道主要包括：

　　1. 村集体（农村集体经济组织）新建、改建和改造；

　　2. 企事业单位自建或与其他市场主体合作建设；

　　3. 各类园区配套新建、改建和改造；

　　4. 住房租赁企业或房地产开发企业等机构新建、收购、改建、改造、配建、长期租赁；

　　5. 政府组织新建、改建、改造和收购社会房源；

　　6. 在满足本地公租房、棚改安置房需求，并稳步扩大保障覆盖面的前提下，部分闲置的公租房和棚改安置房可用作保障性租赁住房；

　　7. 积极探索在城市更新、城市基础设施综合项目等开发中配建保障性租赁住房；通过老旧小区改造、城中村存量房源品质提升、各类园区转型升级等项目多渠道筹措保障性租赁住房。

　　第八条 改造（建）项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位，原则上不得少于30套（间）且总建设面积不少于1200平方米。其中：利用非居住类项目改造（建）为保障性租赁住房的，在改造（建）之前应按规定编制改造（建）方案并按流程提交规委会审查，由自然资源和规划部门对方案进行批复，由住建、环保等部门对结构、消防安全和环保要求等进行审核通过后方可实施；利用居住类房屋改造（建）为保障性租赁住房的，在改造（建）之前应制定改造（建）方案，由住建、环保等部门对结构、消防安全和环保要求等进行审核通过后即可实施。

　　下列情形不得改建为保障性租赁住房：

　　1. 违法违章类存量房屋；

　　2. 不满足结构、消防安全和环保要求的存量房屋；

　　3. 土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的存量房屋；

　　4. 近期列入征收计划的存量房屋；

　　5. 其他经论证禁止改建的情形。

　　第三章 土地支持政策

　　第九条 利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，在符合规划的前提下，农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

　　第十条 在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，报经县（市、区）人民政府同意后，利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房的，可变更土地用途，不补缴土地价款，权属不变，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。对已出让的商业用地或商住混合用地，经县市区自然资源部门研究并报县（市、区）政府同意后，可将商业用地调整一定比例建设保障性租赁住房。对于已经确权的土地，仅部分用于保障性租赁住房建设，在取得保障性租赁住房项目认定书后，经自然资源部门研究同意，可将用于建设保障性租赁住房的土地分割办理国有土地使用权证。

　　第十一条 利用产业园区工业项目配套用地建设保障性租赁住房的，在符合规划、确保安全的前提下，其配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　第十二条 在符合规划原则、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，利用非居住存量闲置房屋（商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等）建设保障性租赁住房的，在改造（建）为保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，权属不变，不补缴土地价款。

　　第十三条 利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的，要按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，保障性租赁住房用地应单列计划、优先安排、应保尽保。在符合规划的前提下，可采取出让、租赁或划拨等方式供应保障性租赁住房用地，其中以出让或租赁方式供应的，出让期限最长不超过70年，租赁期限最长不超过20年。可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。鼓励新建商品住房项目，配建一定比例的保障性租赁住房项目。

　　第四章 资金、补助支持政策

　　第十四条 保障性租赁住房项目在做好前期工作的基础上，可向上争取以下资金支持：

　　1. 上级补助资金，包括中央和省级补助资金；

　　2. 保障性租赁住房专项债券。

　　第十五条 市、县级人民政府结合实际增加财政预算资金安排，用于支持保障性租赁住房建设。

　　第十六条 完善常态化财政资金直达机制，强化对资金分配、使用的跟踪监控，确保项目合规、高效使用补助资金。

　　第五章 金融支持政策

　　第十七条 各银行业金融机构、保险公司等要落实好《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确的金融支持政策，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。落实国家贷款统计制度规定，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

　　第十八条 争取银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投入。鼓励信用增进企业在坚持市场化原则的前提下，积极为符合条件的保障性租赁住房建设运营企业发行债券提供信用增进服务，降低融资成本。支持符合条件的企业依法合规发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。

　　第十九条 支持符合条件的保障性租赁住房开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs ）试点。

　　第二十条 保障性租赁住房承租人可通过提取住房公积金支付租金，探索住房公积金直接划转支付个人保障性租赁住房租金。

　　第二十一条 建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款筹集项目建设资金。

　　第六章 税费减免政策

　　第二十二条 保障性租赁住房建设免收城市基础设施配套费。对符合防空地下室易地建设的项目按照规定减免防空地下室易地建设费。

　　第二十三条 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得《保障性租赁住房项目认定书》后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。符合《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部公告2021年第24号）规定的保障性租赁住房租赁企业，享受有关税收优惠政策。后期政策有调整的，按照调整后的政策执行。

　　第七章 水电气支持政策

　　第二十四条 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　第二十五条 水、电、气供应企业负责要在保障安全的前提下，配合做好新建、改造（建）保障性租赁住房项目配套管网、线路的接入、扩容，保障水、电、气供应和使用安全稳定，并不得收取规定外的其他费用。

　　第八章 审批政策

　　第二十六条 保障性租赁住房项目审批事项原则上不得超出《云南省工程建设项目审批服务事项清单》范围，并根据清单动态压减。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，由县（市、区）人民政府或政府授权地方住建部门组织有关部门联合审查建设方案。

　　第二十七条 保障性租赁住房项目按以下流程审批：

　　1. 提出申请。项目实施主体按照《昭通市保障性租赁住房项目认定指南》所规定的申报材料要求，提供相关资料和项目申请书报项目所在地县市区住建部门。

　　2. 联合审查。县（市、区）住建部门按照相关规定报请县市区人民政府组织召开联合审查会议，并按要求向相关部门发送保障性租赁住房项目建设方案及项目申请书。县（市、区）人民政府或政府授权住建部门组织召开联合审查会，决定是否将其列入保障性租赁住房建设计划或认定项目。

　　3. 发放项目认定书。通过联合审查的项目，出具保障性租赁住房项目认定书；未通过的项目，发放不符合保障性租赁住房项目通知书。本办法第六条第6款须经地方人民政府批准并上报市人民政府同意后，批准市住建局核发保障性租赁住房项目认定书。

　　4. 办理建设手续。建设单位凭项目认定书到项目所在地相关部门办理立项、用地、规划、人防、施工、消防等手续。各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，公布审批“一张表单”，要为取得认定书的保障性租赁住房项目开辟绿色通道，由住建牵头，部门联动，压缩审批时限。要采取优先审批、容缺后补、告知承诺等方式加快办理项目建设手续，构建快速审批流程。采取出具保障性租赁住房认定书方式的，审批时限不超过40个工作日。

　　不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。改造（建）类项目，探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

　　改造（建）类项目如改变原有结构、增加荷载的，需经原设计单位进行复核并经审图机构审查合格方可实施，工程改造竣工验收合格后方可投入使用。

　　第二十八条 根据保障性租赁住房建设方式，办理建设手续时须分类提供不同的材料。

　　新建类项目按国家规定提供报建材料。

　　改建、改造类项目按审批部门要求提供材料。

　　第二十九条 保障性租赁住房的竣工验收，由建设单位负责组织实施，按照《住房城乡建设部关于印发的通知》（建质〔2013〕171号）文件开展验收。满足联合验收条件的，可由建设单位申请联合验收，参照《云南省工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室关于印发云南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作办法（试行）的通知》（云建审改办〔2019〕10号）执行。

　　第九章 其他政策

　　第三十条 保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。

　　第十章 租赁对象、准入条件和申请审核

　　第三十一条 保障性租赁住房租赁对象主要为本市城镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难人员。

　　保障性租赁住房租赁对象原则上以个人为基本申请单位，并应满足以下条件：

　　1. 申请人为新市民的（非本市户籍），须提供身份证、居住证（无居住证的可先行提供暂住登记证明，在承租满半年后提交《云南省居住证》）、就业证明（劳动合同、缴纳社会保险证明、单位证明其中之一，无法提供就业证明的按照承诺制签订能够按期缴纳租金的诚信承诺书）。

　　2. 申请人为青年人的（本市户籍，45周岁（含）以下的成年人）须提供身份证、户口簿、就业证明（劳动合同、缴纳社会保险证明、单位证明其中之一，无法提供就业证明的按照承诺制签订能够按期缴纳租金的诚信承诺书）。

　　3. 租赁对象个人名下在申请保障性租赁住房的房源所在地中心城区无住房或家庭人均住房面积低于25平方米的。

　　4. 租赁对象未享受公租房（廉租房）政策。

　　5. 市内引进人才、退役军人、残疾人等特殊群体未享受公租房政策的，根据申请，优先配租保障性租赁住房。

　　6. 本市易地搬迁群众因人口增长，现有住房不再满足居住要求的，可申请保障性租赁住房。

　　7. 各县（市、区）可结合实际情况自行细化制定租赁对象申报条件；园区配建及企事业单位自建的保障性租赁住房申请条件由各单位自行制定。

　　第三十二条 申请人须通过政府指定窗口，园区、企事业单位指定地点（或线上住房租赁服务管理平台）进行申请，并提供相关材料。保障性租赁住房产权（投资）或经营管理单位须通过线下（或线上住房租赁服务管理平台），对申请人资格自行制定流程、自行审核。

　　第十一章 租赁管理

　　第三十三条 保障性租赁住房由产权（投资）或经营管理单位自行选择租赁方式，自行实施，并及时将租赁人员名单等租赁情况报所在地住房保障部门建档备案，同时推送辖区公安部门。村集体（农村集体经济组织）、住房租赁（房地产开发）企业的租赁数据也须推送当地公安部门。

　　第三十四条 保障性租赁住房承租人应与产权（投资）或经营管理单位签订租赁合同，明确产权所有人（法人）与承租人的权利和义务，承租期间须遵守房屋使用安全规定及租赁合同相关约定。

　　第三十五条保障性租赁住房租赁合同单次签订不超过3年；合同期满，经审查符合条件的，可以续租。

　　第十二章 租金管理

　　第三十六条 保障性租赁住房租金接受政府指导，按照“租户可负担、企业可持续”，须低于同地段同品质市场租赁住房租金，最高不超过90%的原则，建立保障性租赁住房租金确定机制。保障性租赁住房租金以单套（间）建筑面积计算。

　　第三十七条 向社会出租的保障性租赁住房的租金由保障性租赁住房所有权人委托有资质的第三方评估机构，对单个保障性租赁住房项目的市场租赁住房租金进行评估，再根据评估结果拟订租金标准，报县（市、区）住房保障部门备案后执行。园区及企事业单位自建的保障性租赁住房，由产权（投资）或经营管理单位按照租金定价原则自行确定并报县市区住保部门备案。保障性租赁住房租金实行动态管理，并适时向社会公布。

　　第十三章 退出管理

　　第三十八条 通过购买、获赠、继承、租赁公租房（廉租房）等各种方式在申请保障性租赁住房的房源所在城区拥有住房且家庭人均面积大于25平方米的，可给予6个月过渡期；在过渡期后未退出保障性租赁住房的，采取按市场价收取租金。承租人自然死亡的，自动退出所承租的保障性租赁住房。

　　第三十九条 保障性租赁住房的退出管理办法，由各县（市、区）住保部门或其产权（投资）或经营管理单位结合实际自行制定、实施。

　　第十四章 监督管理

　　第四十条 各县（市、区）住建部门要加强对保障性租赁住房的建设监管，将其纳入工程建设质量安全和消防安全监管，并作为监督检查的重点。

　　第四十一条 保障性租赁住房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收，工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。存量房屋改造（建）前应对房屋安全性能进行鉴定，改造（建）方案必须满足安全使用要求。严格落实项目建设工程质量、安全首要责任和主体责任。

　　第四十二条 各县（市、区）住房保障部门应加强指导、检查和督促保障性租赁住房房源使用安全管理工作。

　　保障性租赁住房房屋所有权人为房屋使用安全责任人，房屋使用安全责任人可以与承租人就房屋使用安全责任等事项进行约定，由承租人承担相应的房屋使用安全责任。

　　第四十三条 建立健全保障性租赁住房市场联合监督机制，对市场运营主体实施负面清单管理。探索保障性租赁住房信用体系建设，建立健全保障性租赁住房运营主体和保障对象信用档案。

　　第四十四条 保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

　　第四十五条 严格房地产经纪机构和经纪人员的管理，严禁有关机构或个人为保障性租赁住房提供转租、出售等经纪业务。

　　第十五章 附 则

　　第四十六条 新建的保障性租赁住房项目，建设单位应当在竣工验收合格之日起60日内，申请办理不动产登记相关手续。产权应整体确权，由不动产登记部门在房屋所有权证上注明“保障性租赁住房”字样及用地性质，不得销售或变相销售。

　　第四十七条 新建、配建保障性租赁住房项目原则上不允许退出；存量房屋改建、改造类项目在运营不少于8年后可退出保障房序列，恢复原有房屋性质和用途，作为保障性租赁住房期间享受的水、电、气优惠政策同步取消。运营期自项目投入运营日起计算。

　　第四十八条 产权（投资）或经营管理单位运营保障性租赁住房期限未满，无正当理由（或未经批准）退出或无正当理由（或未经批准）中止租赁合同的，取消其相关优惠政策，并退回所获得保障性租赁住房建设补助资金，发改、住建、自然资源规划等行业主管部门依法处理。相关项目期限未满期间，不允许办理改建（不限于改建）等手续。

　　运营保障性租赁住房期限已满退出保障性租赁住房序列的，应提前发布退出公示公告，并依法依规完成解除承租对象租赁合同事宜。公示公告无异议的，应向项目所在地县市区住建部门申请，经住建部门审核符合条件的在7个工作日内出具同意退出保障性租赁住房项目的文件，并抄送县市区发改、财政、税务等单位，以及供水、供电、供气等企业，取消其作为保障性租赁住房期间享受的水电气等优惠政策。

　　第四十九条 因住房租赁企业（房地产开发企业）合并、重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生效法律文书等涉及处置保障性租赁住房运营权转让的，按照有关法律法规规定办理。但尚在运营期限内的，受让人不得改变保障性租赁住房的用途，并应当继续用于租赁经营。

　　第五十条 各县（市、区）可结合本地实际，参照本办法另行制定实施办法或细则。

　　第五十一条 若上级政策或配套政策有变动、调整，本办法相关内容，依照变更执行。

　　第五十二条 本办法自2022年8月20日施行。

　　来源：新浪网     作者 指尖上的昭通