金堂县国有工业用地先租后让管理办法（试行）

　　第一条（目的和依据） 为推进以产出为导向的土地资源配置制度改革，提高工业用地利用效率，根据《成都市人民政府办公厅关于印发成都市耕地保护专项整治行动方案的通知》（成办函〔2022〕42号）、《成都市国土资源局 成都市经济和信息化委员会关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》（成国土资规〔2017〕2号）、《成都市国土资源局 成都市经济和信息化委员会关于印发进一步加强成都市工业项目用地准入管理的实施办法的通知》（成国土资规〔2018〕1号）等相关法律、法规及政策规定，结合我县实际，制订本办法。

　　第二条（定义及适用范围） 本办法所称工业用地先租后让，是指政府对已取得征地批文且征后实施完毕的国有工业用地设定一定期限租赁期，按照招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人后签订《国有建设用地使用权先租后让合同（租赁合同）》（以下简称土地租赁合同），由土地使用权人进行开发建设和产业运营，待租赁期满且产业项目达到约定的投达产要求后，依法按程序签订《国有建设用地使用权先租后让合同（出让合同）》（以下简称土地出让合同）的土地供应方式。新增项目单宗先租后让国有工业用地原则上不超过150亩。金堂县域范围内的国有工业用地需要采取先租后让方式供应时，适用本办法；功能区（园区）内集体建设用地用于工业项目的，需要采取先租后让方式供应时，可参照本办法。

　　第三条（管理职责） 根据国家、四川省、成都市和金堂县工业用地管理的相关规定，县规划和自然资源局、县经信局、功能区（园区）管委会等部门按照规定依法履职。县政府负责县域内工业用地先租后让的组织协调、统筹决策和实施管理。县投促局在产业项目招引时，应广泛宣传并优先推广工业用地先租后让。县经信局牵头，会同各功能区（园区）管委会、县财政局、县规划和自然资源局、县投促局、县税务局、各镇（街道）等部门，根据成都市产业功能区准入文件要求，负责对拟落地工业项目核提产业准入要求、土地租赁期限、租赁转出让的条件等事项。县规划和自然资源局负责组织实施先租后让工业用地的土地供应、供后监管、租赁转出让手续办理、土地使用权收回等工作。功能区（园区）管委会在工业用地成交后的5个工作日内，与土地竞得人签订《工业用地先租后让履约协议书》（以下简称履约协议），约定应达到的准入指标、开竣工时间及违约责任（含地上附着物处置条款）等。

　　第四条（土地租让年限） 存量项目工业用地先租后让的租赁年限一般为4年，新增项目工业用地先租后让的租赁年限最高不超过6年。具体地块的租赁年限，由县经信局牵头，根据需引入的产业项目投达产所需时间，在土地供应前明确。实行长期出让的工业用地，租赁和出让年限合计不得超过50年；实行短期出让的工业用地，租赁和出让年限合计不得超过20年。

　　第五条（土地租让价格） 县规划和自然资源局根据拟供应工业用地在规划条件和租让总年期下的出让价格评估结果，综合考虑金堂县工业用地指导价、基准地价、土地市场情况等因素，报县土地管理委员会集体研究土地供应起始价，并报县政府决定。

　　先租后让工业用地竞买保证金为土地供应起始总价除以租让总年期再乘以租赁年限，成交后竞买保证金转为土地租金。先租后让工业用地土地成交价通过招标、拍卖、挂牌方式最终确定，年土地租金等于租让总年期下的土地成交总价款除以租让总年限。若溢价成交的，土地承租人需在签订土地租赁合同后30日内，按照约定的租赁年限一次性补齐土地租金。租赁转出让时应缴纳的土地价款等于租让总年期下的土地成交总价款减去已缴纳的租金。

　　第六条（租赁转出让的条件） 先租后让工业用地供应前，县经信局牵头，会同相关部门根据产业项目情况，明确租赁土地转为出让土地应达到的产业项目投入、产出、税收等投达产要求及规划、建设条件要求，一并纳入土地供应方案。

　　第七条（土地供应方式和程序） 先租后让工业用地的供应方式和程序，按国家、四川省、成都市和金堂县工业用地管理相关规定执行。县规划和自然资源局应明确申请租赁转出让的申请要件、办理流程和时间要求，应将其与本办法关于租赁期间的建设开发、租赁转出让程序、租赁合同到期、收回土地和后续处置、开竣工、投产管理、闲置土地处置、登记管理、转让、出租和抵押管理等先租后让的具体要求，纳入土地供应方案、土地招拍挂文件、履约协议书和土地租赁合同。

　　第八条（租赁期间的建设开发） 先租后让工业用地的竞得人或中标人签订租赁合同并支付土地租金后，应依法及时办理不动产登记，并持土地租赁合同和不动产权证书办理项目核准（备案）、规划许可、建筑施工许可等行政许可手续后方可实施开发建设，竣工时应依法及时办理建设工程竣工验收备案等手续。

　　第九条（租赁转出让的程序） 土地租赁期间，租赁土地上的产业项目达到土地租赁合同约定的投达产要求的，土地承租人应在土地租赁年限届满3个月前，持产业项目投达产指标证明材料，向县经信局申请投达产认定；县经信局会同相关部门在20个工作日内审核确认产业项目的投达产等情况是否符合土地租赁合同、履约协议等约定，并出具书面认定意见；土地承租人凭县经信局出具的符合履约协议约定投达产要求的认定意见，向县规划和自然资源局申请土地租赁转出让，县规划和自然资源局在30个工作日内报县土地管理委员会审议并报县政府批准后，按程序与土地承租人签订土地出让合同。

　　第十条（租赁合同到期、收回土地和后续处置） 土地租赁年限届满3个月前，由功能区（园区）管委会函告土地承租人租赁合同即将到期相关事宜。土地租赁年限届满，出现以下情况时，县规划和自然资源局根据土地租赁合同约定，终止土地租赁合同，向土地承租人发出终止租赁合同通知书，无偿收回土地使用权：（1）土地承租人未按照规定期限提出租赁转出让申请的，视为放弃租赁转出让权利；（2）产业项目经县经信局会同相关部门认定没有达到土地租赁合同、履约协议等约定的投达产等要求的。功能区（园区）管委会牵头，会同县规划和自然资源局等相关单位按照土地租赁合同、履约协议书约定以及终止租赁合同通知书实施收地。为便于后续处置，功能区（园区）管委会应将以下处置措施纳入履约协议书：①对于存量项目工业用地，与土地承租人共同选定有资质的估价机构，对租赁土地范围内建构筑物残值进行评估，根据评估结果依法按程序给予补偿；②对于新增项目工业用地，由土地承租人按照协议约定限期自行拆除租赁土地范围内的建构筑物并自行搬离。相关项目协议中就租赁范围内的建筑物处置另有约定的，按约定处理。

　　土地租赁年限届满，土地承租人收到终止租赁合同通知书后3个月内，仍未退出租赁土地的，县规划和自然资源局依法依约进行处置。

　　第十一条（开竣工、投产管理） 功能区（园区）管委会应在履约协议中约定项目开工、竣工、投产环节的履约保证金，履约保证金额度为工业用地土地成交价款的10%（若上级另有文件规定，按上级文件执行），由功能区（园区）管委会收取。土地承租人未能按照履约协议中约定时间开工、竣工、投产的，履约保证金可按照协议约定不予退回；违约情况严重的，功能区（园区）管委会可以依法依约解除履约协议，由县规划和自然资源局依法依约解除土地租赁合同、无偿收回租赁土地使用权。

　　第十二条（闲置土地处置） 租赁期间，宗地构成闲置的，县规划和自然资源局等相关部门按照闲置土地处置有关法律、法规及政策规定进行处理。

　　第十三条（登记管理） 先租后让的工业用地，在租赁期间，土地承租人按租赁合同约定缴付土地租金并取得功能区（园区）管委会依据投资协议出具的审查意见后，可申请办理不动产登记，县不动产登记中心应在证书上注明土地租赁年限。租赁土地转为出让土地并取得功能区（园区）管委会审查同意意见后，土地承租人应及时申请办理不动产变更登记，县不动产登记中心应在证书上注明土地使用权剩余年限。

　　第十四条（转让、出租和抵押管理） 先租后让的工业用地，在租赁期间，根据土地租赁合同约定，土地承租人不得转让、出租土地使用权及地上建筑物、构筑物，依法抵押土地使用权及地上建筑物、构筑物前应取得功能区（园区）管委会书面同意，应按土地租赁合同约定执行；根据标准化厂房项目土地租赁合同约定，项目厂房在租赁期间不得转让，可以出租，出租年限不得超过租赁合同约定的土地租赁年限，应按土地租赁合同约定执行。

　　在出让期间，土地使用权及地上建筑物、构筑物的转让、出租、抵押按国家、四川省、成都市和金堂县工业用地管理相关规定执行。

　　第十五条（解释权） 本办法由金堂县规划和自然资源局负责解释。试行期间，若上级出台关于国有工业用地先租后让的新规定，则从其规定。

　　第十六条（施行日期） 本办法自2022年9月10日起施行，有效期2年。来源：金堂县人民政府网站