短期租赁过渡性开发 合理利用预留闲置土地

　　长沙晚报2月5日讯（全媒体记者 陈焕明）在马栏山视频文创产业园鸭子铺路以南、浏阳河以北，一片低矮的建筑特别引人注目。这里是马栏山园区于2018年首试以1.5级土地开发模式建设的马栏山创智园项目。日前，马栏山视频文创产业园管委会、市资规局、市住建局联合印发《马栏山视频文创产业园土地1.5级开发项目用地、规划、建设暂行管理办法》（以下简称《办法》）。这意味着长沙在马栏山园区创新推出“1.5级”土地开发模式，将基础设施完备、潜在价值较高的地块，短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，项目到期退出，实现土地集约节约利用，珍惜利用土地价值，形成滚动开发的土地供应新模式。

　　减少时间成本，为产业发展赢得时间

　　从昔日长沙最大的“城中村”，蜕变成如今的视频文创产业园，“马栏山速度”令人惊叹。2015年，长沙市腾笼换鸟，启动“史上最大规模的拆违”，马栏山腾挪土地4300余亩。省委省政府、市委市政府高瞻远瞩，提出“不做房产做文产”，将马栏山打造成享誉世界的“中国V谷”。

　　马栏山眼下已是一片发展的热土，累计引进企业3400多家，90多家头部企业抢滩入驻，实现重大项目投资310亿元。去年园区预计实现企业营业收入610亿元，同比增长17%；实现税收33.18亿元，同比增长10%。

　　什么是“土地1.5级开发”？记者了解到，1.5级土地开发模式是政府在一级开发和二级开发之间，以租赁的形式盘活已储备但需要预留的发展用地，达到解决远景规划与近期开发诉求矛盾的目的。

　　具体而言，是指为长远发展留弹性、为战略发展留机遇、为转型升级留契机、为优化功能留空间的战略留白，用好用活园区土地，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，将基础设施完备、潜在价值较高的地块，租赁给承租人进行过渡性开发利用，待租赁期满后按约定收回土地，并按远景规划实施。

　　“相较一级开发与二级开发联动的方式，土地1.5级开发在土地租赁权取得方式上更加灵活，在建筑成本上更低，后续利用上也更加方便。该种模式可以减少时间成本，为产业发展赢得时间。”市政府副秘书长张跃先介绍，与临时建筑不同，1.5级土地开发模式的建设项目在建筑结构和造型上更加灵活多样，在功能组合上更加丰富，除公益性和临时性用途外还可容纳经营性的产业功能，在存续期限上弹性更大。

　　地块不得用于经营性房地产开发

　　土地资源高质量利用，是产业高质量发展的基础。土地1.5级开发项目准入方面，《办法》明确，项目不得违反土地利用总体规划和城市总体规划；不得影响所在地区近期建设规划的实施；应符合园区产业政策，鼓励发展提供高品质服务和优质环境、加快高端产业与高层次人才集聚和相关配套服务的项目。租赁的土地必须是手续完善的国有建设用地；权属清晰合法、面积准确、无争议；涉及违法用地的，已依法作出处理。

　　同时规定，地块不得用于经营性房地产开发；项目建设用地性质应符合规划要求，项目容积率不得超过1.5，且原则上不得建设高层建筑。为降低对土地二次开发的影响，控制拆迁成本，建筑形式鼓励采用模块化、装配式等建筑模式，原则上不得修建地下室。

　　在办理程序上，经市政府审定批复同意准入的土地1.5级开发项目，允许通过土地租赁形式供应土地，参照一般建设项目的流程办理报建许可手续。土地1.5级开发项目参照市级重大项目审批“绿色通道”办理。各职能部门在办理项目建设审批手续时，一律采取“并联审批、快审快办、限时办结”的办法，提高速度，压缩时间，支持项目加快前期工作的办理。

　　《办法》明确，国有土地租赁，根据规划条件确定的土地使用性质，采用不同的方式。公共管理与公共服务、科研用地可依法采用协议方式租赁，工业等经营性用地采用招标、拍卖、挂牌的方式租赁。

　　创智园首试1.5级开发，年产值逾15亿元

　　记者了解到，马栏山创智园项目占地50亩，包含6栋单体建筑，总建筑面积2.8万平方米，涵盖办公、综合配套、影棚、新品发布等多种功能。项目全部采用装配式建筑，以每7天一层的速度，186天竣工运营，快速聚集30余家企业、2000余人进驻办公，年产值超过15亿元，税收超过1.5亿元，实现多方共赢。

　　“推行土地1.5级开发，从规划层面上，可以实现当前利用与长远管控的结合。政府将土地使用权以租赁方式短期出租给用地单位，产权依然属于政府，在租赁时限内，由用地单位实施投资、建设、运营、管理，待租赁期满，土地使用权移交给政府。”张跃先说，在土地资源处置层面上，实现了闲置土地与资源价值的合理转化；在城市品质风貌层面上，可以消除批而未供闲置土地的斑点，形成产业集聚和规模效应，实现城市斑点与亮点的合理切换。

　　根据《办法》，租赁土地严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，严禁变相开发经营性房地产；涉及行政处罚的，由有关行政主管部门依法给予行政处罚。租赁期限届满，承租人须自行拆除并恢复原状，费用由承租人承担。承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建筑物、构筑物的，园区管委会可以按照约定拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并清场，相关费用由承租人承担。租赁土地上拆除的建筑物、构筑物不予补偿。来源：长沙晚报