各村、企事业单位，机关各科室：

　　为进一步完善和规范菊园新区农村集体房屋和土地出租管理工作，切实提高集体资产、资源的利用效率和产出效益，根据嘉定区《关于加强农村集体房屋和土地出租管理的指导意见》（嘉委发〔2013〕12号）、《嘉定区规范土地流转和工商资本租赁农地监管办法》（嘉府发〔2015〕63号）的文件精神，结合菊园新区实际情况，制定本办法。

　　一、指导思想

　　认真贯彻落实中央、市委和区委有关增加农民收入、规范集体房屋和土地出租管理、加强对工商资本租赁农用土地的监管的文件精神，不断优化土地资源配置，提高农村集体土地、房屋的整体利用效率，提升集体资产、资源的管理效益和质量，保护农民权益不受损害，保证土地用途不发生改变，促进新区集体经济的健康持续稳定发展。

　　二、管理范围

　　1．土地是指在2004年实行镇保后，土地经营权流转至新区的农村集体土地，含农业用地和非农业用地。

　　2．农村集体房屋是指由农村集体经济组织投资或参与投资经营的，用于各类经营活动、公益事业或社会管理的各类房屋资产。

　　三、管理体系

　　1．农业用地。新区委托上海菊园风和农业发展有限公司进行日常经营管理。菊园新区农村办公室负责日常业务监管。

　　2．非农用地。新区委托各行政村进行日常经营和管理工作。

　　3．房屋物业。由各房屋物业所有权单位进行日常经营和管理工作。

　　四、管理机构

　　1．菊园新区集体资产管理委员会。负责新区集体房屋和土地租赁政策的制定，重大事项的商议决定等。资产办负责日常事务处理。

　　2．成立农地承租资格评审小组。由管委会副主任陈烨担任评审小组组长，成员单位由规土所、农办、资产办、财经科、纪工委、财政所、土地所在村组成，负责对农地承租资格进行评审。资产办负责日常事务处理。

　　五、管理责任

　　（一）农业用地

　　1．农村工作办公室。牵头负责对租赁农地进行资格审查，并承担租赁农地监管和服务工作，发现违反合同约定违法违规搭建等行为要及时采取措施阻止并恢复，对于不予理睬且继续违法违规搭建的要积极配合规土所进行查处。

　　2．上海菊园风和农业发展有限公司。负责农业用地的日常管理和服务工作，包括负责拟定农业土地经营管理方案、负责种农业用地的具体经营管理工作、签订农业用地土地承租合同、负责农业用地土地租金的收缴工作并足额上缴财政，发现违法违规搭建等行为要及时阻止，并及时上报农村工作办公室。

　　3．规土所。编制土地利用规划；建立健全土地详细信息台账；动态掌握土地使用及变更情况；对租赁农地进行资格审查；对“非农化”情况进行监督；加强日常巡视，及时查处违法违规搭建等行为。

　　4．资产办。对农地承租资格进行审查；负责制定集体资产、资源的各项管理制度；负责定期拟定农业用地租赁指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后发布；建立健全农用土地出租合同台账；对农地合同执行情况进行监管。

　　5．财政所。负责对农村工作办公室租金收缴情况进行监督，并督促风和农业公司将租金及时上缴财政，并按照收益分配制度进行分配。

　　6．财经科。对农地承租资格进行审查。

　　7．纪工委。对农地承租资格进行审查，对违纪行为进行查处。

　　8．司法所。出现纠纷配合农办、规土所进行司法调解。

　　9．各村。对农地承租资格进行审查。协助规土所核定土地信息，协助规土所、农村工作办公室遏制违章建筑，对发现的问题及时上报规土所，并采取相应的措施予以制止。

　　（二）非农用地

　　1．各村。负责制订所在村非农土地经营管理制度和经营计划；做好非农土地出租前各项审核工作；负责签订非农业土地出租合同；建立健全非农土地出租合同台账；做好非农土地租金的收缴及时足额上缴新区财政工作；承担非农地监管和服务工作，发现合同约定违法违规搭建等行为要及时采取措施阻止，对于不予理睬且继续违法违规搭建要积极配合规土所进行查处。

　　2．规土所。编制土地利用规划；建立健全土地详细信息台账；动态掌握土地使用及变更情况；加强日常巡视，及时查处违法违规搭建等行为。

　　3．资产办。负责制定集体资产、资源的各项管理制度；负责定期拟定非农用地租赁指导价，报集体资产管理委员会讨论同意后发布；建立健全非农用地出租合同台账；对非农用地合同执行情况进行监管和考核。

　　4．财政所。负责对各村租金收缴情况进行监督，并督促各村将租金及时足额上缴财政，并按照收益分配制度进行分配。

　　5．司法所。出现纠纷配合各村进行司法调解。

　　（三）房屋物业

　　1．各村。负责对其所有房屋物业进行日常管理，并按照相关要求对外签署租赁合同和执行；建立健全合同台账。承担监管职责，发现合同约定违法违规搭建等行为要及时采取措施阻止，对于不予理睬且继续违法违规搭建要积极配合规土所、城管中队进行查处。

　　2．各直属公司。负责对其所有房屋物业进行日常管理，并按照相关要求对外签署租赁合同和执行；建立健全合同台账。承担监管职责，发现合同约定违法违规搭建等行为要及时采取措施阻止，对于不予理睬且继续违法违规搭建要积极配合规土所、城管中队进行查处。

　　3．资产办。负责制定集体资产、资源的各项管理制度；负责定期拟定房屋物业租赁指导价，经集体资产管理委员会讨论通过后发布；建立健全房屋物业出租合同台账；对合同执行情况进行监管和考核。

　　4．规土所。加强日常巡视，及时查处农村地区违法违规搭建等行为。

　　5．城管中队。加强日常巡视，及时查处城市地区违法违规搭建等行为。

　　6．司法所。出现纠纷配合各村、直属公司进行司法调解。

　　六、管理办法

　　（一）农业用地

　　1．价格指导价制度。原则上按市场价操作，对明显低于市场价的出租项目要予以调整，并报新区资产办审核备案。新区资产办定期根据区发布的土地流转指导价，结合新区情况，拟定菊园新区农业土地租赁指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后发布，凡低于指导价的要予以调整。

　　2．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，报新区资产办，经集体资产管理委员会讨论通过后签定。粮食作物土地租赁期限最长不得超过3年，蔬菜、花卉、果树、水产养殖土地租赁期限最长不得超过5年。经营好的，可以优先续签。对于已经纳入土地储备、计划开发的，一律不准签订合同。

　　3．租赁面积限制。对租赁农地面积进行上限控制，种粮、蔬菜不得超过150亩，其他不得超过200亩。首次不得超过上限，若经营好，经区农经站批准同意后可以进一步扩大。

　　4．用途限制制度。坚持农地农用，承租方租赁农地只能搞农业，杜绝农地“非农化”“非粮化”倾向，不得改变土地集体所有性质，不得将农用地作为非农用途或者转为建设用地，不得擅自改变合同生产用途，不得进行破坏土壤地力的掠夺性生产性经营活动，不得在城市建设规划范围内擅自长期流转土地，不得损害农民土地承包权益，不得撂荒或长期闲置。

　　5．合同文本统一制。租赁合同采用统一文本，根据农用土地经营合同文本签订，同时必须附流转土地位置图。

　　6．承租资格会审制。新区组成承租资格审查小组，在农业用地土地租赁合同在签订前，需要报审查小组进行会审，审查小组应在接受申请之日起10个工作日提出审查意见，审查未通过的，应以书面形式告知申报单位。土地租赁资格会审制度实施细则由评审小组制定。

　　7．签订程序规范。租赁合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→资格会审→集体资产管理委员会讨论→签订正式合同→资产办备案→新区档案室归档。

　　8．租金预付制度。租赁土地执行租金预付制度，受让方自土地流转合同签订生效之日起10内，预付首年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

　　9．保障金制度。农业用地租赁单位要在签订合同时，向新区财政所预交一年租金作为风险保障金，租赁期满后，按照合同约定恢复土地原状，且双方无异议的可申请退还保障金。

　　如发生以下情况：（1）当承租方未足额支付土地租金的，新区财政可以风险保障金抵租金，不足部分依法追缴到位；（2）无法恢复土地原状的，由规土所根据土地损坏程度扣款；（3）对确因经营困难而无力经营的，双方协商终止合同，农村工作办公室负责及时收回土地，无法协商的可以通过行政或司法途径解除合同，并按照合同约定及时将土地收回，未支付的租金可以在风险保障金中抵扣。

　　10．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

　　11．档案管理制度。农村工作办公室和资产办分别要做好基础档案管理，将农地租赁资格审查表、签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

　　（二）非农用地

　　1．价格指导价制度。原则上按市场价操作，对明显低于市场价的出租项目要予以调整，并报新区资产办审核备案。新区资产办定期根据区发布的租赁价格指导价，结合新区情况，拟定菊园新区非农用地租赁指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后发布，凡低于指导价的要予以调整。

　　2．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，报新区资产办，经集体资产管理委员会讨论通过后签定。经营好的，可以优先续签。对于已经纳入土地储备、计划开发的，一律不准签订合同。

　　3．合同文本统一制。租赁合同采用统一文本，根据非农用地租赁合同文本签订，同时必须附租赁土地位置图。

　　4．签订程序规范。租赁合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→村班子会讨论→集体资产管理委员会讨论→签订正式合同→资产办备案→纳入三资监管平台监管→新区档案室归档。

　　5．租金预付制度。租赁土地执行租金预付制度，受让方自土地租赁合同签订生效之日起10内，预付全年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

　　6．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

　　7．档案管理制度。各相关单位和新区资产办分别要做好基础档案管理，将农地审查表、签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

　　（三）房屋物业

　　1．价格指导价制度。集体房屋出租原则上按市场价操作，对明显低于市场价的出租项目要予以调整，并报新区资产办审核备案。新区资产办定期根据区发布的租赁价格指导价，结合新区情况，拟定菊园新区房屋物业指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后发布，凡低于指导价的要予以调整。

　　2．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，报新区资产办，经集体资产管理委员会讨论通过后签定。经营好的，可以优先续签。对于已经纳入土地储备、计划开发的，一律不准签订合同。

　　3．合同文本统一制。根据房屋物业租赁合同示范文本签订。

　　4．签订程序规范。租赁合同的签订，必须严格按照合同审批制度执行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→班子会讨论→集体资产管理委员会讨论→签订正式合同→资产办备案→纳入三资监管平台监管→新区档案室归档。

　　5．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

　　6．档案管理制度。各村、直属公司和资产办分别要做好基础档案管理，将审批表、签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

　　七、监督制度

　　1．合同备案制。所有租赁合同签订后需报新区资产办备案。种粮、蔬菜外的合同以及首次超过租赁面积的需报区农委备案。

　　2．信息化监管制。集体建设用地和物业租赁合同在签订后录入三资监管平台，进行信息化监管。

　　3．日常巡查制度。规土所、农办、各村、各房屋所有权单位要建立日常巡查制度，对擅自改变农地性质、用途和损害农民权益、搭建违法违章建筑、破坏集体房屋结构的行为要及时指导纠偏、制止、处理。

　　4．责任追究制度。对擅自改变农地用途、严重破坏或污染租赁农地、违法违规搭建等行为，一经发生，责令限期改正，并依法追究相关责任。各相关职能部门、具体经营管理单位要切实履行好职责、依法行政、廉洁自律，对于出现管理中失职渎职或者滥用职权的，由新区纪工委依法依规进行处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　5．绩效考核制度。土地、房屋租赁经营情况列入对各村、各公司、各职能部门的绩效考核内容。

　　八、收益分配

　　土地收益由风和公司、各村每年定期上缴财政，年终由财政所进行清算。财政所将土地租赁收益的50%分配给村、农业用地收益的30%给风和公司作为工作补贴，其余留存财政。

　　九、纠纷处理

　　土地、房屋在经营租赁过程中出现纠纷，由各出租经营管理单位会同信访办、司法所、规土所进行处理。

　　十、附则

　　本办法自发布之日起执行，有效期5年。如上级出台新规定，按新规定执行。来源：上海嘉定区人民政府网站