擅自改变土地用途无效！北京法院发布涉耕地保护五案例

　　案例1：构成通谋虚伪行为，伪装行为无效，隐藏行为因合意将农用地用于非农建设，改变土地用途，亦为无效。

　　某公司与梁某签订《承包合同》，约定将位于北京市郊区的一座温室及棚间土地租赁给梁某使用。双方约定梁某在不违背政府政策、法律的前提下，有权决定种养殖项目，但严禁违法建筑。后，当地镇政府向某公司出具限期拆除通知，记载工作组发现案涉土地存在违法占地、违规建设等情况并责令拆除涉及的房屋及硬化地面等违规设施。当地村委会向某公司及承租户出具《公告》，记载其对违法违规设施采取相应维权措施并进行了拆改。经法院现场勘验，案涉大棚被拆除部分主要为操作间外墙外搭、护墙、大棚外土地硬化，部分大棚内存在土地硬化。另查，《中国房地产报》刊载文章记载该公司销售人员对以客户身份的记者介绍可以在大棚内加盖房屋、进行装修和铺地砖等。

　　法院认为，首先，梁某自认其承包涉案大棚的真实目的为休闲居住，梁某将承包涉案大棚用于生活居住的内心目的，通过明确约定其承包涉案大棚用于种养殖项目的《承包合同》表现于外部，表示行为与内心目的不一致。其次，该公司存在可以在大棚内加盖房屋、装修和铺地砖等与生活居住有关的宣传销售行为，梁某亦自认承包涉案大棚的真实目的为用于生活居住，但双方所签《承包合同》未约定梁某承包涉案大棚用于生活居住，而是约定承包涉案大棚用以种养殖项目，双方当事人具有虚伪故意。再次，该公司宣传涉案大棚可用以生活居住，梁某承包涉案大棚的真实目的亦为生活居住，该公司对此是明知的，双方签订《承包合同》时对梁某装修改建案涉大棚用于生活居住达成了合意，存在通谋行为。基于此，双方行为构成通谋虚伪行为。根据法律规定，伪装行为即《承包合同》无效；因案涉土地地类为农用地，在未办理农用地转用审批手续的情况下，双方合意将农用地用于非农建设，隐藏行为亦为无效。

　　案例2：出租人与承租人合意改变土地用途的，合同无效。

　　李某与卓某签订租赁合同，约定李某同意将土地及其所有地上物出租给卓某。其中，土地用途：种植树木；租赁期限15年，该农庄的租金首年为20万元。卓某有权按照合同约定的用途和期限依法利用和经营所承租的土地，享有承租土地及地上物的经营权、收益权，享有农庄里卓某新增种植所有树木的所有权。

　　某镇农业服务中心向卓某发送记载为关于规范设施农业用地的通知：“您所承包种植的日光温室内存在种植树木的情况。经查，该地块土地性质为基本农田，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。请您自收到此通知书之日起于七日内自行整改完毕，恢复耕种。”

　　卓某起诉要求李某赔偿其所有投入成本。法院认为，我国《土地管理法》第三十七条第三款规定：禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。案涉土地系基本农田，而双方签订协议约定土地用途为种植树木，即双方合意将基本农田用于种植树木，违反法律效力性强制性规定，案涉租赁合同应为无效。双方签订租赁合同时，李某已向卓某出示其与村委会签订的合同，对于土地状况并未故意隐瞒。卓某具有一定的经营经验，且未就其经营事项能否开展进行核实，对于合同无效存在过错，现卓某主张的投入损失系其上述过错所致，应由其自身承担该部分损失。

　　案例3：承租人擅自改变土地用途，导致合同目的无法实现的，出租人有权解除合同。

　　孟某与郑某签订《农业大棚合作协议》，约定孟某将所承包土地出租给郑某，用于建设农业大棚和经营。土地交付后，郑某投资建设了非农业大棚。后，当地镇政府认定在案涉土地上建设房屋违反了《北京市城乡规划条例》并责令拆除。孟某通知郑某由于其私自建设非农业大棚的建筑，致使当地镇政府认定建筑为违建并予拆除，且郑某未从事农业生产也未投资兴建农业大棚和经营，合同目的无法实现，要求解除合同。经询问，双方当事人均认可案涉土地现处于闲置状态。

　　法院认为，孟某与郑某签订的《农业大棚合作协议》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因郑某在案涉土地上投资建设的相关建筑被当地镇政府认定为违法建筑予以拆除，且郑某提交的证据不足以证明其依约在案涉土地建设并经营农业大棚，致使案涉土地处于闲置状态，郑某存在违约行为，并结合郑某在孟某催告后仍未履行主要义务的事实，法院认定郑某的违约行为致使《农业大棚合作协议》的目的无法实现，确认《农业大棚合作协议》应予解除。

　　案例4：承租人在农用地堆放建筑渣土及生活垃圾，给土地造成严重损害的，出租人有权解除土地租赁合同。

　　刘某与某经济合作社签订《农村集体出租土地合同书》，约定刘某租赁村南土地，土地类型为一般农用地，承租土地用途为耕种养殖。承租方义务包括依法保护和合理利用土地，不得破坏耕作层给土地造成永久性损害。后经镇政府核实，刘某有在涉案土地堆放建筑渣土及生活垃圾的行为。某经济合作社以刘某存在向承租土地倾倒垃圾渣土的违约行为，破坏了土地、破坏了耕作层为由，向刘某出具解除合同通知书，主张解除合同并要求刘某承担赔偿责任及其他法律责任。刘某提起诉讼，要求某经济合作社继续履行《农村集体出租土地合同书》，并恢复刘某承租土地时的原貌。

　　根据镇政府出具的证明，刘某确有堆放建筑渣土及生活垃圾的行为，刘某存在不当使用土地的行为，违反了双方合同的约定，也违反了法律相关规定，某经济合作社有权解除合同。解除合同的通知自到达对方当事人时生效，根据本院查明的事实，某经济合作社已向刘某出具解除合同通知书，刘某也已签收，故涉案合同已于解除通知书到达刘某时解除。在涉案合同已经解除的情况下，刘某主张继续履行合同缺乏依据，法院不予采信。

　　案例5：承包方弃耕抛荒、改变土地用途的，发包方有权请求解除土地承包合同。

　　某村委会与一家农业公司于2006年5月18日签订土地承包经营权流转合同书，约定村委会将位于某村的耕地200亩发包给该农业公司使用。村委会监督承包方按照合同约定对农业土地进行合理利用，制止改变土地用途的行为，如某农业公司弃耕、撂荒和不交租金，某村委会有权终止合同。合同履行过程，村委会发现农业公司在所承包耕地上大量倾倒渣土，私搭乱建造成耕地硬化，改变承包耕地用途，弃耕、撂荒耕地十分严重，且5年多不交租金，遂起诉农业公司，要求解除合同收回土地并付欠缴的多年租金。

　　另查明，该农业公司因在案涉承包的土地上倾倒渣土碎石等建筑垃圾，与村委会工作人员以及大量村民发生纠纷，派出所出警解决。

　　法院认为，根据案涉土地承包经营权流转合同约定，村委会监督承包方按照合同约定对农业土地进行合理利用，制止改变土地用途的行为，如农业公司弃耕、撂荒和不交租金，村委会有权终止合同。结合法院对涉案土地的现场勘验情况、当事人提交的某政府对某村委会《关于案涉地块大量堆放渣土，改变土地使用性质，危及小区居民生活用水安全隐患的报告》的回复、出警记录以及某农业公司法定代表人王某因涉嫌非法占用耕地被刑事羁押等在案证据，法院认定该农业公司在案涉耕地上存在撂荒及改变土地用途的行为，违反了双方合同关于对土地进行合理利用、不得改变土地用途的明确约定，此外，农业公司还未付2013年4月30日以后的租金，故村委会要求解除案涉土地承包经营权流转合同，具备事实依据、合同依据和法律依据，法院可予支持。

　　北京一中院民四庭副庭长邵普表示，上述5起案件涉及的耕地保护问题比较典型，涵盖了破坏耕地的各种情形：构成通谋虚伪行为导致合同无效；履行过程中擅自改变土地用途或破坏耕地导致合同解除；破坏耕地，涉及自建大棚房休闲居住、进行种树养殖等经营性项目、堆放渣土倾倒生活垃圾、撂荒弃耕等情形。这些典型案例反映的破坏耕地的行为给我们敲响了警钟。耕地是广大农民赖以生存的基本保障，亦是国家粮食供应充足的根本保证，希望大家警惕上述改变耕地用途、撂荒、破坏耕地的行为，合理利用耕地、保护耕地，牢牢守住18亿亩耕地红线，牢牢把饭碗端在我们自己手中。

　　（原标题：擅自改变土地用途无效！北京法院发布涉耕地保护五案例）

　　来源：北京日报客户端