回眸2023年，市中级法院围绕“公正与效率”工作主题，充分发挥审判执行工作职能，服务我市打赢打好破解土地瓶颈攻坚战。全市法院在审判实践中，聚焦拓展产业高质量发展空间，落实依法平等保护原则，建立案件快速审理机制，及时开通优先立案、优先审理、优先执行绿色通道，妥善处理企业搬迁腾挪土地使用权出让、转让、租赁合同纠纷等涉“工改”案件19件。

　　近日，市中级法院汇总2023年度与“工改”相关的3个典型案例并予以发布。如市中院采用“先行判决”方式，推动西区沙朗涉案8万平方米土地优先交付“工改”等案例，充分发挥了司法裁判的示范指引作用，达到“审理一案，解决一片”的社会效果和法律效果，有力服务保障我市“工改”顺利推进。

　　案例一

　　采用“先行交地”判决

　　破解交付瓶颈

　　2021年10月，出租人中山市某国有建设投资集团公司与承租人中山市某建筑投资公司签订了一份《土地租赁合同》，将一块约8万平方米的国有土地出租给承租人，合同期限3年，并明确约定，租赁期间如政府征收、出租人处置土地资产或需开发建设土地的，出租人提前3个月书面通知承租人，承租人须无条件服从并交还土地。

　　2022年9月15日，因政府拟对案涉土地进行开发建设，出租人向承租人发函提出解除案涉合同，并于不久后发函要求承租人即日起清退地上一切建筑物、构筑物及堆放物，表示将在2022年12月14日收回案涉土地。

　　因出租人、承租人及次承租人各方对收回案涉土地后的经济损失赔偿问题未能协商一致，承租人和各次承租人纷纷提起诉讼。其中在承租人起诉的案件中，出租人提起了反诉，要求解除案涉租赁合同、返还土地等。该案经市第一法院一审审理，判决承租人向出租人清退案涉土地，驳回承租人对经济损失赔偿方面的诉求。承租人不服一审判决，向市中级法院提出上诉。

　　二审诉讼中，出租人请求市中级法院尽快处理交还土地事宜，以便政府尽快对案涉土地进行开发建设。本案承租人对此并无异议，但表示因实际使用土地的次承租人不同意返还土地，其无法交还土地。因此，截至2023年12月本案先行判决之前，出租人仍未收回案涉土地。

　　法院庭审现场

　　法院认为，由于双方在一审过程中均已确认案涉合同于2022年10月17日解除，承租人应当向出租人及时返还案涉土地，故一审判决承租人及时返还案涉土地正确，应予维持。因案涉合同已解除、承租人应当及时返还案涉土地的事实清楚，故可依法对此部分先行判决，对于承租人上诉主张的其余部分，待审理清楚后另行判决。最终，市中级法院对本案先行判决，维持一审判决有关返还案涉土地的判项。

　　本案中，案涉土地的开发利用有利于周边产业长足发展，市政府工作会议也给予了专项研究和处理，因此，出租人强烈希望能够尽快收回案涉土地。但在围绕案涉土地收回后的经济损失赔偿问题上，各方当事人矛盾激烈，客观上延缓了案涉土地的开发利用。为了发挥司法审判工作保障经济建设的支撑作用，市中级法院以法律破解难题，在厘清本案及相关案件复杂疑难的各种法律关系后，根据法律规定，先行判决交还土地的部分，加快了政府推动低效工业园改造的步伐。

　　案例二

　　不经审批私建违法建筑

　　明确不支持赔偿

　　某公司、经联社将村集体的土地空地出租给承租人杨某，明确约定：出租场地经办理有关手续后，由承租人自行出资搭建简易锌棚，盖建后自行使用及出租；合同期限届满，如出租方不继续租赁或承租方不再租赁的，则可动产归还承租方，所盖建厂房归出租方所有。

　　杨某承租涉案土地后，自行出资在地上建设厂房用于自用及对外出租，在建设案涉建筑物前未办理过报建手续，后经市城管和执法局认定相关建筑物属违法建设，要求杨某在期限内拆除后，杨某亦未按行政处罚决定要求期限自行拆除，案涉建筑物最终是由市城管和执法局强制拆除。杨某就此提出的行政诉讼，经审理被终审驳回。杨某遂起诉出租方主张向其赔偿建设的建筑物等损失1500余万元。

　　法院经审理认为，根据案涉租赁合同约定，杨某在搭建建筑物前应办理有关合法手续，而合同期限届满时，建筑物应归出租方所有。

　　本案中，杨某未提交充分证据证明其签订租赁后，在建设案涉建筑物前办理过报建手续，其提交的相关证据图纸和《证明》中均无建设规划部门批准建设案涉建筑物的内容，故杨某系在未办理相关手续的情况下自行建设建筑物。经市城管和执法局认定相关建筑物属违法建设，要求杨某在期限内拆除后，杨某亦未按行政处罚决定要求自行拆除，案涉建筑物最终是由市城管和执法局强制拆除，相应损失应由杨某应自行承担。

　　另外，案涉租赁合同签订前，相关执法部门发出的函件中加具的意见中已明确重建的厂房作临时使用，待该用地条件成熟时则须无条件拆除厂房建筑，杨某对案涉土地上建设建筑物属临时使用，在该用地条件成熟时必须无条件拆除的后果是明知的。杨某签订租赁合同后在未办理报建手续并支付相关报建费用的情况下擅自建设的建筑物并使用、转租收益十余年，后建筑物因违建被依法拆除亦属其应自行承担的经营风险。杨某主张出租方应向其赔偿损失的理由不成立，法院不予支持。

　　承租人所建厂房未向规划部门办理报建手续，被行政执法部门强制拆除，相应损失应由承租人自行承担。该案的处理，厘清了出租人和承租人的责任划分，依法确定了相应处理原则，有利于推进全市法治环境建设。

　　案例三

　　出租房屋未办规划审批手续

　　双方签订租赁合同无效

　　2021年11月15日，方某某与某公司签订《厂房租赁合同》一份，约定方某某将案涉厂房出租给某公司作仓库使用。案涉房屋交付后，因该厂房没有办理报建手续及不动产权属证明，导致某公司无法办理营业执照正常开展经营。

　　2022年3月21日，某公司书面通知方某某解除《厂房租赁合同》，并表示将会在近期内完成搬迁并把厂房交还给方某某，届时请配合做好厂房交接工作。2022年3月28日，某公司告知方某某已清空仓库，并提出交还租赁物、交接厂房钥匙。2022年3月31日，某公司向方某某寄送厂房钥匙及《厂房返还交接确认书》，但方某某拒收。

　　法院认为，案涉厂房未依法取得建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁合同》因此无效，自始对双方均没有法律约束力。方某某基于该无效《厂房租赁合同》收取的租赁保证金应予返还。同时，方某某作为出租方，对于该《厂房租赁合同》无效，应承担主要过错责任。而且，某公司在告知方某某其已清空仓库，并将案涉厂房钥匙邮寄给方某某后，方某某拒收，且不及时接收厂房，导致租赁厂房持续产生损失，方某某应对该损失承担主要责任。某公司在向方某某邮寄案涉厂房钥匙被退回后，未及时通过诉讼或其他合法途径依法处理，导致租赁厂房未能及时返还，应承担次要责任。法院遂判决方某某向某公司返还所有租赁保证金，并由方某某、某公司根据各自的过错，对案涉《厂房租赁合同》的占有使用费损失承担相应的法律责任。

　　根据我国法律规定，租赁房屋应当是合法建筑；对于违法建筑，法律则不予保护。当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效。由于办理规划审批的义务人是房屋的产权人，故出租方应对合同的无效承担主要过错责任。在此情形下，出租方不仅要返还基于该无效《厂房租赁合同》所取得的财产，还要履行及时止损的义务，避免损失的进一步扩大，否则，就要承担因其过错所造成的损失。来源：澎湃新闻